В сотрудничестве с профессионалами делимся стратегиями улучшения вероятности одобрения ипотечного кредитования для приобретения жилья.
За прошедший 2022 год процент неудачных попыток оформления ипотеки достиг отметки в 46,2%, обновив исторический рекорд по числу отказов. Рост числа отказов обусловлен как обострением экономических условий, так и привлекательными предложениями застройщиков с минимальными процентными ставками, которые заинтересовали новую аудиторию потенциальных заемщиков.
В данных обстоятельствах одобрение заявки на ипотеку банком представляет собой более сложную задачу. Мы объединили усилия с экспертами и кредитными организациями, чтобы поделиться советами, способствующими повышению шансов на успешное получение кредита на покупку недвижимости.
- Как банки оценивают заемщика
- Кредитная история
- Возраст
- Доход
- Улучшение вероятности одобрения кредита
- Акцент на возрастные рамки
- Анализ кредитной истории и погашение задолженностей
- Анализ экономической состоятельности
- Оплата налогов и штрафов
- Сформировать увеличенный первый взнос
- Тщательная проверка документации
- FAQ: Как повысить шансы на одобрение ипотеки
- Общие вопросы
- Нестандартные вопросы
- Специфические ситуации
Как банки оценивают заемщика
В процессе оценки потенциального клиента для ипотечного кредитования, кредитные учреждения прилагают значительные усилия, чтобы защититься от потенциальных финансовых потерь, связанных с неуплатой долгов и финансовыми сбоями. В этом контексте, они тщательно анализируют кандидатов, исходя из широкого спектра критериев: доходность, историю кредитования, область профессиональной деятельности и возраст.
Кредитная история
По утверждению Ярослава Кабакова, стратегического директора ИК «Финам», первоначальный шаг банков – это запрос в кредитные бюро для изучения истории заемщика, наличия задолженностей и анализ скоринговых показателей. Заемщики с негативной кредитной историей могут столкнуться с отказом или повышенными процентными ставками.
Возраст
Возраст также играет ключевую роль: как правило, займы предоставляются лицам старше 21 года, при этом к моменту полного погашения кредита возраст заемщика не должен превышать 65 лет.
«Клиенты младше 21 года часто не рассматриваются из-за отсутствия стабильного заработка и профессионального опыта», — как подчеркнул Дмитрий Веселков, руководитель отдела ипотечного кредитования в компании «Метриум».
Доход
Основным критерием, наряду с кредитной историей, является доход заявителя. Банки учитывают не только основную заработную плату, но и дополнительные источники дохода. Для одобрения кредита выплаты по ипотеке не должны превышать 50% от общего дохода клиента. ВТБ в своем сообщении уточнил, что при расчете кредитного лимита учитываются доходы не только самого заемщика, но и его близких родственников.
Банки устанавливают кредитный лимит, учитывая доход не только самого заемщика, но и его ближайших родственников, таких как супруг(а), дети, родители. ВТБ в своем комментарии указывает, что кредитные организации стремятся удовлетворить запрос клиента, предоставляя такую сумму кредита, которую он сможет погасить без чрезмерных финансовых трудностей.
Способность клиента к погашению кредита подтверждается внесением первоначального взноса минимум в 15%, так как программы с минимальными взносами считаются более рискованными. Для оценки потенциальных рисков многие банки используют автоматизированные скоринговые системы, анализирующие данные анкеты на основе обширной статистики.
Дмитрий Веселков из «Метриума» поясняет, — «что система может отклонить заявку, даже если нет прямых претензий к клиенту, например, из-за его профессиональной принадлежности к сектору с высокой долей просроченных платежей за последний год. В таких случаях рекомендуется обратиться за кредитом в другой банк».
Улучшение вероятности одобрения кредита
Акцент на возрастные рамки
Первоначально, перед подачей заявления на ипотечное кредитование, специалисты настоятельно рекомендуют удостовериться, что ваш возраст соответствует требованиям кредитора. За последние пару лет, некоторые финансовые учреждения ослабили ограничения по возрасту, допустив получение ипотеки начиная с 18 лет. Тем не менее, общепринятой нормой остается минимальный возрастной порог в 21 год.
Анализ кредитной истории и погашение задолженностей
Далее, критически важно осуществить аудит собственной кредитной истории, что возможно сделать без взимания платы через бюро кредитных историй. В случае обнаружения просроченных платежей, их необходимо незамедлительно погасить.
«В дополнение, существует возможность коррекции испорченной кредитной репутации», — как упоминает Дмитрий Веселков. Он указывает, что причины проблем зачастую кроются в ошибках со стороны банковских сотрудников.
«Если, например, в вашей кредитной истории обнаружена просрочка платежа, несмотря на вашу пунктуальность в выплатах, следует обратиться в БКИ с заявлением о пересмотре данных, предоставив при этом доказательства вашей правоты», — советует эксперт.
В качестве таких доказательств могут выступать справка из банка об отсутствии задолженности, платежные квитанции с указанием даты проведения транзакции или выписка по счету, завизированная финансовым учреждением. Внесение исправлений производится в течение 30 дней.
Анализ экономической состоятельности
На третьем этапе предстоит внимательно проанализировать личные финансовые ресурсы, чтобы определить, какую денежную сумму возможно регулярно направлять на выплаты по кредиту. Рекомендуется устанавливать финансовый план таким образом, чтобы расходы на ипотечные платежи не превышали 50% от общего месячного дохода. Для предварительного расчета ипотечных платежей можно воспользоваться онлайн-калькулятором, доступным на сайтах большинства банков. Этот инструмент позволяет определить необходимый уровень дохода для получения кредита на выбранную сумму с учетом первоначального взноса. Если выяснится, что ваш доход ниже минимально требуемого, возможно, потребуется сократить размер запрашиваемого кредита или, если это допустимо, увеличить размер первоначального взноса.
Оплата налогов и штрафов
Четвертым шагом является урегулирование всех имеющихся налоговых обязательств, штрафов и других видов долгов перед подачей заявления в банк, так как эти данные могут фигурировать в вашей кредитной истории. Проверить существующие задолженности можно с помощью портала «Госуслуги».
«Даже небольшой непогашенный долг может стать препятствием для одобрения ипотеки», — как предостерегает Дмитрий Веселков.
Сформировать увеличенный первый взнос
Заключается в накоплении более значительного первоначального взноса, превышающего общепринятые 15-20%. Это не только улучшит шансы на получение ипотеки, но и снизит размер ежемесячных платежей. Специалисты настоятельно рекомендуют не ограничиваться внесением только материнского капитала или делать его основной частью первоначального взноса, поскольку это может снизить вероятность одобрения заявки.
Тщательная проверка документации
Подразумевает необходимость детальной проверки всех документов на предмет точности и корректности информации.
«Ошибки, такие как опечатки в справке о доходах, могут привести к тому, что документы будут восприняты как фальсифицированные, что в свою очередь вызовет отказ в выдаче кредита», — пример приводит Дмитрий Веселков.
Он также подчеркивает, что подписывать документы должен не заинтересованный член персонала, например, бухгалтер или руководитель отдела кадров, даже если вы являетесь директором своей компании.
Отношение к процессу подачи документов должно быть серьезным и внимательным.
«Банковские работники оценивают не только предоставленные бумаги, но и личные качества заявителя: манеру поведения, внешний вид, способ общения. Любые подозрения со стороны специалиста могут привести к пометке «подозрительный» в вашем досье и к более строгой проверке, что увеличивает риск отказа в кредите. Поэтому важно соблюдать дресс-код, проявлять сосредоточенность и сохранять спокойствие», — заключает специалист.
От пресс-службы Сбербанка:
Каждое решение о выдаче ипотечного кредита принимается на основе индивидуального анализа ситуации клиента. В основном, отказ связан с одной из нескольких причин: неблагоприятная кредитная история, текущие кредитные обязательства, недостаточный доход, или различия между информацией, предоставленной заявителем, и данными, полученными в ходе верификации. Для увеличения шансов на положительное решение, рекомендуется ликвидировать существующие долги и кредитные карты, или уменьшить их лимиты. Банк должен быть уверен в способности клиента регулярно вносить платежи по ипотеке.
Возможные источники дохода включают:
- Зарплата;
- Пенсия;
- Доход от сдачи жилья в аренду (подтверждается справкой 3-НДФЛ и договором аренды с остаточным сроком не менее 12 месяцев).
Не учитываются в качестве дохода алименты, стипендии, госпомощь и выплаты по декрету. Также в расчет не берутся доходы от инвестиций и выигрышей.
От пресс-службы ВТБ:
Решение о кредитовании основывается на анализе нескольких факторов: наличие негативной информации о заемщике, достоверность данных, состояние кредитной истории, объем долговой нагрузки и доход. Для улучшения возможностей одобрения ипотеки или других кредитов, советуем:
- Следить за своевременностью выплат по текущим кредитам, поскольку даже небольшие задержки могут повлиять на решение банка;
- Ликвидировать просроченные долги, если таковые имеются;
- Закрыть неиспользуемые кредитные продукты, включая карты, так как они влияют на общую долговую нагрузку и определяют возможный кредитный лимит;
- Увеличить размер первоначального взноса, что приведет к уменьшению необходимого кредита и, соответственно, месячного платежа. Больший первоначальный взнос также делает заемщика более надежным в глазах банка;
- Включить созаемщика в сделку для увеличения общего дохода;
- Не завышать сумму доходов в заявлении, так как достоверность информации будет проверена.
FAQ: Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Общие вопросы
Вопрос: Какая должна быть доходность клиента, чтобы одобрили ипотеку?
Ответ: Банки хотят видеть, что ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 30-50% от вашего дохода. Однако оптимальные условия могут варьироваться в зависимости от кредитного учреждения.
Вопрос: При каком кредитном рейтинге одобряют ипотеку?
Ответ: Для большинства банков предпочтительный минимум — 700 баллов по шкале НБКИ. Чем выше ваш рейтинг, тем больше шансов на одобрение и более выгодные условия.
Вопрос: Сколько времени занимает одобрение ипотеки?
Ответ: Время на рассмотрение заявки варьируется от нескольких дней до 2-3 недель. Срок может зависеть от загруженности банка и полноты предоставленной информации.
Нестандартные вопросы
Вопрос: Можно ли повысить шансы на одобрение, предложив банку залог дополнительного имущества?
Ответ: Да, предложение дополнительного залога может повысить доверие банка к вашей платежеспособности и увеличить шансы на одобрение.
Вопрос: Влияет ли наличие иностранного гражданства на процесс одобрения ипотеки?
Ответ: Иностранное гражданство может усложнить процесс одобрения из-за необходимости дополнительной проверки документов и оценки кредитоспособности.
Вопрос: Может ли смена работы в процессе одобрения ипотеки повлиять на решение банка?
Ответ: Да, смена работы может потребовать от вас дополнительное подтверждение стабильности доходов, что может замедлить процесс одобрения.
Специфические ситуации
Вопрос: Что делать, если банк отказал в ипотеке из-за ошибки в документах?
Ответ: Необходимо как можно скорее устранить ошибку и предоставить корректные документы. Возможно, потребуется подать заявку заново.
Вопрос: Можно ли подать заявление на ипотеку в несколько банков одновременно?
Ответ: Да, это может увеличить ваши шансы на одобрение. Однако имейте в виду, что множественные запросы кредитной истории могут временно снизить ваш кредитный рейтинг.
Вопрос: Как влияет наличие уже имеющихся кредитов на одобрение ипотеки?
Ответ: Наличие активных кредитов не является автоматическим основанием для отказа, но банки учитывают вашу общую долговую нагрузку при оценке платежеспособности. Лучше всего минимизировать количество активных кредитов перед подачей заявки на ипотеку.