Аналитики выделили наиболее притягательные направления для инвестиций в недвижимость, к числу которых относят пригороды столицы, благодаря наличию высокоскоростных транспортных артерий, живописные курортные зоны (например, Архыз и Пятигорск), а также крупные города с населением свыше миллиона человек.
Касаемо перспектив приобретения жилья в России в 2024 году с целью последующей сдачи в аренду или реализации, специалисты, опрошенные журналистами, склонялись к выбору городов с активно развивающимся жилищным сектором (где наблюдается высокий уровень интереса к покупке и аренде квартир), а также мест, где набирает обороты туристическая индустрия и внедряются новшества в сфере ипотечного кредитования под льготные условия.
Столичные регионы
В числе наиболее перспективных городов для инвестирования в жилую недвижимость в 2024 году специалисты выделяют Москву и Санкт-Петербург. Они подчеркивают, что эти мегаполисы характеризуются постоянным спросом на арендное жилье и покупку квартир, а также наблюдаемым увеличением стоимости недвижимости. Однако, стоит учитывать, что первоначальные инвестиции здесь могут быть значительно выше по сравнению с другими регионами.
«Безрисковый путь инвестирования – приобретение квартир в новостройках Москвы или Санкт-Петербурга. Варианты использования такой недвижимости многообразны: перепродажа, долгосрочная аренда, краткосрочная аренда, либо личное проживание», — делится своим мнением Алексей Попов, глава аналитического отдела «ЦИАН».
Попов отмечает, что особенно привлекательными для инвестиций являются компактные квартиры в новых жилищных комплексах, расположенных недалеко от станций метро, так как они обладают высокой ликвидностью и могут быть легко сданы в аренду или перепроданы. В Московской агломерации он советует обратить внимание на города с новыми станциями МЦД, например, Балашиху и Апрелевку.
«Мы ожидаем больший рост цен возле станций МЦД-4, несмотря на незначительное увеличение в 2023 году, что связано с отчасти незавершенным состоянием проекта и устаревшим подвижным составом на данный момент», — поясняет Попов.
Для долгосрочных инвестиций также стоит рассмотреть возможности в городах вдоль МЦД-5, добавляет он.
С этой точкой зрения согласен Сергей Хахулин, руководитель отдела вторичного и загородного жилья «Авито Недвижимости», который также отмечает Москву и Санкт-Петербург как наиболее аттрактивные направления для инвестирования в недвижимость. В этих городах сохраняется традиционно высокий интерес со стороны инвесторов, при этом цены на жилье продолжают расти. Так, по его данным, за 2023 год средняя стоимость квартир в новостройках Москвы увеличилась на 5%, достигнув отметки в 14,7 млн рублей, а в Санкт-Петербурге — на 4%, до 8,5 млн рублей.
Наиболее привлекательные города для инвестиций
Город | Фактор инвестиционной привлекательности | Средняя цена 1 кв. м на вторичке в 2023 году, тыс. руб. | Динамика цен за год, % |
---|---|---|---|
Москва | Столичный статус | 318 | +5% |
Санкт-Петербург | Столичный статус | 212 | +6% |
Апрелевка | Новая транспортная инфраструктура (МЦД-4) | 158 | +2% |
Балашиха | Новая транспортная инфраструктура (МЦД-4) | 163 | +9% |
Пушкино | Новая транспортная инфраструктура (МЦД-5) | 158 | +5% |
Домодедово | Новая транспортная инфраструктура (МЦД-5) | 154 | +3% |
Анапа | Туризм, возможное снятие логистических ограничений | 155 | +12% |
Геленджик | Туризм, возможное снятие логистических ограничений | 236 | +4% |
Архангельск | Арктическая ипотека | 116 | +15% |
Якутск | Арктическая ипотека | 132 | +7% |
Города курорты
В 2024 году курортные города России представляют собой привлекательное направление для инвестирования в жилье. Алексей Попов отмечает, что в 2022-2023 годах рост цен в популярных курортных направлениях юга страны замедлился из-за ограничений на транспортное сообщение. Однако, с перспективой возобновления полноценных транспортных связей, приобретение недвижимости на черноморском побережье кажется выгодным вложением. Сочи, несмотря на его текущую переоцененность, остается в зоне интереса.
Сергей Зайцев, директор по продажам в «Этажи», также рекомендует обратить внимание на города у Черного моря, где после значительного роста цен в последние годы наступил период их коррекции. В таких местах как Сочи, Туапсе, Архыз и Пятигорск возможно активное развитие строительства и увеличение туристического потока в ближайшее время, что делает их привлекательными для инвестиций.
Сергей Хахулин из «Авито» добавляет, что на юге страны Сочи и Краснодар выделяются как особенно интересные для инвесторов города. После лидерства Сочи по росту цен на жилье, в прошлом году здесь наблюдалось снижение стоимости вторичного жилья на 2%, а в Краснодаре — около 1%. Это делает данные города потенциально выгодными для приобретения недвижимости в инвестиционных целях.
Города-миллионники
В текущем году специалисты выделяют города с населением свыше миллиона человек как перспективные площадки для инвестирования в недвижимость. Максим Русаков из группы SRG подчеркивает, что экономически прогрессирующие мегаполисы представляют собой превосходную возможность для спекулятивных вложений. В частности, следует обращать внимание на города-миллионники, которые демонстрируют значительный рост заработных плат среди населения, с целью их последующей перепродажи.
Для целей получения дохода от аренды, по мнению Русакова, следует выбирать либо города с высоким потенциалом привлечения туристов, такие как Санкт-Петербург, Казань и другие города с богатым историческим наследием и развивающимися инфраструктурами для отдыха и туризма, либо города, где наблюдается ограниченность в доступности жилья, как, например, Москва. При этом средний доход от аренды колеблется в пределах 4–5%. Согласно данным SRG, в Москве к концу 2023 года средняя стоимость квадратного метра достигла 319,7 тыс. рублей, что на 12,6% больше по сравнению с предыдущим годом, в Санкт-Петербурге — 210,3 тыс. рублей (+5,1%), а в Казани — 159,3 тыс. рублей (+12,8%).
Взгляды руководителя отдела вторичной и дачной недвижимости «Авито Недвижимости» указывают на то, что в 2024 году для инвесторов особенно привлекательными окажутся несколько ключевых городов-миллионников:
- Екатеринбург продолжает привлекать инвестиции в недвижимость, благодаря быстрому развитию рынка новостроек, где предложение квартир в 2023 году увеличилось втрое по сравнению с предыдущим годом. Как важный экономический и административный центр Урала, город показал рост стоимости жилья на обоих рынках на 8%.
- Нижний Новгород выделяется среди миллионников как место с быстро растущими ценами на жилье, входя в пятерку лидеров по темпам роста стоимости новостроек — до 7,5 млн рублей (+13%). Город предлагает широкие возможности для карьеры и образования.
- Казань, знаменитая туристическая и экономическая жемчужина России, также наблюдает устойчивое удорожание недвижимости. Популярность телесериала «Слово пацана» в 2023 году ещё больше усилила интерес к городу.
- Новосибирск остается в числе предпочтительных направлений для инвестиций в региональную недвижимость. Хотя цены на новостройки остались неизменными, вторичное жилье подорожало на 8%.
- Челябинск представляется как город с наиболее доступными ценами на вторичную недвижимость, где за год средняя стоимость увеличилась на 30%, продолжая быть одним из ведущих промышленных центров страны.
Арктическая зона и города с самой высокой арендной доходностью
В 2024 году города, расположенные в Арктической зоне России, представляют значительный интерес для инвесторов, благодаря введению арктической ипотечной программы. Как отметил руководитель аналитического отдела «ЦИАН», расширение условий арктической ипотеки к концу 2023 года способствует повышению спроса и, соответственно, стоимости жилья в ключевых населенных пунктах Арктической зоны, таких как Архангельск, Якутск и города в Ямало-Ненецком автономном округе.
В контексте арендной доходности наибольшую выгоду в 2023 году продемонстрировал Губаха в Пермском крае, как подсчитали аналитики «Домклик» Сбербанка, исходя из стоимости однокомнатных квартир на вторичном рынке среди российских городов. Покупка однокомнатной квартиры для сдачи в аренду в Губахе обещает самый быстрый срок окупаемости — всего за 5,2 года, при годовом доходе в 19,1%. Стоимость такой квартиры в среднем составляет около 900 тыс. рублей, что является наименьшим показателем среди изученных городов, а арендная плата составляет 14,1 тыс. рублей в месяц.
Следующим по уровню доходности является Норильск в Красноярском крае, где однокомнатная квартира стоит в среднем 3,7 млн рублей, а месячная арендная плата — 40,9 тыс. рублей, что дает доходность в 13,2% и период окупаемости инвестиции в 7,6 года. Астрахань замыкает тройку лидеров с годовой доходностью в 12% и сроком окупаемости в 8,4 года, при средней стоимости однокомнатной квартиры в 3,4 млн рублей и арендной ставке в 34,3 тыс. рублей в месяц.
Также в пятерку лучших городов для инвестиций в арендное жилье вошли Мурманск и Усть-Илимск, где предполагаемый срок окупаемости составляет 10–11 лет, а доходность от сдачи однокомнатной квартиры колеблется около 9–10%. Основой для высоких показателей доходности в этих городах служит стратегия владельцев недвижимости, устанавливающих высокую арендную плату при сравнительно низкой стоимости приобретения жилья, как указали эксперты «Домклик».
FAQ: Лучшие города для инвестиций в недвижимость
Общие вопросы:
Вопрос: В каких городах России перспективные в плане покупки жилья?
Ответ: В 2024 году наибольший потенциал для покупки жилья демонстрируют Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Новосибирск, Челябинск, а также города Арктической зоны и курортные населенные пункты вроде Анапы и Геленджика.
Вопрос: Какой самый безопасный метод при покупке недвижимости?
Ответ: Наиболее безопасным считается приобретение недвижимости через проверенные агентства с хорошей репутацией или напрямую от застройщика с полным юридическим сопровождением сделки и проверкой всех документов.
Вопрос: В каких странах выгодно покупать недвижимость?
Ответ: Кроме России, привлекательны для покупки недвижимости являются Турция, Испания, Греция, Черногория и Болгария, благодаря их климатическим условиям, развитой инфраструктуре и приемлемым ценам.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Какие факторы могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность города?
Ответ: Негативно могут повлиять экономическая нестабильность, ухудшение экологии, снижение численности населения и уровня его доходов, а также увеличение предложения жилья, превышающее спрос.
Вопрос: Можно ли ожидать роста инвестиционной привлекательности городов вблизи новых транспортных проектов?
Ответ: Да, обычно запуск новых транспортных магистралей, таких как метро, скоростные трассы и железнодорожные линии, способствует росту цен на недвижимость в прилегающих районах благодаря улучшению транспортной доступности.
Вопрос: Какие технологические инновации влияют на стоимость недвижимости?
Ответ: Внедрение «умных» технологий в жилищное строительство, таких как автоматизированные системы управления зданиями, экологичные материалы и энергоэффективные решения, могут значительно увеличить стоимость недвижимости и ее привлекательность для покупателей.
Специфические ситуации:
Вопрос: Какие риски сопряжены с покупкой недвижимости в Арктической зоне?
Ответ: К основным рискам относятся сложные климатические условия, ограниченная инфраструктура, потенциально высокие эксплуатационные расходы и ограниченный спрос на аренду.
Вопрос: Влияет ли наличие университетов и научных центров на стоимость жилья в городе?
Ответ: Да, наличие крупных учебных и научных учреждений обычно способствует повышению спроса на арендное жилье и, как следствие, увеличению его стоимости, особенно в студенческих районах.
Вопрос: Как пандемия COVID-19 повлияла на тренды в сфере недвижимости?
Ответ: Пандемия привела к усилению интереса к загородной недвижимости и квартирам с улучшенными условиями для удаленной работы и отдыха. Также усилился спрос на жилье в небольших городах и пригородах крупных мегаполисов из-за желания людей избежать скопления населения и повысить качество жизни.