Оформление соглашения на приобретение жилья на вторичном имущественном рынке может оказаться проще, чем предполагается, однако влечет за собой риск утраты времени, финансов и владения.
В нашем материале мы детально анализируем ситуации, когда сделка по приобретению квартиры может быть признана нелегитимной и способы предотвращения подобных исходов.
Документ, лежащий в основе любой транзакции покупки-продажи недвижимости, это договор купли-продажи (ДКП), который служит залогом надежности. Однако действия участников сделки или посторонних могут привести к аннулированию этого соглашения.
Наиболее неблагоприятный сценарий для покупателя недвижимости – необходимость возврата имущества. Рассмотрим, в каких обстоятельствах это возможно.
Законодательная база устанавливает следующие положения:
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка признается недействительной по причинам, определенным законом, либо по решению суда (оспоримая сделка), либо без такового (ничтожная сделка). Далее мы более подробно осветим эти аспекты.
Право на требование об аннулировании оспоримой сделки может быть инициировано как участником соглашения, так и иным субъектом, упомянутым в законодательстве.
- Критерии для оспаривания контракта на покупку жилья
- Мотивы для аннулирования контракта на покупку жилплощади
- Неправильное оформление сделки
- Транзакция не соответствует законодательным нормам
- Сторона транзакции не обладает дееспособностью
- Транзакция осуществлена без одобрения второй стороны
- Сделка заключена под действием ошибочных представлений
- Категории лиц, имеющих право на оспаривание транзакции
- Сроки для оспаривания договора купли-продажи недвижимости
- Что проверить перед покупкой квартиры
- FAQ: Когда сделку с жильем могут признать недействительной
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Критерии для оспаривания контракта на покупку жилья
Декларирование транзакции по приобретению жилплощади как нелегитимной требует значительных усилий. Сделки с объектами недвижимости подразумевают установленный процесс оформления и юридические последствия: покупатель становится владельцем квартиры, в то время как продавец (прежний владелец) получает финансовое вознаграждение. Однако, при заключении контракта с нарушением прав одной из сторон или несоответствии законодательным формальностям, появляются основания для его аннулирования.
Отмена контракта на покупку жилья может быть инициирована по обоюдному согласию сторон или через судебную процедуру. Наиболее распространенной причиной для досрочного прекращения договоренности является критичное нарушение его условий, такое как неполная оплата стоимости жилья, несоответствие квартиры заявленным характеристикам или ущемление прав третьих лиц в результате сделки.
С точки зрения покупателя, нарушением считается неуплата или частичная оплата стоимости. Со стороны продавца же нарушение может выражаться в уклонении от государственной регистрации прав собственности или передаче жилья в некондиционном состоянии.
Существует две категории недействительных сделок:
- Ничтожные сделки – таковые не порождают юридических последствий с момента их заключения и считаются недействительными автоматически, без необходимости судебного признания. Закон четко определяет критерии ничтожных сделок.
- Оспоримые сделки – чтобы оспоримую сделку признали недействительной, требуется судебное решение. В случае, если никто из сторон не обратился в суд, сделка сохраняет правовые последствия, несмотря на наличие недочетов.
Учитывая, что недействительная транзакция по обмену недвижимостью не влечет за собой юридических обязательств, каждой из сторон необходимо возвратить то, что было получено в рамках договора.
В случае признания договора купли-продажи жилья недействительным, покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец покупателю – уплаченные средства.
Мотивы для аннулирования контракта на покупку жилплощади
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет условия для аннулирования контракта покупки жилья и, как следствие, признание транзакции покупки-продажи недвижимости нелегитимной:
Обоюдное решение участников. Транзакция отменяется по инициативе обеих сторон о расторжении ДКП. Однако, если обязательства между сторонами были исполнены и жилплощадь в соответствии с договором передана покупателю, то органы Росреестра не удовлетворят запрос о расторжении соглашения покупки-продажи.
При этом важно осознавать, что факт регистрации прав собственности на купленное имущество у покупателя не становится барьером для расторжения контракта. Так, в случае, если покупатель зарегистрировал право собственности, но серьезно нарушил условия контракта, не выполнив оплату за жилье, продавец имеет полное право требовать аннулирования соглашения.
Несоблюдение условий контракта и его расторжение в судебном порядке по инициативе любой из сторон.
Ненадлежащее исполнение обязательств. Контракт может быть разорван по взаимному согласию сторон или по судебному решению в случае радикального изменения обстоятельств, на основании которых стороны принимали решение о его заключении (если иное не оговорено в самом контракте или не следует из его сущности).
Неправильное оформление сделки
Контракт на покупку-продажу недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного участниками. В случае, если стороны договорились устно о покупке жилья или не оставили своих подписей на документе, контракт признается недействительным.
Транзакция не соответствует законодательным нормам
Так называемая фиктивная транзакция проводится сторонами лишь для создания видимости. Внешне все элементы могут выглядеть законно, однако на деле никакой реальной цели, кроме как демонстрации, у сторон нет.
В качестве примера можно привести случай, когда суд признал недействительной сделку купли-продажи коммерческого помещения, в ходе которой сын банкрота-предпринимателя стремился приобрести у отца помещение за сумму, значительно ниже рыночной. Решение суда было обусловлено тем, что на деле предприниматель не намеревался продавать недвижимость, а лишь стремился избежать передачи активов своим кредиторам.
Конвенциональная транзакция также заключается без реального намерения. Целью такой сделки является маскировка под другое юридическое соглашение. Например, сделка считается недействительной в случае дарения недвижимости, когда в реальности стороны не желают оформлять договор купли-продажи, но при этом производят обмен денежными средствами за квартиру. В таком контексте договор дарения является конвенциональной сделкой, поскольку он скрывает за собой реальный обмен купли-продажи.
Сторона транзакции не обладает дееспособностью
Лицо, признанное судом недееспособным, может не осознавать, что его личные права и возможности могут быть использованы с целью обмана недобросовестными участниками рынка недвижимости. Следовательно, любые сделки, совершенные с участием недееспособного лица, признаются недействительными.
Даже если человек обладает дееспособностью по всем формальным признакам, но в момент заключения сделки не может осмыслить значимость своих действий, такая транзакция также может быть оспорена в судебном порядке (согласно статье 177 Гражданского кодекса РФ).
До достижения совершеннолетия в 18 лет человек не обладает полной дееспособностью, и за него выступают его родители. Таким образом, любые сделки, заключенные без необходимых разрешений детьми младше 14 лет, признаются абсолютно недействительными, а в возрасте от 14 до 18 лет — подлежат оспариванию.
Транзакция осуществлена без одобрения второй стороны
Закон требует обязательного согласия второй стороны для выполнения определенных видов сделок. К примеру, в отсутствие брачного соглашения, супруг, желающий приобрести или продать недвижимость, должен иметь на руках нотариально заверенное разрешение своей второй половинки. В противном случае сделку можно будет оспорить через судебные инстанции впоследствии.
Существуют иные обстоятельства, когда, например, лицо, находящееся в статусе банкрота в рамках процедуры реструктуризации долгов, ограничено в праве на проведение некоторых операций без согласия финансового управляющего.
А в случаях, когда недвижимость находится в собственности несовершеннолетнего, для осуществления сделки необходимо разрешение от органов опеки.
Сделка заключена под действием ошибочных представлений
Если участник договора ошибочно воспринял его объект, сторону или ключевые условия, он имеет право инициировать оспаривание. Заключение дела заключается в том, что сделка не была бы выполнена, если бы условия были поняты участником корректно.
Например, лицо приобретает участок под строительство, исходя из предположения, что он предназначен для этого, однако в последствии выясняется, что строительство на данной территории запрещено. Или продавец в договоре указывает одну площадь недвижимости, но фактически она оказывается меньше заявленной.
Важно отметить, что для успешного оспаривания сделки в суде потребуется доказать, что покупатель проводил должную дилигенцию, то есть осуществлял проверку недвижимости перед совершением сделки, но был введен в заблуждение.
Участник совершил сделку под давлением обмана, насилия, угрозы или сложных обстоятельств
Если одна из сторон была вынуждена заключить договор под воздействием насилия, угрозы, либо в результате обмана, такая сделка может быть оспорена. Это также относится к случаям, когда одну из сторон целенаправленно вводили в заблуждение, как, например, при сильном занижении оценки стоимости квартиры оценщиком.
Иногда недействительность сделки по купле-продаже недвижимости ассоциируется с кабальными условиями, подразумевая, что одна из сторон была вынуждена вступить в договорные отношения из-за тяжелых жизненных условий, в то время как другая сторона использовала эти обстоятельства в своих интересах.
Категории лиц, имеющих право на оспаривание транзакции
В большинстве случаев инициатива по оспариванию транзакции с недвижимостью исходит от одного из участников сделки, чьи права были ущемлены. Однако возможность обратиться в судебные инстанции предоставляется и другим лицам, если это прямо предусмотрено законодательством.
Так, в ситуации, когда один из супругов осуществил продажу жилья без получения разрешения от второго супруга, последний обладает правом на оспаривание сделки, даже не являясь непосредственной стороной договора. Аналогично, опекун недееспособного лица, не осознающего смысла своих действий при заключении сделки, может инициировать процесс признания сделки недействительной.
Следовательно, для оспаривания сделки необходимо убедительно доказать, что она противоречит вашим правам или интересам, защищенным законом, влекущим за собой для вас негативные последствия. При этом доказательство наступления таких последствий не требуется, если:
- Оспаривается транзакция, выполненная без необходимого законом согласия;
- Лицо, действующее от имени юридического лица без соответствующей доверенности и превышающее свои полномочия, нарушило ограничения при осуществлении сделки.
Сроки для оспаривания договора купли-продажи недвижимости
Ничтожная сделка не требует отдельного признания ее недействительной, поскольку изначально не порождает юридических последствий. Однако для возврата сторонами полученного по такому договору, необходимо обратиться с иском о признании недействительности сделки. Исковая давность по таким требованиям составляет три года.
Этот период начинается с момента, когда стороны начали исполнять условия ничтожного договора. В случае оспаривания сделки, срок для обращения в суд сокращается до одного года, начиная от даты, когда участник сделки стал осведомлен о признаках ее недействительности. В качестве профилактики подобных проблем, проведение юридической проверки сделки перед ее заключением, например, с помощью сервиса Домклик, может помочь избежать многих трудностей.
Что проверить перед покупкой квартиры
Перед приобретением жилья ответственный покупатель проводит всестороннюю проверку продавца и объекта недвижимости. Вот ключевые аспекты, которым стоит уделить внимание:
- Запросить справки о психическом и физическом здоровье владельца из соответствующих медицинских учреждений, подтверждающие его дееспособность.
- Получить выписку из бюро кредитных историй, которая может указать на наличие у продавца задолженностей, исполнительных процедур, статус банкрота или предбанкротного состояния.
- Изучить историю передачи прав собственности на квартиру.
- Уточнить, зарегистрированы ли в квартире лишние лица.
- Поговорить с соседями о факте проживания продавца в квартире и зафиксировать полученную информацию письменно.
- Запросить у продавца полный комплект документов на квартиру, включая акт приема-передачи, справки из домовой книги, финансово-лицевого счета, подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и т.д.
- Собрать данные о всех текущих и предыдущих собственниках, а также о лицах, которые проживали или по-прежнему проживают в квартире.
- Выяснить, не имеют ли третьи лица прав на недвижимость, включая потенциальные претензии.
- Удостовериться в отсутствии нарушений прав несовершеннолетних, связанных с недвижимостью, в том числе у тех, кто ранее проживал в квартире.
- При оформлении сделки через доверенность проверить её подлинность у нотариуса.
FAQ: Когда сделку с жильем могут признать недействительной
Общие вопросы:
Вопрос: Когда сделку с жильем могут признать недействительной?
Ответ: Сделку могут признать недействительной, если она совершена с нарушением законодательных требований, например, без получения необходимых согласий, участием недееспособных лиц или в случае, когда сделка противоречит общественным интересам.
Вопрос: Кто может оспорить сделку с недвижимостью?
Ответ: Оспорить сделку могут стороны сделки, их законные представители, а также третьи лица, чьи права и интересы непосредственно затрагивает сделка, если это предусмотрено законом.
Вопрос: Как избежать недействительности сделки при покупке жилья?
Ответ: Для избежания недействительности важно провести полную юридическую проверку объекта и продавца, получить все необходимые согласия и разрешения, а также корректно оформить все документы согласно действующему законодательству.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Может ли сделка быть оспорена из-за несоответствия реальной площади квартиры заявленной в договоре?
Ответ: Да, если разница в площади существенна и могла повлиять на решение о покупке, сделка может быть оспорена как недействительная из-за существенного нарушения условий.
Вопрос: Что происходит с ипотекой, если сделка с жильем признана недействительной?
Ответ: В случае признания сделки недействительной, вопрос об ипотеке будет решаться в индивидуальном порядке, в зависимости от условий кредитного договора и степени вины сторон.
Вопрос: Может ли наличие неуказанных в договоре долгов по коммунальным платежам быть основанием для оспаривания сделки?
Ответ: Да, если покупатель не был информирован о существующих долгах, и это стало бы для него существенным, сделка может быть оспорена из-за утаивания важной информации.
Специфические ситуации:
Вопрос: Можно ли оспорить сделку, если продавец скрыл информацию о залоге недвижимости?
Ответ: Да, сокрытие информации о залоге является основанием для оспаривания сделки, так как это существенно влияет на права и обязанности покупателя.
Вопрос: Влияет ли отсутствие регистрации ребенка на возможность оспаривания сделки?
Ответ: Отсутствие регистрации ребенка, проживающего в квартире, само по себе не является основанием для оспаривания, но нарушение прав несовершеннолетних при продаже может стать таковым.
Вопрос: Как действовать, если сделка была совершена под давлением или угрозой?
Ответ: В такой ситуации необходимо обратиться в суд с доказательствами давления или угрозы, чтобы оспорить сделку и признать её недействительной.