Инвестиции в недвижимость – Путь к прибыли или защита капитала?

Инвестиции в недвижимость – Баланс между прибылью и сохранением капитала в светлом офисном пространстве Инвестиции

Возможности заработка через перепродажу и аренду жилья в 2024 году — анализ вместе с специалистами

Прошлый год выделялся на рынке недвижимости бурным спросом, что приводило к увеличению цен на объекты и повышению арендных ставок. Тем не менее, к началу 2024 года, на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования (увеличение минимального взноса и рост процентных ставок), динамика рынка начала претерпевать изменения, снижая привлекательность покупки жилья. Согласно анализу рынка от риелторских компаний, в январе текущего года количество поданных заявлений на приобретение жилья на вторичном рынке в столице уменьшилось на 30–35% по сравнению с прошлым годом и в три раза по сравнению с декабрем предыдущего года.

Обсуждаем с экспертами перспективы инвестирования в жилую недвижимость в новых условиях рынка. Анализируем две ключевые стратегии: приобретение квартиры с целью ее последующей перепродажи и инвестирование с намерением сдавать жилье в аренду.

Оптимальное время для инвестиций в недвижимость

В текущем климате на российском рынке жилой недвижимости преобладает явление, которое можно описать как превышение объема предложений над уровнем спроса. Отчеты указывают на то, что объем непроданных квадратных метров в новостройках за последний год вырос на 7%, достигнув отметки в 72,5 миллиона квадратных метров на начало текущего года. При этом значительная доля спроса продолжает опираться на ипотечное финансирование, подчеркивает аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Она отмечает, что ужесточение условий по ипотеке негативно сказывается на объемах спроса, который может возобновить свой рост лишь с понижением ключевой ставки, ожидаемым во второй половине 2024 года.

При этом наблюдается усиление разрыва в ценообразовании между первичным и вторичным рынками жилья, что может свидетельствовать о потенциальном перенасыщении сектора, продолжает аналитик. Согласно данным «Финама», с начала 2022 года разница в средней цене за квадратный метр между новостройками (где она выше) и вторичным жильем в России увеличилась в целом на 113%, а в Москве — в девять раз, с 1,7 тыс. рублей в январе 2022 года до 16,6 тыс. рублей к декабрю 2023 года.

«Для инвестора важно ожидать стабилизации ключевых экономических индикаторов, таких как цены, спрос и ипотечные ставки, и учитывать кредитную политику банков. В противном случае риски приобретения переоцененной недвижимости возрастают из-за этих нестабильных условий», — указывает Щукина.

Генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова добавляет, что в текущей экономической ситуации важно следить за динамикой ключевой ставки Центрального банка, влияющей на кредитные ставки. В настоящее время ставки по ипотеке и депозитам остаются высокими. В таких условиях разумнее разместить средства на депозите под высокий процент на короткий срок, а затем, после снижения ключевой ставки, рассмотреть возможность инвестирования в недвижимость, советует Харитонова. После стабилизации инфляции ЦБ ключевая ставка начнет снижаться, что повлечет за собой снижение ставок по ипотеке и вкладам.

«Поэтому мы рассматриваем вложения в жилье в начале периода понижения ставок — во второй половине 2024 года как целесообразные», — заявляет руководитель Accent Capital.

Однако, как подчеркивает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова, инвестирование в недвижимость следует рассматривать как консервативный инструмент защиты капитала.

«Недвижимость в долгосрочной перспективе уверенно дорожает, что делает ее привлекательной для инвесторов с длительным горизонтом вложений для защиты средств от инфляции, хотя и не стоит ожидать значительного увеличения капитала», — объясняет эксперт.

Сазонова также отмечает, что в текущей ситуации инвесторы с ограниченными знаниями рынка могут столкнуться с трудностями в получении дохода из-за высоких цен и широкого выбора предложений, что затрудняет поиск наиболее ликвидных объектов с оптимальным соотношением цены к качеству.

Читать  Ключи к мечте: руководство по выбору идеальной квартиры в 2024 году

Как подчеркивают специалисты, сегодня важно рассматривать две основные стратегии: покупку квартиры в новостройке на стадии строительства для ее последующей перепродажи и инвестирование в приобретение жилья для сдачи в аренду. Давайте рассмотрим каждую из них более подробно.

Спокойный просторный городской пейзаж на рассвете, символизирующий рынок недвижимости

Инвестирование в квартиры на стадии строительства с целью последующей перепродажи

В последние несколько лет привлекательность данной стратегии инвестирования уменьшается из-за увеличения цен на рынке и сложностей, возникающих при попытке перепродать объект. Согласно анализу от ЦИАН, в московском регионе стоимость жилья в новостройках с момента начала продаж до получения разрешения на эксплуатацию в среднем возрастает на 38%. Алексей Попов, руководитель департамента «Циан.Аналитика», указывает на рост этого показателя по сравнению с прошлыми годами, подчеркивая текущие тенденции рынка:

  • У застройщиков накапливается большое количество нереализованных объектов на поздних стадиях строительства;
  • Ускоренная перепродажа такой недвижимости, будь то через переуступку прав или на вторичном рынке, осложнена из-за разницы в ставках и высокой конкуренции.

Поэтому, несмотря на то что в течение трех лет (средний срок строительства) стоимость актива в рублях может увеличиться примерно на 40%, итоговая рентабельность инвестиций будет складываться с учетом возможного снижения цены при продаже на вторичном рынке, расходов на организацию сделки (в том числе оплаты услуг риелтора) и налогов, объясняет Алексей Попов.

«Не каждый инвестор при таких условиях окажется в выигрыше, особенно если сравнивать с доходностью от трехлетнего депозита», — заключает эксперт.

В современной экономической обстановке, когда строительные компании продолжают устанавливать высокие цены на объекты в новостройках, а ситуация на вторичном рынке недвижимости остается без изменений, возможность продажи недвижимости с получением прибыли усложняется, как подтверждает эксперт по инвестициям в жилую недвижимость и автор телеграм-канала «Новостройка по расчету» Дарья Изварина.

«Исходя из предположения, что во время строительства цены на вторичке останутся неизменными, и приобретение происходит за наличные средства, на данный момент годовой доход в наиболее привлекательных проектах не превышает 8-9%. При этом большинство проектов лишь выходит в ноль. В качестве сравнения, 2-3 года назад ожидаемая годовая доходность при аналогичных условиях была на 50% выше и составляла 12-13%», — рассказывает эксперт.

Снижение прибыльности, по словам Извариной, произошло в основном из-за стремительного увеличения стоимости на первичном рынке, подстегиваемого льготными ипотечными предложениями, и застоя на вторичном рынке из-за высоких ставок по ипотеке.

«Следовательно, на сегодня цены на начальной стадии строительства зачастую сопоставимы или даже превышают стоимость схожего жилья на вторичном рынке», — добавляет Дарья Изварина.

Согласно аналитике NF Dom, прирост стоимости жилья в процессе строительства (от земляных работ до сдачи объекта в эксплуатацию) на данный момент в среднем составляет 15-20%. Но этот показатель имеет тенденцию к снижению, отмечает Наталья Сазонова:

  • В период с 2020 по 2022 год наблюдался активный рост цен, обусловленный доступностью ипотечного кредитования, который начал замедляться лишь в 2023 году;
  • Использование эскроу-счетов уменьшает разрыв в стоимости между предложениями на этапе начала строительства и готовыми квартирами за счет минимизации рисков недостроев;
  • Застройщики изначально выходят на рынок с относительно высокими ценниками, опираясь на увеличение собственных затрат.
Читать  ЦБ раскрывает новые схемы продаж новостроек

Финансовая стратегия и роль ипотеки

В контексте нынешних процентных ставок и политики ужесточения условий кредитования со стороны регуляторных органов, привлечение ипотечных средств для инвестиционных целей становится менее привлекательным. Эксперты настоятельно советуют отдавать предпочтение инвестициям за счет собственных ресурсов.

«Инвестировать стоит, когда у инвестора есть возможность вложить личные средства — исключая ипотечное финансирование, при этом вполне рассматривается вариант рассрочки, включая предложения без процентов», — отмечает Наталья Сазонова.

Согласно анализу ЦИАН, средняя цена объекта на первичном рынке жилья в столице составляет примерно 17 млн рублей. Минимальный бюджет для входа в сегмент новостроек — около 8 млн рублей. Дарья Изварина указывает, что при рассмотрении студий площадью 25-30 кв. метров, которые являются одним из наиболее ликвидных вариантов на рынке новостроек, необходимый бюджет в достойном районе, в качественном проекте в пределах МКАД, начинается от 10 млн рублей. Для участия в программах льготного кредитования потребуется первоначальный взнос в размере 4 млн рублей.


Яркое широкое изображение, изображающее спокойную среду финансового планирования с архитектурными чертежами и символом личных инвестиций

Инвестиции в жилье для последующей аренды

Приобретение жилой недвижимости с целью ее аренды выступает как один из ведущих инвестиционных подходов. Вопреки заметному увеличению арендных ставок на рынке жилья для аренды, начиная с лета прошлого года, рентабельность от сдачи в аренду продолжает оставаться на относительно низком уровне, как указывают аналитики ЦИАН. Согласно их данным, текущая средняя доходность аренды недвижимости в Москве достигает 5,2%, в сравнении с 4,5% в предыдущем 2023 году, тогда как в 2020-2021 годах этот показатель составлял около 5%.

Данный показатель является усредненным и не учитывает множество нюансов, связанных с арендой конкретного объекта, таких как коммунальные расходы и затраты на техническое обслуживание, подчеркивает глава аналитического отдела ЦИАН. К тому же, арендный рынок отличается выраженной сезонностью, когда ставки могут колебаться на 25-30% даже без вмешательства внешних обстоятельств.

«Следовательно, средняя доходность в 5% может увеличиться до 7-8% в случае успешной сделки, или уменьшиться, если появятся арендаторы, решившие съехать вне сезона или повредившие отделку или мебель», — добавляет специалист.

Оценки доходности от аренды по версии Accent Capital свидетельствуют, что в 2023 году средний показатель составил 5%.

«Для 2024 года мы не прогнозируем увеличение доходности, поскольку стоимость приобретения квартир увеличивалась быстрее, чем арендные цены. Более того, наличие значительного числа квартир, предназначенных для инвестиций, будет сдерживать рост арендных ставок в обозримом будущем», — разъясняет руководитель компании.

Фактическая прибыльность конкретного объекта может отличаться от средних значений в зависимости от его расположения, состояния и других факторов. Алексей Попов подчеркивает, что наивысшую ликвидность имеют компактные квартиры вблизи транспортных узлов.

«Желательно выбирать небольшие современные жилые комплексы для уменьшения конкуренции, а также квартиры с качественным ремонтом, выполненным с учетом экономии и в нейтральных цветовых решениях», — указывает он. «На сегодняшний день более предпочтительно инвестировать в малогабаритные квартиры с продуманной планировкой и в выгодном местоположении», — добавляет Марина Харитонова.


Финансовая стратегия и вклад ипотеки

В контексте данной инвестиционной стратегии эксперты склоняются к использованию личных средств. Приобретение в кредит подобной недвижимости считается нерентабельным из-за текущих высоких процентных ставок по ипотечным программам, которые достигают 17-18% в год, что делает покрытие ипотечных платежей затруднительным. Согласно анализу «Инком-Недвижимость», средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке в старой Москве оценивается в 9,3 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке за такую квартиру будет равен 112,1 тыс. рублей при первоначальном взносе 20% и ставке 18% на 30 лет, в то время как арендная плата за аналогичное жилье составляет 47 тыс. рублей.

В случае с новостройками может подойти программа льготной ипотеки, но обычно требуется значительный первоначальный взнос и ожидание сдачи объекта в эксплуатацию.

«На данный момент я бы порекомендовала приобретать объекты для аренды небольшого размера, расположенные недалеко от метростанций и с готовой отделкой, чтобы воспользоваться поддержкой государства по ипотечным программам и не беспокоиться о ремонте», — советует инвестиционный консультант Дарья Изварина.


FAQ: Инвестиции в недвижимость

Общие вопросы:

Вопрос: Что значит инвестировать в недвижимость?
Ответ: Инвестирование в недвижимость подразумевает покупку объектов недвижимости (как жилой, так и коммерческой) с целью получения дохода через аренду или последующей перепродажи по более высокой цене.

Читать  Вложения с умом: Все о договоре долевого участия в строительстве

Вопрос: В чем преимущества инвестирования в недвижимость?
Ответ: Основные преимущества включают потенциал для пассивного дохода, сохранение и прирост капитала благодаря увеличению стоимости недвижимости, а также относительную стабильность и предсказуемость по сравнению с другими видами инвестиций.

Вопрос: Какая цель инвестирования в недвижимость может быть наиболее актуальной в 2024 году?
Ответ: С учетом текущих экономических тенденций, в 2024 году основной целью инвестирования в недвижимость может быть защита капитала от инфляции и получение устойчивого пассивного дохода.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Можно ли инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?
Ответ: Да, можно рассмотреть совместные инвестиции, покупку долей в недвижимости или инвестирование через специализированные фонды недвижимости, что позволяет начать с относительно малых сумм.

Вопрос: Как технологии блокчейн могут изменить рынок недвижимости для инвесторов?
Ответ: Технологии блокчейн могут повысить прозрачность сделок, упростить процесс передачи прав собственности и снизить операционные расходы, делая инвестиции доступнее и надежнее.

Вопрос: Каковы риски инвестирования в зарубежную недвижимость в 2024 году?
Ответ: Основные риски включают нестабильность валютных курсов, различия в законодательстве, политическую нестабильность в некоторых странах, а также возможные сложности с управлением недвижимостью на расстоянии.

Специфические ситуации:

Вопрос: Влияет ли глобальное потепление на выбор объектов для инвестирования в недвижимость?
Ответ: Да, учитывая изменение климата, инвесторам стоит обращать внимание на экологические и климатические риски при выборе недвижимости, например, избегать зон, подверженных наводнениям или засухам.

Вопрос: Как инвестировать в недвижимость в условиях рыночной неопределенности?
Ответ: В условиях неопределенности рекомендуется сосредоточиться на недвижимости с высокой ликвидностью, расположенной в развитых регионах с стабильным спросом, а также диверсифицировать инвестиционный портфель.

Вопрос: Какую роль играет энергоэффективность объекта в инвестиционной привлекательности?
Ответ: Энергоэффективность становится всеболее значимым фактором, повышающим инвестиционную привлекательность недвижимости, так как снижает эксплуатационные расходы и увеличивает интерес арендаторов.

Оцените статью
Добавить комментарий