Исследуем, актуально ли инвестирование в жилье на вторичном рынке и есть ли перспективы выгоды от его реализации
В течение 2022 года интерес к приобретению жилья на вторичном рынке оказался невысоким, в то время как количество доступных предложений увеличивалось. Это привело к снижению стоимости жилплощади до уровней, наблюдавшихся в 2021 году, вызвав у потенциальных инвесторов сомнения в разумности вложений в такие объекты недвижимости для их последующего выгодного перепродажи.
В последнее время интерес к инвестициям во вторичное жилье снизился среди инвесторов. В столице, например, доход от сдачи квартир в аренду варьируется от 4 до 6 %, что означает, что срок окупаемости таких вложений достигает примерно двадцати лет. Однако эксперты подчеркивают, что на рынке всё ещё существуют специализированные сегменты, которые могут представлять интерес для инвестирования. Рассматриваем вместе с профессионалами вопрос о том, имеет ли смысл вкладывать средства в приобретение жилой недвижимости и возможно ли при её последующей продаже извлечь выгоду.
- Флиппинг как стратегия для получения дохода
- Инвестирование в квартиры с юридическими сложностями как метод заработка
- Генерация прибыли через предпродажную оптимизацию
- Инвестиции в недвижимость в контексте программы реновации
- FAQ: Флиппинг и квартиры под реновацию
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Флиппинг как стратегия для получения дохода
Флиппинг, представляющий собой быстрое переворачивание объектов на рынке вторичного жилья, выступает как один из эффективных методов зарабатывания. Этот процесс означает краткосрочное владение недвижимостью с её последующей выгодной продажей. Инвесторы часто выбирают объекты, требующие обновления и доступные за цену ниже рыночной, для дальнейшего улучшения и продажи по увеличенной стоимости.
Ключевым фактором успеха здесь является оперативность продажи после завершения ремонта, который желательно закончить в течение двух-трех месяцев. Это позволяет минимизировать риски изменения рыночной стоимости и сокращает расходы на содержание недвижимости. По словам Сергея Зайцева, директора по продажам в компании «Этажи», реализация такого проекта может принести доход в размере 10–15% от первоначальной инвестиции.
Флиппинг применим и в сфере ипотечного кредитования, где первоначальный взнос и затраты на базовый ремонт могут привести к быстрой продаже объекта с покрытием ипотеки и получением дохода около 15%, отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Важно учитывать, что до момента продажи необходимо будет выплачивать ипотечный кредит.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В Москве существует возможность приобрести недвижимость, требующую реновации, за 6 млн рублей, и после вложения в ремонт от 500 до 600 тыс. рублей, продать её за 7–8 млн рублей. Есть случаи, когда покупка за 5,5 млн может принести доход от продажи в размере 9 млн рублей. Факторы успеха включают в себя не только состояние объекта, но и его местоположение, инфраструктуру района и доступность транспорта. При благоприятных условиях можно рассчитывать на прибыль в размере не менее 1 млн рублей.
Инвестирование в квартиры с юридическими сложностями как метод заработка
Один из способов получения дохода предполагает приобретение квартиры с юридическими проблемами по уменьшенной цене. К примеру, когда необходимо осуществить выселение жителей на основании судебного решения. Такие вложения связаны с повышенным уровнем риска из-за возможной задержки в прохождении всех необходимых процедур, установленных законодательством. Тем не менее, наблюдается рост интереса к подобным объектам, при этом размер дисконта сократился с 20% до 10–15%. В случае благоприятного развития событий, инвестор может рассчитывать на доход в размере около 10% от инвестированных средств.
Генерация прибыли через предпродажную оптимизацию
Другой подход заключается в покупке недвижимости с целью её доработки для увеличения стоимости перед продажей. Этот процесс, известный как хоумстейджинг, включает комплекс мероприятий: от тщательной чистки до обновления мебели и декоративных элементов, а иногда и выполнения легкого косметического ремонта, такого как поклейка новых обоев или покраска потолков.
«В нашем опыте были ситуации, когда владельцы не могли продать свою недвижимость по адекватной рыночной цене из-за неудачной подготовки к продаже. Однако, после внесения минимальных улучшений без серьезных финансовых вложений, объекты быстро находили своих покупателей, принося владельцам прибыль в размере порядка 10% за короткий срок», — делится Сергей Зайцев.
Инвестиции в недвижимость в контексте программы реновации
Приобретение квартиры в здании, ожидающем реновацию, выделяется как один из методов получения дохода на вторичном рынке недвижимости, особенно когда переселение его жителей предвидится в ближайшие один-два года. Такая покупка рассматривается как выгодная инвестиция с точки зрения личного использования и для последующей продажи.
Несмотря на это, Дымова отмечает, что в Москве наибольшая вероятность приобрести квартиру в объектах, планируемых к сносу на более позднем, третьем этапе реновационной программы. Хотя это требует ожидания, реализация недвижимости, полученной через программу реновации, может принести доход в пределах 15%. В ожидании многие собственники предпочитают сдавать приобретенные квартиры в аренду, также извлекая выгоду.
Согласно информации от ЦИАН, средняя цена за квадратный метр в новостройках, возведенных по программе реновации, достигает 322,7 тыс. руб., в то время как в домах, ожидающих сноса, она составляет 272 тыс. руб. В результате перехода в новое жилье собственники могут зафиксировать прирост стоимости квадратного метра примерно на пятую часть.
FAQ: Флиппинг и квартиры под реновацию
Общие вопросы:
Вопрос: Можно ли заработать на перепродаже вторичного жилья?
Ответ: Да, можно. Особенно эффективным методом является флиппинг — покупка недвижимости с последующим её улучшением и перепродажей.
Вопрос: Что такое флиппинг?
Ответ: Флиппинг — это краткосрочное инвестирование в недвижимость, когда объект покупается, обновляется или ремонтируется и продается с целью получения прибыли.
Вопрос: В чем риск флиппинга?
Ответ: Главные риски — неожиданные расходы на ремонт и возможность не продать объект по ожидаемой цене.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Каковы налоговые последствия флиппинга в России?
Ответ: Прибыль от перепродажи недвижимости облагается НДФЛ. Если объект находился в собственности менее 5 лет, налог составляет 13% для резидентов.
Вопрос: Можно ли применять флиппинг к апартаментам?
Ответ: Да, можно, однако следует учитывать юридические нюансы, связанные со статусом апартаментов как нежилой недвижимости.
Вопрос: Влияет ли программа реновации на стоимость соседних домов?
Ответ: Да, программа реновации может повысить стоимость соседних домов за счет улучшения инфраструктуры района.
Специфические ситуации:
Вопрос: Что делать, если в процессе реновации обнаружены скрытые дефекты?
Ответ: Рекомендуется привлекать профессиональных оценщиков и строителей для минимизации неожиданных расходов.
Вопрос: Может ли флиппинг квартиры под реновацию оказаться убыточным?
Ответ: Да, особенно если сроки реновации сдвигаются или затраты на ремонт превышают запланированные.
Вопрос: Какие факторы следует учитывать при покупке квартиры под реновацию?
Ответ: Важно оценить расположение объекта, планируемые сроки реновации и потенциал увеличения стоимости после реновации.