Как динамика цен формирует спрос на жилье

Покупка

В начале 2024 года рынок встретил снижением интереса покупателей, однако уже в феврале наблюдался всплеск транзакций на уровне приблизительно 10%, хотя этот показатель всё ещё оставался на 20-25% ниже по сравнению с февралём предыдущего года. Несмотря на то, что ценники пока не изменялись, продавцы стали более склонны к предоставлению скидок.

Московский рынок вторичного жилья вступил в 2024 год с заметным убылью спроса. Эксперты отмечают, что к последнему месяцу года объёмы продаж сократились в два-три раза, а к уже имеющемуся сезонному спаду добавилось бремя высоких ставок по ипотеке.

Анализируем динамику спроса и изменения цен на московском вторичном рынке недвижимости (исключая сегмент люкс) за февраль и прогнозируем будущее развитие ситуации вместе с экспертами.

Небольшое оживление после провала

Во втором месяце года на столичном рынке вторичной недвижимости замечено возобновление активности по сравнению с неудачным стартом в январе, однако объем спроса все же был значительно ниже — на 20-30% по сравнению с февралем прошлого года. Главной преградой для увеличения продаж продолжает оставаться высокая стоимость ипотечного кредитования.

Из данных «Инком-Недвижимости» следует, что февраль показал себя сопоставимым с январем по числу совершенных сделок, но все же на 20% не дотягивает до результатов февраля 2023 года. «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечает, что за этот период количество транзакций возросло на 10% по сравнению с предыдущим месяцем, однако оно оказалось на 25% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на треть уступает показателям февраля 2022–2021 годов. Елена Мищенко, возглавляющая департамент городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», объясняет, что причиной такого снижения спроса стали высокие проценты по ипотеке, достигающие 17-18% в годовом исчислении, с месячным платежом в размере 200-300 тыс. рублей.

«Такие условия кредитования существенно ухудшили интерес к покупке. Сделки на вторичном рынке чаще всего происходят за счет альтернативных вариантов на фоне повышенных ставок по ипотеке», — отмечает она.

При этом, некоторые покупатели научились адаптироваться к сложившимся условиям, в то время как продавцы стали более готовы к компромиссам, снижая цены или предлагая скидки. Елена Мищенко также указывает на существующее среди покупателей опасение потери стоимости их сбережений, что становится одной из причин активизации на рынке.

«Многие из наших клиентов выражают нежелание держать сбережения в денежной форме, видя в недвижимости более надежную инвестицию», — делится она причинами возрастающего интереса к покупке жилья.

В аналогичной ситуации находится и компания Est-a-Tet, где фиксируют умеренное повышение интереса к вторичному жилью в феврале по сравнению с январем на 5-7%, хотя по сравнению с февралем предыдущего года спрос снизился на 20-25%. Основное внимание покупателей приковано к недавно отремонтированным квартирам или таким, что только что поступили в продажу.

Читать  Выбор идеального загородного дома или дачи

Юлия Дымова, директор по вторичной недвижимости в Est-a-Tet, отмечает изменение предпочтений покупателей под влиянием ипотечных ставок, акцентируя внимание на высоком спросе на объекты бизнес-класса с новым ремонтом и на вторичное жилье с потенциалом для обновления, выделяя их как наиболее желанные варианты с минимальным временем нахождения на рынке.

Олег Репченко из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в свою очередь, указывает на переориентацию спроса в сторону более доступного жилья из-за высоких ипотечных ставок, которые заставляют людей искать более экономичные варианты.

«С учетом ипотечных ставок от 17 до 19% годовых, покупатели предпочитают более доступные квартиры, чтобы минимизировать или полностью избежать необходимости взятия ипотеки, особенно в условиях высоких цен в старой части Москвы», — говорит эксперт.

Репченко подчеркивает, что в пределах МКАД популярностью пользуются как квартиры в старых, так и в новых панельных домах в более доступных районах, таких как Северный, Северо-Восточный и Южный округа. Это демонстрирует стремление людей приобретать недвижимость в пределах своих финансовых возможностей. Вне МКАД, где устремляются те, кому старая Москва не по карману, наблюдается более равномерное распределение интереса между дорогими и бюджетными вариантами жилья.

Восстановление интереса к покупке жилья на вторичном рынке Москвы после спада, встреча клиентов в светлом офисе недвижимости

Предложение немного выросло

Ассортимент на рынке вторичной недвижимости в Москве в феврале незначительно расширился: эксперты фиксируют увеличение предложения на 2-10%. Тем не менее, количество действительно привлекательных объектов для покупателей остается ограниченным, подчеркивают аналитики. Согласно исследованию аналитического центра «Инкома», к марту в Старой Москве было представлено к продаже 91,2 тыс. единиц недвижимости, что на 2% превышает показатели января и на 7,4% выше, чем год назад, в феврале. На рынке Новой Москвы количество доступных объектов достигло 8,8 тыс., что на 2,4% больше, чем в январе, и на 7,1% выше февральских показателей прошлого года.

«В настоящее время около 20% продавцов, стремясь к быстрой продаже, готовы предложить скидку от рыночной стоимости жилья. Еще 20% владельцев в ответ на сокращение спроса предпочитают отложить продажу и временно отойти от рынка. Примерно 10% рассматривают возможность осуществления прямого обмена недвижимости», — делится наблюдениями за поведением владельцев Сергей Шлома, руководитель отдела вторичного рынка в «Инком-Недвижимость».

Он также отметил, что половина продавцов продолжает ожидать подходящего покупателя, не спеша снижать цену в надежде на то, что найдется заинтересованный клиент, готовый удовлетворить их финансовые ожидания.

Читать  Как обезопасить вашу покупку жилья от недействительности

Юлия Дымова указывает, что некоторые продавцы решают убрать свои объекты с продажи до наступления более благоприятного момента или пересматривают ценники. В итоге общий период экспозиции объектов на рынке за месяц практически не претерпел изменений.

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» зафиксировали в феврале увеличение количества предложений на вторичном рынке Старой Москвы на 10%. Особенно заметный рост предложения наблюдался в САО (+13%), СЗАО (+12%) и ВАО (+11%). Изменения в условиях рынка новостроек, включая льготные программы, побудили некоторых владельцев предположить, что часть спроса может сместиться с первичного на вторичный рынок.

«Это стало одним из драйверов увеличения объема предложения на вторичном рынке», — рассказывает Елена Мищенко.

Оживленный рынок недвижимости Москвы с увеличением предложения жилья, агенты общаются с клиентами в светлом офисе

Ценовая динамика остается стабильной

В феврале уровень средних цен на вторичном рынке жилья практически не претерпел изменений. В компании «Инком» отмечают, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке в пределах старых границ Москвы слегка увеличилась, достигнув в среднем 281,2 тыс. руб. — на 0,5% выше, чем в январе, и на 0,2% больше, чем год назад, в феврале. В территории Новой Москвы средняя цена за квадратный метр к концу февраля составила 206,6 тыс. руб., что на 0,2% выше по сравнению с январем и на 1,8% больше, чем в прошлом году в феврале.

Согласно анализу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в Старой Москве цена на вторичное жилье в феврале выросла лишь на 0,2%, достигнув 271,5 тыс. руб. за квадратный метр.

«Прирост стоимости «квадрата» в январе также составил 0,2%, однако тенденция к росту цен, начавшаяся в сентябре прошлого года, замедляется уже шестой месяц на протяжении. В Новой Москве же цена за квадратный метр на вторичном рынке в феврале снизилась на незначительные 0,2% до 204 тыс. руб.», — уточнил Олег Репченко.

«За пределами МКАД и внутри его ценовой рост практически замер, поскольку в январе-феврале 2024 года изменения стоимости жилья не выходят за границы статистической ошибки. Стоимость на вторичном рынке Москвы остается на одном уровне», — подчеркнул эксперт.

«К весне, особенно в преддверии майских праздников, под влиянием снижающегося спроса и высоких процентных ставок, вероятно, начнется снижение цен», — предположил он.

Динамика цен на вторичное жилье в феврале по округам

Округ Москвы Средневзвешенная цена 1 кв. м в феврале 2024 года, тыс. руб. Динамика за месяц, %
ЗАО 556.1 +1.2%
ЮВАО 298.2 +0.9%
ЮЗАО 365.0 +0.5%
СВАО 335.5 +0.5%
СЗАО 439.9 +0.3%
ЮАО 350.1 +0.2%
ВАО 302.7 +0.2%
ЗелАО 241.6 -0.2%
САО 427.5 -1.4%
ЦАО 1026.9 -1.4%
Читать  Аннулирование сделки купли-продажи квартиры

FAQ: Динамика спроса на жилье

Общие вопросы:

Вопрос: В чем причина стагнации цен на вторичное жилье?
Ответ: Стабилизация цен на вторичном рынке жилья обусловлена сочетанием факторов: высоких процентных ставок по ипотеке, ожидания покупателей улучшения экономических условий и увеличения предложения на рынке.

Вопрос: Какие факторы влияют на спрос на жилье?
Ответ: На спрос оказывают влияние экономическая стабильность в стране, уровень доходов населения, процентные ставки по ипотеке, демографические тенденции, а также ожидания относительно будущих изменений этих показателей.

Вопрос: Как изменение процентных ставок по ипотеке влияет на рынок жилья?
Ответ: Изменение ставок по ипотеке напрямую влияет на доступность жилья: снижение ставок делает покупку жилья более доступной, стимулируя спрос, в то время как их повышение увеличивает стоимость кредитования и снижает спрос.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Могут ли изменения в градостроительной политике влиять на спрос на вторичное жилье?
Ответ: Да, изменения в градостроительной политике, например, развитие инфраструктуры или изменение зонирования, могут увеличить привлекательность определенных районов и, как следствие, спрос на вторичное жилье в них.

Вопрос: Как влияет эмиграция на спрос на жилье в крупных городах?
Ответ: Эмиграция может снижать спрос на жилье в крупных городах из-за уменьшения численности населения, особенно если эмигрируют активные категории населения, способные на покупку недвижимости.

Вопрос: Возможно ли, что рост интереса к эко-жилью изменит спрос на традиционное жилье?
Ответ: Рост интереса к экологичному жилью может перераспределить спрос, делая традиционное жилье менее популярным среди определенной категории покупателей, особенно среди молодежи и экологически осознанных групп населения.

Специфические ситуации:

Вопрос: Как глобальные экономические кризисы влияют на спрос на жилье в России?
Ответ: В периоды глобальных экономических кризисов спрос на жилье может снижаться из-за ухудшения экономических перспектив, роста безработицы и снижения доходов населения, а также из-за возросшей неопределенности на рынке.

Вопрос: Как изменение климата может повлиять на рынок недвижимости?
Ответ: Изменение климата может повысить спрос на жилье в регионах с более умеренным климатом и уменьшить его в зонах повышенного риска наводнений, пожаров и других природных катастроф.

Вопрос: Какие перспективы у сегмента «умного жилья» на рынке недвижимости?
Ответ: Сегмент «умного жилья» обладает большим потенциалом роста спроса благодаря возрастающему интересу к технологиям автоматизации дома, повышению комфорта и безопасности, а также экономии ресурсов.

Оцените статью
Добавить комментарий