Ключевые заботы, волнующие потенциальных покупателей жилья, касаются методов верификации недвижимости перед её приобретением, чтобы не попасть в ловушку аферистов. Специалисты разработали рекомендации, предназначенные для предотвращения наиболее значительных рисков.
- Критические аспекты, на которые следует обратить особое внимание при приобретении жилища
- 1. Устаревшие документы
- 2. Вовлечение близких родственников
- 3. Полномочия по доверенности
- Как обезопасить свое жилище от хищений мошенниками
- Как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире
- FAQ: Как проверить квартиру перед покупкой
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Критические аспекты, на которые следует обратить особое внимание при приобретении жилища
1. Устаревшие документы
Традиционные бумажные доказательства владения недвижимостью до сих пор вызывают больше уверенности среди населения, нежели современные электронные выписки из регистрационных баз данных. В этом контексте специалисты Кадастровой службы напоминают, что бумажные удостоверения о регистрации прав собственности являются действительными лишь по состоянию на дату, зафиксированную в документе. Точно так же и с выписками, они не гарантируют, что владелец не изменился на сегодняшний день.
Для верификации квартиры перед сделкой и подтверждения текущего владельца возможно только с помощью актуальной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая содержит информацию о основных параметрах объекта и зарегистрированных правах на него.
— «Будущему владельцу стоит позаботиться и самостоятельно запросить выписку из ЕГРН,» — подчеркивает Надежда Лещенко, эксперт Федеральной кадастровой палаты. — «Это даст возможность проверить достоверность данных, представленных продавцом.»
Выписку рекомендуется получать максимально близко к моменту предполагаемой покупки.
Выписку можно получить в многофункциональном центре, заказать на сайте Росреестра или через портал Федеральной кадастровой палаты, что является самым оперативным вариантом. Услуга предоставляется за плату.
Типичные риски. Часто встречающаяся уловка мошенников заключается в том, что продавцы предъявляют старые документы, как доказательство легитимности сделки. Верно, продать уже реализованную квартиру повторно невозможно, однако мошенники нередко собирают задатки от нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезают.
2. Вовлечение близких родственников
Специалисты настаивают на необходимости получения нотариально удостоверенного разрешения от мужа или жены владельца для осуществления продажи недвижимости. Хотя правопереход может быть зарегистрирован и без такового (в реестре отметят его отсутствие), для покупателя будет более надежно иметь подобное подтверждение. Важно также проверить отсутствие прав у бывших супругов или других родственников владельца на квартиру, а также удостовериться, что продажа не затрагивает интересы несовершеннолетних. Для этих целей используются выписки из ЕГРН (о владельцах) и домовой книги (о зарегистрированных жильцах).
Распространенные сложности. Если жилье было приобретено во время брака, оно принадлежит обеим сторонам как общее имущество, независимо от имени, на которое оно зарегистрировано. В случае отсутствия нотариально заверенного согласия второго супруга, последний имеет полное право обжаловать сделку в суде.
Права несовершеннолетних могут быть нарушены по различным причинам. Иногда продавцы просто недостаточно осведомлены о законодательстве. Один из ярких примеров — невключение детей в число собственников при приватизации, особенно актуально для квартир, приватизированных до 1994 года, когда включение детей стало обязательным. В результате, взрослев, эти дети могут через суд утверждать свои права на долю в жилье.
Проблема также может возникнуть при покупке жилья на средства материнского капитала. В случае участия в альтернативной сделке с такой семьей, существует риск ее аннулирования из-за отсутствия одобрения от органов опеки или отказа в ипотеке на приобретаемое взамен жилье.
Ситуация с «обделенными» наследниками — одна из наиболее сложных. Чаще всего возникает, когда на продажу выставляется квартира, полученная по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-либо права, бывает сложно. Поэтому агенты по недвижимости рекомендуют воздержаться от покупки недавно унаследованной недвижимости или получить от предыдущего владельца нотариально заверенное заявление об отсутствии других наследников. В качестве альтернативы предлагается приобретение страховки на право собственности, которая покроет возможные расходы в случае появления неучтенных наследников.
К этому добавляются случаи, когда продажа осуществляется от имени одиноко проживающего пожилого человека, что является типичной схемой для мошенников. В момент совершения сделки продавец может быть уже умершим, но данная информация еще не зарегистрирована в ЗАГСе, и, следовательно, недоступна Росреестру. Наследники могут впоследствии доказать нелегитимность сделки через суд без особых сложностей.
3. Полномочия по доверенности
— «При осуществлении покупки жилья необходимо проявлять повышенное внимание, если продавец выступает от имени владельца недвижимости на основании доверенности. Такой метод часто используется мошенниками,» — отмечает Надежда Лещенко, специалист Федеральной кадастровой палаты. — «Верификацию подлинности доверенности можно выполнить через веб-сайт Нотариальной палаты. Иногда даже добросовестный посредник обнаруживает, что доверенность утратила актуальность лишь после такой проверки.» Также рекомендуется лично пообщаться с владельцем недвижимости.
Типичные риски. Одна из обыденных проблем — продажа жилья или его части с использованием фальшивой доверенности. В дальнейшем может выясниться, что реальный собственник недвижимости не имел никаких намерений ее продавать.
Как обезопасить свое жилище от хищений мошенниками
Один из худших кошмаров домовладельцев — внезапно осознать, что они больше не являются законными собственниками своего жилья, поскольку их собственность была незаметно присвоена аферистами.
- Первостепенный и абсолютно легальный метод обеспечения защиты — это обращение в Росреестр с заявлением о запрете на регистрацию любых действий с недвижимостью (передача прав, прекращение прав, наложение ограничений или обременений) без прямого участия владельца.
Такое заявление (его можно подать через МФЦ) приводит к внесению специальной отметки в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта запись служит основанием для отказа в регистрации действий, осуществляемых по доверенности, подтвержденной нотариусом, или от имени собственника другими лицами.
- Особо стоит отметить, что по закону использование усиленной квалифицированной электронной подписи для регистрации прав считается равнозначным личному присутствию. Однако, после широко известного случая с мошенничеством, когда была электронно украдена квартира у жителя Москвы, в закон были внесены коррективы.
Теперь для осуществления сделок с недвижимостью в электронном виде с использованием электронной подписи необходимо предварительно подать письменное заявление о согласии на такие транзакции. Без этого заявления Росреестр откажется принимать электронные документы.
С первого ноября введено новое правило: Росреестр обязан уведомлять владельцев недвижимости о всех поступающих электронных обращениях, используя почтовый и электронный адреса. Это мера предосторожности на случай очередных попыток мошенничества. В связи с этим в ведомстве призывают граждан удостовериться, что их контактная информация в ЕГРН актуальна и при необходимости обновить ее.
Как осуществить покупку комнаты в коммунальной квартире
Эксперты Кадастровой службы предлагают следующие рекомендации.
- Первоочередная задача — удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем предлагаемой к продаже комнаты.
— «Существует вероятность, что заинтересовавшее вас помещение находится в собственности муниципалитета, а продавец проживает там по договору социального найма,» — делится Надежда Лещенко.
- Необходимо запросить выписку из реестра недвижимости, чтобы проверить, является ли продавец собственником комнаты как отдельного объекта недвижимости, или его права ограничиваются долей в праве общей долевой собственности на всю квартиру или комнату внутри нее.
Каковы отличия?
В случае долевой собственности на комнату, остальные долевладельцы обладают преимущественным правом на ее приобретение. Продавец обязан проинформировать совладельцев соседних помещений о намерении продать комнату, указав условия продажи. Если долевладельцы откажутся от покупки, продавец вправе перейти к сделке с третьей стороной, но условия продажи должны оставаться неизменными.
FAQ: Как проверить квартиру перед покупкой
Общие вопросы:
Вопрос: Где начать проверку квартиры перед покупкой?
Ответ: Начать стоит с запроса выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) для подтверждения прав собственности продавца и отсутствия обременений. Далее проверьте техническую документацию и историю прописанных лиц.
Вопрос: Можно ли проверить квартиру на юридическую чистоту онлайн?
Ответ: Да, можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра или порталом Госуслуг для заказа выписки из ЕГРН, где будет указана вся необходимая информация о квартире.
Вопрос: Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?
Ответ: Необходимо проверить выписку из ЕГРН, технический паспорт объекта, историю изменения собственников, наличие долгов по коммунальным платежам, а также согласие супруга(и) продавца на продажу, если это применимо.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Как узнать, не является ли квартира объектом спора между наследниками?
Ответ: Для этого можно запросить информацию о зарегистрированных правах требования и ограничениях в ЕГРН, а также проверить наличие судебных разбирательств по адресу объекта через систему «ГАС Правосудие».
Вопрос: Может ли квартира быть продана с недекларированными перепланировками?
Ответ: Да, это возможно. Поэтому важно проверить соответствие фактического состояния квартиры с её техническим паспортом, полученным в БТИ.
Вопрос: Как проверить квартиру на предмет «черной истории» (происшествия, преступления)?
Ответ: Информацию о происшествиях можно проверить через запрос в полицию или местный орган самоуправления, а также изучив СМИ и интернет-ресурсы по адресу недвижимости.
Специфические ситуации:
Вопрос: Что делать, если в квартире прописан несовершеннолетний?
Ответ: Необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой проживает или прописан несовершеннолетний.
Вопрос: Как быть, если квартира приобреталась в браке, но на одного из супругов?
Ответ: Нужно убедиться в наличии нотариально заверенного согласия второго супруга на сделку, что является обязательным условием для её заключения.
Вопрос: Как проверить квартиру на наличие ареста или запрета на регистрационные действия?
Ответ: Информацию об арестах, запретах и ограничениях можно получить в выписке из ЕГРН, а также через запрос в судебные органы, если предполагается, что на недвижимость могли быть наложены такие меры в рамках судебного разбирательства.