Обсуждение преимущественно касается применения аккредитива при приобретении жилища в новостройках, что предоставляет возможность уменьшения процентной ставки по ипотечному кредитованию на установленный временной промежуток.
На фоне убывающего интереса к приобретению недвижимости, застройщики и финансовые учреждения оказываются перед необходимостью поиска эффективных решений для стимуляции продаж. Не так давно, Центральный Банк обнаружил инновационные подходы к реализации объектов в новостройках, в числе которых выделены операции с использованием аккредитивов и реализация жилья по сниженной стоимости субъектам, находящимся в тесной связи с продавцом. Данные стратегии были признаны регулятором как содержащие угрозы для финансового благополучия покупателей.
В сотрудничестве с аналитиками мы пытаемся установить, каков объем применения подобных схем в сегменте рынка новостроек и какие другие механизмы на данный момент активно внедряются для привлечения внимания потенциальных владельцев.
- О каких схемах идет речь
- 1. Аккредитивы
- 2. Занижение цены
- Популярность данных схем их распространения
- Опасности нововведений в финансировании и меры по их нейтрализации
- Стратегии Центрального Банка для минимизации рисков на ипотечном рынке
- FAQ: Новые схемы продажи новостроек: Риски и выгоды
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
О каких схемах идет речь
1. Аккредитивы
Согласно информации от Центрального Банка, в настоящее время определенные финансовые организации и девелоперы предлагают инвесторам условия участия в долевом строительстве, при которых фрагмент вложений перечисляется не на традиционный эскроу-счет, а используется механизм аккредитива. Это позволяет банку зарабатывать дополнительные проценты, часть из которых перенаправляется в виде уменьшения ставки по ипотеке для покупателя на стадии строительства. Однако, как акцентирует внимание Центральный Банк, аккредитивы не покрываются страховкой в отличие от эскроу-счетов, что повышает уровень финансовых рисков: в случае аннулирования лицензии финансового учреждения, инвестор рискует не вернуть инвестированные через аккредитив средства.
Аккредитив находит свое применение также в системах платежей рассрочки, как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, Алексей Новиков.
— «При использовании ипотеки с рассрочкой платежа, средства переводятся на аккредитив, где они остаются на заранее определенный срок, договоренный между сторонами», — разъясняет он.
Обычно, продолжает специалист, этот срок составляет от полугода до трех лет. В течение этого времени заемщик пользуется льготной процентной ставкой (от 0,1% в год), что значительно снижает месячные выплаты. При этом банк имеет возможность использовать денежные средства на аккредитиве подобно вкладам, дополняет Алексей Новиков.
2. Занижение цены
Второй метод, на который указывал Центральный Банк, связан с искусственным снижением стоимости недвижимости в новостройках. Здесь обсуждается ситуация, когда строительные компании продают объекты на этапе строительства лицам, имеющим прямую связь с застройщиком, по договорам долевого участия по цене, значительно ниже рыночной, при этом деньги размещаются на эскроу-счете. Последующая перепродажа этих жилых помещений конечным покупателям позволяет застройщику воспользоваться этими средствами до момента окончания строительства.
Центральный Банк предостерегает о риске такой стратегии: в случае финансовых проблем застройщика, покупатель может потерять значительную часть вложенных средств — разницу между фактически уплаченной суммой при покупке и объемом средств, находящихся на эскроу-счете.
Популярность данных схем их распространения
Согласно мнениям специалистов, опрошенных изданием «РБК-Недвижимость», аккредитивы не являются новшеством на рынке новостроек, однако их привлекательность значительно возросла на фоне новых ограничений по ипотеке, влияющих даже на программы субсидирования. В отношении второго инструмента, упомянутого регулятором, рыночные игроки отмечают его низкую распространенность.
На данный момент активное использование аккредитивов наблюдается среди ведущих застройщиков и банковских учреждений, делится Татьяна Решетникова, заместитель начальника ипотечного отдела компании «Этажи».
— «Что касается продаж через связанные структуры, такие случаи на рынке крайне редки и составляют не более 1%. В то же время, предложения с аккредитивами увеличиваются, достигая в настоящее время порядка 10–15%», — подчеркивает Решетникова.
Она также предполагает, что развитие альтернативных схем, таких как поэтапное открытие эскроу-счетов с учетом прогресса строительства, могло бы облегчить финансовую нагрузку на разработчиков и сделать кредиты более доступными.
Алексей Новиков также подтверждает растущий интерес к аккредитивам, особенно к тем, что предлагают льготные условия на первые шесть месяцев.
— «В настоящее время различные банки активно включаются в этот процесс, заключая сделки. Хотя и не в большом объеме, но определенная доля сделок все же присутствует. В нашей организации, к примеру, такие операции занимают от 3 до 5%», — делится директор отдела ипотечного кредитования компании Est-a-Tet.
По его оценкам, на общем рынке доля аккредитивных сделок может достигать 20–25%, причем в этих операциях участвуют крупные банковские структуры.
— «Недавно интерес к аккредитивам значительно возрос в связи с падением прибыльности для банков от программ льготного кредитования, подчеркивает руководитель аналитического департамента Русипотека », — Сергей Гордейко.
— «Текущая ситуация обусловлена рядом конъюнктурных факторов, и изменения в ключевой ставке или в размерах компенсаций, выплачиваемых банкам за льготное кредитование, могут вернуть аккредитивы в их традиционную область применения», — считает Гордейко.
Уменьшение числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты, ограниченность лимитов, усиление требований к заемщикам и всплеск количества заявок с полным комплектом документов вынуждают искать новые способы кредитования, добавляет Ольга Сидоренко, директор по развитию «Сделка.РФ».
— «Эту тенденцию мы наблюдали в начале года. Введение новых ограничений приводит к повышению стоимости ипотеки для потребителя и делает практику снижения стоимости недвижимости необходимым инструментом для застройщиков», — объясняет эксперт.
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного отдела в компании «Этажи», указывает на увеличение количества альтернативных способов приобретения недвижимости (специальные предложения, акции, рассрочки, скидки) в текущем году. По данным компании, если в прошлом году доля таких предложений составляла не более 70% от общего объема, то теперь около 90% объектов доступны через разнообразные специальные предложения от девелоперов и финансовых учреждений.
Опасности нововведений в финансировании и меры по их нейтрализации
Центральный Банк поднял вопрос о потенциальных опасностях, связанных с применением обсуждаемых методов, особенно в контексте возможного банкротства строительной компании или финансового учреждения, а также при аннуляции лицензии последнего. Такие сценарии могут привести к финансовым потерям, подчеркивает Татьяна Решетникова, заместитель директора ипотечного отдела корпорации «Этажи».
— «В контексте аккредитивов не предусмотрено страхование вкладов, в то время как при снижении стоимости объекта недвижимости страховка покрывает только часть средств», — указывает специалист.
Применение аккредитивов, несмотря на его законность и базирование на легитимных финансовых инструментах, подробно разъясняется руководителем кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ, Александром Цыгановым. Хотя данный метод предоставляет финансовые преимущества покупателю, он также увеличивает вероятность потери денег и отсутствует четкий механизм обращения с жалобами на застройщика в случае задержек в строительстве, делится эксперт.
— «Важно осознавать, что в случае банкротства банка или отзыва его лицензии, что уже случалось в 2024 году, требовать компенсации от Агентства по страхованию вкладов будет невозможно, поскольку аккредитивы не входят в его зону ответственности», — предостерегает Александр Цыганов.
Таким образом, снижение рисков возможно при условии оформления ипотеки в крупном и стабильном банке, а также при покупке жилья у проверенного застройщика.
Стратегии Центрального Банка для минимизации рисков на ипотечном рынке
Центральный Банк предпринимает решительные шаги для устранения появления новых рискованных практик в секторе ипотечного кредитования, планируя в ближайшем будущем реализовать следующие инициативы:
- Во-первых, регулятор задумал организацию комитета по стандартам, главной задачей которого станет утверждение стандарта по ипотеке. В этом документе будут зафиксированы требования к прозрачности и безопасности ипотечных продуктов, предупреждая предложение потребителям сложных и высокорискованных решений. Нарушение установленного стандарта будет влечь за собой применение законных санкций.
- Второй шаг заключается в внесении корректировок в нормативные акты, целью которых является предотвращение непомерного увеличения стоимости жилища за счет различных комиссий (непосредственных или скрытых, в том числе через механизмы аккредитива), что должно отражаться на оценке финансовых рисков (например, LTV и коэффициенты риска для капиталовых нормативов и макропруденциальных надбавок), тем самым ограничивая выдачу подобных рискованных займов.
- Далее, ЦБ намерен обратиться к правительству с предложением пересмотреть условия предоставления государственной поддержки ипотеке, исключая возможность льгот при использовании застройщиками вышеуказанных рискованных схем. Это мера направлена на защиту интересов бенефициаров государственно поддерживаемых ипотечных программ.
- Наконец, Центральный Банк считает целесообразным обратиться в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации с инициативой рассмотреть внесение поправок в Федеральный закон №214-ФЗ, направленных на предотвращение применения рискованных финансовых схем.
FAQ: Новые схемы продажи новостроек: Риски и выгоды
Общие вопросы:
Вопрос: Что такое новые схемы продажи новостроек, выявленные ЦБ?
Ответ: Новые схемы включают в себя продажу квартир через аккредитивы и с занижением цены для аффилированных лиц. Эти методы, по мнению ЦБ, влекут за собой повышенные риски для покупателей.
Вопрос: Какие риски связаны с новыми схемами продажи?
Ответ: Основные риски заключаются в потере средств покупателями в случае банкротства застройщика или банка, а также в отсутствии страховки для средств, размещенных на аккредитиве.
Вопрос: Каковы потенциальные выгоды для покупателей при использовании этих схем?
Ответ: Потенциальные выгоды могут включать снижение ипотечной ставки на этапе строительства за счет использования аккредитива, что делает покупку жилья более доступной.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Могут ли новые схемы продаж повлиять на ценовую политику на рынке недвижимости?
Ответ: Да, новые схемы продаж могут привести к искусственному изменению цен на рынке недвижимости, особенно если будут распространены практики занижения цен для аффилированных лиц.
Вопрос: Какова роль ЦБ в регулировании этих новых схем?
Ответ: ЦБ планирует ввести новые стандарты и регуляции, направленные на минимизацию рисков для покупателей, включая ограничение выдачи рискованных ипотечных кредитов и защиту интересов получателей ипотеки с господдержкой.
Вопрос: Какова вероятность того, что новые схемы станут широко распространенными на рынке?
Ответ: Это зависит от реакции рынка и эффективности мер регулирования, предпринимаемых ЦБ. Если эти схемы окажутся выгодными для всех участников рынка и не несут значительных рисков, их популярность может возрасти.
Специфические ситуации:
Вопрос: Что делать, если я уже вовлечен в одну из этих новых схем продажи?
Ответ: Важно тщательно изучить все условия договора и проконсультироваться с юристом по недвижимости. В случае возникновения проблем, следует обратиться в ЦБ или другие регулирующие органы за помощью и защитой своих прав.
Вопрос: Какие меры защиты можно предпринять при участии в новых схемах продажи?
Ответ: Покупателям следует обеспечить максимальную прозрачность сделки, требовать страхование вкладов и активно использовать услуги независимых оценщиков и юристов для проверки договоренностей и условий.
Вопрос: Каким образом новые схемы продажи могут влиять на сроки строительства и сдачи объектов?
Ответ: В теории, использование аккредитивов и других нетрадиционных финансовых инструментов может как ускорить, так и замедлить процесс строительства, в зависимости от финансового состояния застройщика и условий договора.