В 2024 году вопросы участия в долевом строительстве заслуживают особенного внимания: освещаем, каким образом законодательство оберегает интересы инвесторов и каковы предоставляемые меры безопасности. При желании приобрести жилище в только что построенном доме, застройщик предложит вам оформить и зарегистрировать в Регистрационной палате контракт на долевое участие в строительстве. После завершения транзакции покупатель обретает право собственности на долю в будущем здании. Эта доля, на данный момент существующая только в документальном виде, впоследствии будет оформлена в виде квартиры.
Обсуждение долевого строительства в 2024 году тесно связано с использованием эскроу-счетов, через которые происходит большинство операций купли-продажи новостроек. Предлагаем детальный разбор всех нюансов данного процесса.
- Законодательное регулирование долевого строительства
- Что представляют собой эскроу-счета и их роль в защите инвесторов долевого строительства
- В случае приостановки строительства дома
- Влияние закона о долевом участии через эскроу-счета на стоимость недвижимости
- Выбор между приобретением квартиры по новым или старым нормам
- FAQ: Долевое участие в строительстве
- Общие вопросы
- Нестандартные вопросы
- Специфические ситуации
Законодательное регулирование долевого строительства
В Российской Федерации осуществляется посредством закона, имеющего обширное наименование: «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимого имущества, а также о модификациях, вносимых в различные законодательные акты Российской Федерации», принятого 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ. Этот документ подвергался многочисленным обновлениям, поэтому для ориентации в сфере долевого строительства необходимо опираться на его наиболее актуальную версию, датированную 30 декабря 2021 года.
Защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве, также обеспечивается Федеральным законом № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства в случаях несостоятельности (банкротства) застройщиков, включая изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Что представляют собой эскроу-счета и их роль в защите инвесторов долевого строительства
С первого июля 2019 года строительство жилья застройщиками возможно лишь за счет банковского проектного финансирования или за счет собственных средств компании, если таковые имеются. Вкладывать финансы граждан напрямую в строительные проекты теперь запрещено.
Как же в таких условиях приобрести квартиру в новостройке? Возможность покупки сохраняется даже на начальном этапе строительства. Вместо того чтобы передавать средства напрямую застройщику, они перечисляются на специализированный счет — эскроу, где и будут храниться до момента официального разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
В такой схеме средства покупателя служат своего рода гарантией возврата средств в случае невыполнения обязательств застройщиком. Отсутствие готового жилья ведет к возврату вложенных средств, хотя вероятность такого исхода крайне низка. Это связано с тем, что застройщики с нестабильным финансовым положением вряд ли могут рассчитывать на получение банковского проектного финансирования, а значит, и на начало строительства.
— Риски долевого строительства известны всем. Строительство — процесс, требующий значительных затрат и времени. Никакие застройщики, банки или страховые компании не могут предоставить абсолютную гарантию успеха. Тем не менее, для инвесторов существует возможность возврата вложенных средств в случае непредвиденных обстоятельств. Ранее получить обратно инвестиции было сложно, многие сталкивались с препятствиями и не всегда удавалось вернуть полную сумму, — рассказывает Юрий Паршиков, юрист и генеральный директор компании «Полезные люди».
В случае приостановки строительства дома
Сценарии развития событий будут различаться в зависимости от соблюдения застройщиком определенных правил и наличия гарантий защиты ваших интересов при его возможном банкротстве.
- Если ваши средства были перечислены на эскроу-счет у застройщика, то процесс возврата финансов довольно прямолинеен: в случае банкротства застройщика вам будут возвращены все вложенные деньги.
В ситуации, когда банк, где открыт эскроу-счет, обанкротится или потеряет лицензию, средства также будут возвращены, но в пределах до 10 миллионов рублей. В данном контексте с вами будет рассчитываться Агентство по страхованию вкладов, аналогично процедуре со стандартными банковскими вкладами.
- Если же эскроу-счет отсутствовал и был подписан традиционный договор долевого участия, при этом застройщик вносил платежи в Фонд защиты прав дольщиков, эта ситуация тоже предусматривает защиту интересов инвесторов.
Существуют две опции: либо строительство будет завершено за счет средств фонда, либо дольщики получат финансовую компенсацию. Выбор между этими вариантами осуществляется на собрании дольщиков, где чаще всего принимается решение о завершении строительства.
Особое внимание
Застройщик обязан был производить взносы в фонд специально для вашего объекта (определенный процент от каждого договора долевого участия), которые фактически являются вашей индивидуальной защитой.
- Если же взносы в Фонд дольщиков не производились, а ответственность застройщика была застрахована иным образом, это может стать наиболее сложным случаем. Опыт показывает, что страховые компании, где была застрахована ответственность банкротившихся застройщиков, часто также сталкиваются с проблемами.
Тем не менее, как демонстрирует случай с Urban Group в Подмосковье, при банкротстве крупного застройщика власти через Фонд дольщиков стремятся оказать поддержку всем пострадавшим клиентам, независимо от того, производились ли по их договорам взносы в фонд. Недостающие средства выделяются из федерального и регионального бюджетов.
Впрочем, полагаться на такой исход не стоит — этот вариант является рискованным.
Влияние закона о долевом участии через эскроу-счета на стоимость недвижимости
Предварительные оценки специалистов по введению эскроу-счетов предвещали значительные изменения в ценообразовании на рынке жилья, вплоть до крайне негативных прогнозов о возможном крахе сектора жилищного строительства. По мнению некоторых аналитиков, менее капитализированные компании могли покинуть рынок из-за невозможности обслуживать банковские кредиты, что привело бы к доминированию крупных игроков и установлению ими собственных правил.
Спустя годы после вступления в силу данного законодательства, строительство новых жилых комплексов не прекращается по всей стране.
— Рынок жилья чувствителен к любым изменениям, даже к тем, которые косвенно затрагивают строительную отрасль. Однозначно утверждать о негативном влиянии этих мер на рыночную ситуацию нельзя. В последнее время на экономическую обстановку оказало влияние множество других аспектов. Можно сказать, что рынок стал более упорядочен и предсказуем, что выгодно для всех участников. Что касается изменения цен, то они зависят больше от сезонных колебаний и способности населения совершать покупки, чем от стремлений застройщиков, — делится мнением Юрий Паршиков.
Выбор между приобретением квартиры по новым или старым нормам
- Для проектов, запущенных после 1 июля 2019 года, выбор очевиден — приобретение должно осуществляться согласно новым регламентам. Это означает, что застройщик обязан открыть эскроу-счета для всех инвесторов. Любые действия застройщика по прямому приему средств или использованию неоднозначных финансовых схем рассматриваются как нарушение действующего законодательства.
- В случае, если строительные работы уже были начаты на момент 1 июля 2019 года, ситуация может быть менее однозначной. С вами могут быть заключены договоры долевого участия по старому образцу, без необходимости открытия эскроу-счета.
FAQ: Долевое участие в строительстве
Общие вопросы
Вопрос: Что изменилось в долевом участии в строительстве в 2024 году?
Ответ: В 2024 году в сферу долевого участия в строительстве внесены значительные изменения, включая ужесточение требований к застройщикам, обязательное использование эскроу-счетов для защиты финансов участников, а также более строгий контроль за сроками выполнения работ и качеством строительства.
Вопрос: Как проверить надежность застройщика в 2024 году?
Ответ: В 2024 году для проверки надежности застройщика рекомендуется обращать внимание на его юридическую чистоту, наличие успешно реализованных проектов, отзывы участников долевого строительства, а также проверять его финансовое состояние и наличие лицензий.
Вопрос: Могут ли измениться условия договора долевого участия после его подписания?
Ответ: По закону изменения условий договора долевого участия возможны только по взаимному согласию сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Это означает, что внесение любых изменений без согласия участника строительства недопустимо.
Нестандартные вопросы
Вопрос: Возможно ли переуступить права долевого участия до завершения строительства?
Ответ: Да, права долевого участия можно переуступить другому лицу до завершения строительства, но для этого необходимо соблюдение определенных условий, установленных законодательством, и получение согласия застройщика.
Вопрос: Как влияет экологическая ситуация в районе строительства на долевое участие?
Ответ: Экологическая ситуация в районе строительства может влиять на стоимость и привлекательность жилья, а также на условия договора долевого участия, включая возможные экологические сборы и меры по охране окружающей среды.
Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал для участия в долевом строительстве в 2024 году?
Ответ: Да, использование материнского капитала для участия в долевом строительстве разрешено и в 2024 году, но необходимо удостовериться, что проект строительства соответствует всем законодательным требованиям для такого использования средств.
Специфические ситуации
Вопрос: Что делать, если застройщик обанкротился после внесения первого взноса?
Ответ: В случае банкротства застройщика после внесения первого взноса, участник долевого строительства имеет право на возврат вложенных средств через механизм эскроу-счета или компенсацию за счет Фонда защиты прав дольщиков.
Вопрос: Может ли застройщик изменить планировку квартиры без согласия дольщика?
Ответ: Без согласия дольщика застройщик не имеет права изменять планировку квартиры или иные существенные характеристики объекта долевого строительства, закрепленные в договоре.
Вопрос: Как действовать, если обнаружены скрытые дефекты после получения ключей?
Ответ: При обнаружении скрытых дефектов после получения ключей необходимо в установленные сроки уведомить застройщика и требовать их устранения. В случае отказа или бездействия застройщика участник долевого строительства вправе обратиться в суд для защиты своих прав.