Долевая собственность детей на жилье

Юридические аспекты

При осуществлении транзакций касательно квартир, где права собственности принадлежат несовершеннолетним, важно принимать во внимание многообразие аспектов. В сотрудничестве с авторитетными специалистами делимся нюансами таких операций.

Торговые операции с недвижимостью, владельцами которой являются дети, подвергаются определенным ограничениям. Законодательство направлено на защиту интересов несовершеннолетних, гарантируя, что ребенок не будет лишен крова в результате продажи собственности. Законные представители или попечители должны обеспечить предоставление имущества, сопоставимого по стоимости, или эквивалентной доли в другом жилье, либо выплатить денежную компенсацию. Для осуществления таких операций необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства.

В контексте совершения транзакций по приобретению или продаже квартир, участниками которых выступают дети, существует множество тонкостей. Освещаем аспекты корректного выполнения торгов несовершеннолетними владельцами долей и использования средств материнского капитала в этих целях.

Профессионалы, поделившиеся знаниями в данной статье:

  • Елена Семенча, правовед агентства по недвижимости «Азбука жилья»;
  • Александра Воскресенская, юрисконсульт в компании «Юков и партнеры»;
  • Мария Жукова, генеральный директор сети агентств «Миэль».

Законодательная база

Законодательство строго регламентирует продажу объектов недвижимости, часть которых находится в собственности несовершеннолетних. Обязательным условием является обеспечение ребенка равноценными или более комфортными условиями для проживания. Эти требования четко прописаны или упомянуты в нескольких законодательных документах:

  • Статья 60 Семейного кодекса РФ;
  • Статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ;
  • Статья 19 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Светлый и просторный офис агентства недвижимости, где семья с ребенком обсуждает документы с юристом

Транзакции по продаже жилья, участником которых является несовершеннолетний

Согласно нормам российского законодательства, любые операции с недвижимостью, владельцем части которой является ребенок, осуществляются лишь после получения официального разрешения от соответствующих органов опеки и попечительства. Оценка и утверждение предполагаемой сделки производятся с учетом всех обстоятельств и преимущественно в интересах защиты прав несовершеннолетних. Статья 37 Гражданского кодекса РФ подробно освещает вопросы управления имуществом подопечных, подчеркивая, что ребенок должен сохранить равноценные условия владения. В случаях, когда отчуждается доля, принадлежащая только взрослым, требование о получении согласия опеки отпадает.

Детали таких операций определяются органами опеки, включая площадь приобретаемого жилья, место регистрации ребенка, а также сроки предоставления документов, подтверждающих переход права собственности на ребенка. Несоблюдение этих требований может привести к обращению органов опеки в суд для признания сделки недействительной, как указывает Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль».

«В обмен на продаваемое жилище или его часть, для ребенка должно быть куплено имущество, не уступающее по площади предыдущему. Или же после продажи средства от продажи долей несовершеннолетних должны быть внесены на их счета, при условии обеспечения альтернативного жилья», — подчеркивает Жукова.

«Если доля составляла 16 кв. м, то при покупке другого имущества несовершеннолетний должен получить доли, соответствующие по стоимости и размеру тем, что были у него ранее. В противном случае это рассматривается как нарушение прав ребенка и ухудшение его жилищных условий, что может влечь за собой аннулирование сделки из-за нарушения прав несовершеннолетнего при передаче его собственности. Контроль за соблюдением этих условий осуществляют органы опеки и попечительства, а также прокуратура», — добавляет юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом, такие сделки пользуются спросом у покупателей, хотя и требуют больше времени для завершения. Если объект недвижимости не обременен, сделка может быть заключена в короткие сроки. Вовлечение органов опеки обычно увеличивает период оформления транзакции до одного месяца. Однако для заинтересованных покупателей наличие доли ребенка не становится препятствием, при условии соблюдения всех установленных процедур.

Читать  Региональный материнский капитал: Получение и варианты использования

Возраст, до достижения которого необходимо разрешение опеки

С достижением 18-летнего возраста граждане приобретают полную дееспособность и могут осуществлять транзакции купли-продажи недвижимости. Для лиц младше 14 лет (малолетние), возможность продажи недвижимости от их имени предоставляется исключительно их законным представителям — родителям, усыновителям или опекунам, согласно п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ. Важно учесть, что родители, усыновители, опекуны, супруги и близкие родственники несовершеннолетнего не могут выступать в качестве покупателей их имущества (части имущества), как указано в ч. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ. После достижения 14-летнего возраста несовершеннолетние могут самостоятельно участвовать в сделках купли-продажи недвижимости, при условии согласия и возможности приобретения любого типа недвижимости, включая доли.

Несовершеннолетние, которым исполнилось 16 лет и которые были признаны полностью дееспособными в результате эмансипации, имеют право продавать недвижимость, находящуюся в их собственности, без необходимости получения согласия от законных представителей или органов опеки и попечительства.


Александра Воскресенская, юрист юридической ассоциации «Юков и партнеры», отмечает:

— Главной проблемой при совершении таких сделок является их относительная уязвимость к оспариванию в судебном порядке по иску о признании сделки недействительной. Инициировать такое исковое производство может любое лицо, признанное судом заинтересованным. Судебная практика демонстрирует, что в большинстве случаев заинтересованными лицами становятся близкие родственники ребенка. Процедура оспаривания сделок, касающихся долей несовершеннолетних, обычно занимает продолжительное время, в процесс всегда вовлекается орган опеки и попечительства для проверки законности выданного разрешения, может быть инициирована дополнительная проверка и даже назначена экспертиза для оценки возможного ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.


Светлый и уютный офис для юридических консультаций, где семья с детьми обсуждает недвижимость с юристом

Необходимые шаги для осуществления транзакции с долей, принадлежащей ребенку

Для успешного выполнения сделки требуется получение специального разрешения от надзорного органа — органа опеки и попечительства. Законодательство не предусматривает строгую форму такого согласия, что делает оптимальным решением обращение в местный орган опеки с просьбой о выдаче необходимого разрешения, делится информацией юрист компании «Юков и партнеры», Александра Воскресенская. Она уточняет, что в рамках этого процесса проводится анализ, целью которого является проверка, не приведет ли осуществляемая транзакция к ухудшению жилищных и социальных условий жизни ребенка, а также к нарушению его прав.

Читать  Как защитить вашу недвижимость от нежелательных сделок

Полученное разрешение предъявляется в отделение Росреестра наряду с набором обязательных документов (заполненное заявление, документы, подтверждающие право собственности, контракт, платеж за государственную пошлину). Также на покупателя ложится обязанность удостовериться, что интересующая его доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, для чего необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Все операции с участием несовершеннолетних проходят под обязательный нотариальный контроль. Транзакции, в которых фигурируют дети и имеется разрешение органов опеки и попечительства, обязаны проходить с нотариальным удостоверением. Договора в таких случаях заверяются нотариусом.

Причины, по которым опекунские органы могут отказать в разрешении на транзакцию

Опекунские и попечительские органы имеют право отказать в согласии на проведение операции с недвижимостью, если оценивают предложенный объект как не соответствующий установленным критериям. Такие факторы могут включать расположение объекта в неподходящем районе, высшую рыночную оценку доли ребенка по сравнению с приобретаемой, или перемещение из одного региона в другой (например, из Москвы в другой город). Различные аспекты анализируются для принятия решения по каждой отдельной сделке. В случаях, когда жилищные условия не ухудшаются, опекунские органы предоставляют разрешение на реализацию транзакции. В ситуациях, когда разрешение не выдаётся, сделка оказывается невозможной.

«Объект недвижимости должен быть, как минимум, равноценным предыдущему. Возможно, речь идёт не о доле, а о целом объекте с увеличением площади. Например, если изначально доля находилась в центре, а покупается полноценный объект на юге Москвы, не четверть доли, а половина, это означает улучшение условий», — разъясняет Семенча.

Реалистичное изображение светлого и просторного офиса органа опеки, где семья с ребенком обсуждает отказ в проведении сделки с недвижимостью

Разделение долей с использованием материнского капитала

Существуют определенные тонкости при вовлечении материнского капитала в приобретение жилья. Когда родители применяют средства материнского капитала для покупки дома или квартиры и законодательно предоставляют детям части собственности, дети становятся полноправными владельцами наряду с родителями, имея равные доли. Для реализации объекта недвижимости, приобретенного через материнский капитал, необходимо составить договор, учредить доли для детей, обеспечить согласие от органов опеки и попечительства и выбрать новый объект для покупки.

«Отсутствие выполнения этих процедур делает объект крайне рискованным для сделок, так как это считается нарушением условий, предъявленных Пенсионным фондом, что может стать основанием для аннулирования транзакции», — утверждает юрист Семенча из «Азбуки жилья».

К примеру, если родители приобрели жилье, частично финансируя покупку за счет ипотеки, и планируют закрыть последний взнос средствами материнского капитала. Используя эти средства, они обязуются перед Пенсионным фондом оформить долевую собственность на всех членов семьи, в том числе на несовершеннолетних. После погашения ипотеки материнским капиталом и выставления квартиры на продажу без предварительного оформления долей детям, такие действия рассматриваются как серьезное нарушение условий, согласованных с Пенсионным фондом, что влечет за собой возможность признания сделки недействительной.

Читать  Полный перечень документов для продажи квартиры

Покупатели такой недвижимости могут защитить себя, собрав полный комплект документов. Важно получить справку от Пенсионного фонда о статусе использования средств материнского капитала и уведомление из банка о привлечении данных средств для погашения ипотеки.

FAQ: Доля детей в квартире

Общие вопросы:

Вопрос: Как выделить долю ребенку в квартире при покупке?
Ответ: Для выделения доли несовершеннолетнему ребенку в квартире необходимо оформить соглашение о выделении долей. Это соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, и для его оформления потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Вопрос: Могут ли родители продать квартиру без согласия ребенка?
Ответ: Продажа квартиры, в которой у ребенка есть доля, без его согласия (если ребенок достиг 14 лет) и без разрешения органов опеки и попечительства невозможна, поскольку это нарушает его права собственности.

Вопрос: Что делать, если органы опеки отказывают в сделке?
Ответ: При отказе органов опеки и попечительства в сделке следует выяснить причины отказа и попытаться их устранить, например, предложив другой объект недвижимости, который будет соответствовать требованиям опеки.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал для увеличения доли ребенка в квартире?
Ответ: Да, можно. Использование материнского капитала позволяет увеличить долю ребенка в квартире, при этом следует соблюсти процедуру оформления и получить соответствующее согласие органов опеки.

Вопрос: Что произойдет, если после продажи квартиры выяснится, что доли детей были оформлены неправильно?
Ответ: Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что при ее оформлении были нарушены права несовершеннолетних. В таком случае, потребуется решение суда.

Вопрос: Как защитить интересы ребенка при смене региона проживания и продаже квартиры?
Ответ: Для защиты интересов ребенка необходимо заранее согласовать переезд с органами опеки и попечительства, предоставив информацию о новом месте жительства и условиях проживания, а также обеспечить равноценное жилье или компенсацию.

Специфические ситуации:

Вопрос: Могут ли дети отказаться от своей доли в квартире в пользу другого родителя после развода?
Ответ: Дети не могут отказаться от своей доли без согласия органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в том, что такой отказ не ухудшает их условия проживания.

Вопрос: Что делать, если доля ребенка в квартире была приобретена до брака одним из супругов?
Ответ: Доля ребенка, приобретенная до брака, остается за ребенком, и для ее продажи или изменения требуется согласие органов опеки. Супруг, не являющийся родителем ребенка, не имеет прав на эту долю.

Вопрос: Как происходит раздел долей между детьми при наследовании квартиры?
Ответ: При наследовании доли в квартире между детьми распределяются в соответствии с завещанием или законом, если завещание отсутствует. Органы опеки и попечительства контролируют процесс для защиты прав несовершеннолетних наследников.

Оцените статью
Добавить комментарий