В современной сфере недвижимости еще возможно столкнуться с ситуациями, когда используются нелегитимные соглашения, подписи, документы удостоверения личности, аттестаты и полномочия. Для того чтобы препятствовать мошенническим действиям с использованием поддельных бумаг, крайне важно осведомиться о внешнем виде подлинных документов и способах их верификации.
Мы поделимся советами о том, как распознать фальсификат, не потеряв при этом ни свои финансы, ни драгоценное время, в данном обзоре.
Распространенные подделки
За последние два десятилетия рынок недвижимости в России значительно приблизился к стандартам прозрачности, особенно это касается сектора строительства новостроек. Тем не менее, проблемы, связанные с подлогом документов при совершении сделок купли-продажи, все еще остаются актуальными.
Статистика, опубликованная Министерством внутренних дел Российской Федерации, свидетельствует о серьезности проблемы: в 2021 году было зафиксировано 6335 обращений пострадавших от мошенничества с недвижимостью, а в 2022 году число таких случаев составило 6184. Приобретая жилье на вторичном рынке, потребителям необходимо проявлять особую бдительность.
Один из способов минимизировать риски — обращение к квалифицированным специалистам. Именно поэтому опытные агенты недвижимости с юридическим бекграундом находятся в большом спросе, рекомендации которых распространяются «из уст в уста» и чья профессиональная поддержка на вес золота в любых сделках.
Профессионалы из крупных агентств недвижимости, долгие годы успешно работающие на рынке, также могут стать надежной опорой в этом вопросе. Советы по избеганию проблем при покупке жилья на вторичке доступны в виде чек-листа.
В то же время, обладание знаниями о необходимых документах для оформления сделки и умение проверить их подлинность является бесценным. Московский Росреестр опубликовал перечень документов, которые чаще всего подделываются. Среди них находятся:
- Дарственные, выписанные от имени усопших владельцев;
- Контракты аренды муниципального имущества;
- Соглашения купли-продажи, оформленные на основании поддельных доверенностей;
- Аттестаты о праве наследования, полученные фиктивными наследниками без нотариального подтверждения;
- Свидетельства о праве собственности на участки земли;
- Решения судебных приставов об отмене ареста собственности;
- Закладные;
- Полномочия.
Действия мошенников
Методы обмана, применяемые мошенниками в сфере недвижимости, разнообразны и изощренны, что делает задачу идентификации недобросовестных сделок особенно сложной. Сигналы к бдительности включают в себя предложения с искусственно заниженной стоимостью и настойчивые попытки скорейшего оформления договора в короткие сроки — от трех до пяти дней. Основная цель злоумышленников — лишить жертву возможности на раздумья, убеждая в выгодности предложения, которое якобы скоро исчезнет, тем самым подталкивая к принятию поспешного решения.
Отдельную опасность представляет ситуация, когда продавец избегает показать объект недвижимости до совершения сделки, выдвигая невероятные предлоги — от необходимости изготовления дубликата ключей до утверждений о потерянных ключах или временных жильцах, которые якобы скоро освободят жилье.
Покупатели, слишком увлеченные привлекательной ценой и не усматривающие в этом подвох, рискуют приобрести недвижимость, которая на деле не принадлежит продавцу. Примером такого обмана является схема с арендованными квартирами: мошенник временно арендует жилье, затем подделывает документы на него, быстро находит покупателя и заключает с ним договор.
Высока вероятность того, что законный владелец пожелает вернуть свою собственность, а суды часто принимают сторону истинного собственника, в результате чего покупатель оказывается лишен не только недвижимости, но и вложенных средств, а также времени, потраченного на судебные процедуры.
Специалисты в области недвижимости подчеркивают, что фальсификации могут касаться не только правоустанавливающих документов и доверенностей, упомянутых Росреестром.
К подделкам относятся и личные документы, например, паспорта, в которые вклеивают фотографии мошенников, сохраняя при этом настоящие серию и номер. Такие подделки не всегда удается идентифицировать, что позволяет злоумышленникам регистрировать сделки на основе поддельных документов.
Как защититься
Для собственников недвижимости основной мерой предосторожности является установление запрета на совершение любых операций с их объектом. В настоящее время это можно осуществить через портал «Госуслуги». Альтернативно, возможно обращение непосредственно в Росреестр с заявлением о запрете, после чего в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена соответствующая отметка, делающая любую попытку продажи объекта без участия законного владельца невозможной.
Для покупателей задача обезопасить себя сложнее, однако существуют проверенные способы. Например, подлинность доверенности можно подтвердить через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты, учитывая, что каждая доверенность регистрируется и заносится в специальный реестр. Отсутствие информации о документе в реестре свидетельствует о его недостоверности. Эксперты настоятельно рекомендуют проверять доверенность как до, так и в процессе сделки, чтобы исключить риск взаимодействия с нелегитимным представителем или лицом, у которого доверенность была аннулирована.
Поиск информации о наследственных делах также осуществляется через сайт Федеральной нотариальной палаты, где необходимо вводить фамилию, имя, отчество наследодателя в строгом соответствии с формой запроса. Уточнение даты рождения и смерти может помочь в случае распространенности имени наследодателя. При наличии открытого наследственного дела, ресурс предоставит информацию о ведущем его нотариусе и его контактные данные, облегчая процесс верификации.
Если сделка по фальшивым документам состоялась
В случаях, когда транзакции осуществлены на основании поддельных документов, обманутые стороны — как владельцы, так и покупатели — обычно ищут справедливости через судебные инстанции. Фальсификация документации при покупке недвижимости, равно как и любой другой подобный обман, квалифицируется как уголовное деяние согласно 327 статье Уголовного кодекса Российской Федерации, предусматривающее наказание в виде принудительных работ, ограничения свободы на срок до двух лет, ареста или штрафа.
Однако процесс рассмотрения таких дел затягивается, а судебная практика часто склоняется в пользу законных собственников, не всегда учитывая имущественные претензии пострадавших сторон.
Примером служит ситуация, произошедшая в Челябинске, где дело началось с продажи арендованной квартиры арендатором, который использовал поддельные документы. После обнаружения обмана, собственник обратился в суд с требованием признать сделку недействительной. В ответ, покупатель предъявила контрискование, утверждая свою добросовестность и незнание о мошенничестве продавца. Суд признал недействительность договора купли-продажи, возвращая недвижимость владельцу, несмотря на признание покупателя добросовестным приобретателем, что не позволило ей сохранить право собственности на жилье. Мошенник так и не был найден, в результате чего покупатель остался без средств и квартиры.
Выводы:
При приобретении недвижимости крайне важно обращать внимание на все детали: подозрительно низкая стоимость, спешка в оформлении сделки и психологическое давление являются явными признаками риска. Осторожность должна стать основополагающим принципом. Подлинность документов, включая доверенности и наследственные дела, можно проверить через сайт Федеральной нотариальной палаты.
Защитить свои интересы владелец может, установив запрет на совершение любых операций с его недвижимостью без его участия, что существенно снижает шансы на успех мошеннических манипуляций, поскольку Росреестр не зарегистрирует транзакцию без личного присутствия собственника.
FAQ: Документы, которые подделываются в сделках с жильем
Общие вопросы:
Вопрос: Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильем?
Ответ: Чаще всего подделывают свидетельства о праве собственности, договоры купли-продажи, доверенности, а также паспорта и технические паспорта на недвижимость.
Вопрос: Как проверить подлинность документов при покупке недвижимости?
Ответ: Для проверки подлинности документов рекомендуется использовать официальные ресурсы и базы данных, такие как сайт Федеральной нотариальной палаты и ЕГРН, а также обращаться за помощью к профессиональным риелторам или юристам.
Вопрос: Какие последствия ждут за использование поддельных документов в сделках с жильем?
Ответ: Использование поддельных документов влечет за собой уголовную ответственность, включая штрафы, арест или принудительные работы, в зависимости от серьезности преступления и ущерба, нанесенного потерпевшим.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Может ли сделка быть признана действительной, если подделка обнаружена после ее заключения?
Ответ: Если после заключения сделки обнаруживается, что использовались поддельные документы, сделка может быть признана недействительной по решению суда. Покупатель при этом может потерять как деньги, так и право собственности на жилье.
Вопрос: Возможно ли восстановление прав собственности после мошеннической сделки?
Ответ: Восстановление прав собственности возможно, но процесс может быть длительным и требовать обращения в суд. Закон защищает интересы добросовестных покупателей, однако доказать добросовестность может быть сложно.
Вопрос: Как действовать, если сделка уже совершена, но выявлены признаки подделки?
Ответ: Если после совершения сделки были обнаружены признаки подделки, необходимо немедленно обратиться к юристу для оценки ситуации и дальнейших действий, которые могут включать обращение в полицию и подачу иска в суд.
Специфические ситуации:
Вопрос: Какие сделки с недвижимостью попадают под контроль?
Ответ: Под контроль попадают все сделки, требующие государственной регистрации, включая куплю-продажу, дарение, обмен и прочие операции с недвижимостью, особенно когда они сопровождаются переходом прав собственности.
Вопрос: Как защититься от мошенничества при покупке вторичного жилья?
Ответ: Для защиты от мошенничества необходимо тщательно проверять все документы и сведения о продавце и объекте недвижимости, обращаться за помощью к проверенным специалистам и использовать услуги электронной регистрации сделок, когда это возможно.
Вопрос: Можно ли отменить сделку, если была обнаружена подделка после ее регистрации?
Ответ: Отменить сделку можно, однако это требует обращения в суд с соответствующим иском. Для успешного исхода потребуются убедительные доказательства того, что при заключении сделки были использованы поддельные документы.