- 1. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
- 2. Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры
- 3. Заполнение договора купли-продажи квартиры
- Стороны сделки
- Предмет сделки
- Принадлежность квартиры
- Права и обязанности продавца и покупателя
- Стоимость жилья
- Порядок расчетов
- Указание граждан, за которыми сохраняется пользование квартирой после ее продажи
- Согласия и разрешения
- Ответственность сторон
- Разрешение споров
- Подписи сторон
- Акт приема-передачи
- 4. Образец договора купли-продажи квартиры
- 5. Нюансы договора купли-продажи квартиры
- 6. Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса
- 7. Стоимость оформления договора
- 8. Расторжение договора купли-продажи квартиры
- 9. Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи
1. Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры — это документ, который регулирует передачу права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Для правильного составления договора важно учесть все существенные условия сделки, чтобы избежать возможных споров в будущем. Основные требования к договору:
- Письменная форма. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме.
- Регистрация. Переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре.
- Подробное описание всех условий сделки. В договоре должны быть указаны основные характеристики квартиры, права и обязанности сторон, порядок расчета, условия передачи объекта и т.д.
2. Документы, необходимые для договора купли-продажи квартиры
Для заключения сделки необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру (или выписка из ЕГРН).
- Технический паспорт квартиры.
- Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Согласие супруга на продажу квартиры (если квартира приобретена в браке).
- Разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние дети).
- Договор задатка (если заключался).
3. Заполнение договора купли-продажи квартиры
Стороны сделки
В договоре обязательно указываются данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации. Если от одной из сторон действует представитель, указываются его данные и прикладывается доверенность.
Предмет сделки
Предметом сделки является квартира, поэтому в договоре нужно подробно описать объект недвижимости:
- Адрес квартиры.
- Этаж, на котором она расположена.
- Площадь (общая и жилая).
- Количество комнат.
- Кадастровый номер.
Принадлежность квартиры
Указывается, на каком основании квартира принадлежит продавцу: по договору купли-продажи, дарения, наследования и т.д. Подтверждающим документом будет выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
Права и обязанности продавца и покупателя
Продавец обязан передать квартиру покупателю в оговоренный срок, а покупатель — оплатить ее стоимость. Также указывается, что продавец гарантирует отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и третьих лиц, претендующих на данное имущество.
Стоимость жилья
В договоре прописывается полная сумма сделки в рублях (или другой валюте, если стороны договорились), а также способ и срок передачи денег.
Порядок расчетов
Порядок расчетов может быть различным: передача наличных денег, безналичный расчет, использование банковской ячейки или аккредитива. Эти условия нужно четко прописать в договоре.
Указание граждан, за которыми сохраняется пользование квартирой после ее продажи
Если кто-либо из граждан сохраняет право на проживание в квартире (например, временная регистрация), это должно быть указано в договоре.
Согласия и разрешения
Если квартира находится в совместной собственности, необходимо предоставить согласие супруга на продажу. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, нужно разрешение органов опеки.
Ответственность сторон
В договоре указываются случаи, когда продавец или покупатель могут быть привлечены к ответственности за невыполнение условий сделки (например, за просрочку платежа или задержку передачи квартиры).
Разрешение споров
В случае возникновения разногласий стороны могут обратиться в суд. В договоре можно указать конкретный суд, который будет рассматривать спор.
Подписи сторон
Договор подписывается обеими сторонами сделки. Если участвует представитель, он подписывает договор на основании доверенности.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи квартиры — это документ, который подтверждает, что продавец передал, а покупатель принял квартиру. Он подписывается обеими сторонами после фактической передачи квартиры и является обязательным приложением к договору.
4. Образец договора купли-продажи квартиры
Примерная структура договора купли-продажи квартиры:
Договор купли-продажи квартиры Скачать
5. Нюансы договора купли-продажи квартиры
При составлении договора важно предусмотреть все возможные нюансы, чтобы избежать проблем при его исполнении. Вот некоторые моменты, на которые следует обратить внимание:
- Проверка прав собственности продавца. Обязательно убедитесь, что продавец действительно является собственником квартиры, и в отношении квартиры нет обременений (например, арестов или залогов). Для этого можно запросить актуальную выписку из ЕГРН.
- Использование задатка. Если стороны договорились о задатке, то важно правильно оформить этот момент в договоре. Задаток подтверждает серьезность намерений покупателя и является частью оплаты за квартиру. При отказе покупателя от сделки задаток остается у продавца, а при отказе продавца возвращается в двойном размере.
- Согласие супруга. Если квартира приобретена в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Этот документ должен быть подписан нотариально.
- Допуск третьих лиц к проживанию. Если в квартире проживают зарегистрированные лица (например, несовершеннолетние дети или другие родственники), в договоре обязательно нужно указать, что они сохраняют или не сохраняют право на проживание после продажи квартиры.
- Проверка долгов по коммунальным платежам. Продавец должен предоставить справки о том, что на момент продажи квартира не имеет задолженностей по коммунальным платежам. Соответствующие справки можно получить в управляющей компании или ТСЖ.
6. Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса
Законодательство РФ не требует обязательного нотариального заверения договора купли-продажи квартиры, за исключением некоторых случаев (например, при продаже доли в общей собственности или если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные). Однако, по желанию сторон, договор может быть заверен у нотариуса для дополнительной гарантии законности сделки.
Преимущества нотариального оформления:
- Нотариус проверяет законность сделки, в том числе права собственности продавца и дееспособность всех участников.
- Нотариус может выступить гарантом, что все документы оформлены правильно.
- Нотариус разъясняет права и обязанности сторон, что может помочь избежать недоразумений.
7. Стоимость оформления договора
Стоимость оформления договора купли-продажи квартиры может включать:
- Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре: 2000 рублей для физических лиц.
- Услуги нотариуса (если сделка нотариальная): устанавливаются в зависимости от региона и стоимости квартиры, но обычно составляют от 0,5% до 1% от суммы сделки.
- Расходы на юридическое сопровождение сделки (если привлекаются юристы): стоимость может варьироваться в зависимости от сложности сделки.
8. Расторжение договора купли-продажи квартиры
Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно по следующим основаниям:
- По соглашению сторон. Если обе стороны согласны расторгнуть договор, они могут подписать соглашение о расторжении, и в этом случае сделка аннулируется.
- В судебном порядке. Если одна из сторон не исполняет условия договора (например, продавец не передал квартиру, а покупатель не оплатил полную сумму), договор может быть расторгнут через суд.
При расторжении договора права и обязанности сторон прекращаются, а полученные денежные средства (или имущество) возвращаются друг другу, если иное не предусмотрено договором.
9. Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи
Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи происходит в момент государственной регистрации в Росреестре. До этого момента покупатель не может быть признан собственником квартиры. Процедура регистрации включает:
- Подачу договора и других необходимых документов в МФЦ или напрямую в Росреестр.
- Проверку поданных документов Росреестром.
- Внесение записи о новом собственнике в Единый государственный реестр недвижимости.
Срок регистрации права собственности обычно составляет 5-10 рабочих дней.
Таким образом, правильное оформление договора купли-продажи квартиры требует соблюдения ряда юридических формальностей. Важно детально описать все условия сделки, учесть права всех сторон и своевременно подать документы на регистрацию перехода права собственности.