Как стать владельцем квартиры без обременительной ипотеки

Человек покупает однокомнатную квартиру Ипотека

Девелоперы активизировали предложение различных программ стимулирования интереса и расширили перечень доступных скидок. Владельцы квартир на вторичном рынке также не прочь пойти на уступки в цене.

В первом месяце 2024 года, статистика столичного филиала Росреестра отметила регистрацию 7850 ипотечных соглашений, что в два раза меньше по сравнению с августом — месяцем, предшествующим началу периода повышения основополагающей процентной ставки Центрального Банка.

Мы обратились к мнению специалистов для выяснения, каким образом девелоперы отвечают на сокращение спроса и какие эксклюзивные предложения они разрабатывают для будущих инвесторов.

Спрос на ипотечное кредитование снижается

Несмотря на сезонные колебания, рыночные аналитики, опрошенные, подтверждают заметное уменьшение интереса к ипотеке. Это отражается как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек, несмотря на наличие льготных государственных программ для первичного жилья. Изменения в данных программах привели к сокращению внимания к приобретению жилья в столице.

Такое снижение интереса обусловлено ростом стоимости обслуживания ипотечных кредитов в Москве за последний год, подчеркивает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

«Допустим, стоимость квартиры составляет 12 млн рублей. Текущая рыночная ставка составляет 18%, тогда как в феврале 2023 года она была на уровне 11%. Первоначальный взнос увеличился с 20% до 30%, а срок кредита остался 30 лет. При аннуитетных платежах, ежемесячный платеж в прошлом году был бы около 91,4 тыс. руб., а теперь — 126,6 тыс. руб. в месяц», — объясняет эксперт.

Пересмотренные условия государственных программ также повлияли на снижение активности потенциальных заемщиков. В частности, уменьшение лимита по льготной ипотеке для новостроек сделало программу менее привлекательной для заемщиков в столице, поскольку подходящих предложений в старых границах города практически нет, в основном они сосредоточены в Новой Москве.

«В контексте льготных продуктов, из-за необходимости банков переходить на обязательное субсидирование ставок, застройщикам пришлось повысить цены для участия в программе. В среднем цены выросли на 10–15%», — уточняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Согласно оценкам Центрального Банка, общий спрос на ипотеку в стране упал на четверть по сравнению с прошлым годом, а объемы выдачи по льготным программам в феврале оказались вдвое ниже среднемесячных показателей за второе полугодие 2023 года.

По словам Руслана Сырцова, ухудшение доступности ипотечного кредитования привело к тому, что около 20% спроса с рынка покупки жилья переместилось на рынок аренды.

«Ранее при низких процентных ставках по ипотеке стоимость аренды была почти сопоставима с ежемесячными ипотечными платежами, однако после повышения ставок аренда стала более выгодным вариантом для некоторых участников рынка», — добавляет Артур Ахметов, руководитель направления «Ипотека и страхование» в компании «Авито».

Человек уходит из банка в разгневаном виде

Рассрочка как альтернатива ипотечному кредитованию

На рынке новостроек столицы наблюдается снижение интереса к ипотечным займам, чья стоимость возросла, в то время как варианты покупки жилья с оплатой в рассрочку приобретают все большую популярность. Представители рынка подсчитали, что такая возможность доступна для более чем 40% всего предложения жилья в Москве. В контексте новостроек доля сделок с рассрочкой колеблется между 10% и 30%, в зависимости от застройщика.

«Против фона ужесточения условий государственных программ, повышения комиссий, ведущих к увеличению стоимости объектов, и замедления скорости продаж, рассрочка выступает привлекательной альтернативой ипотечным кредитам», — делится Юлия Ибрагимова, руководитель ипотечного центра ГК «Миэль».

«За последний месяц наблюдается рост предложений с возможностью рассрочки. Анализ данных от одного из ведущих застройщиков показал, что в его проектах в Москве доля объектов, доступных к приобретению в рассрочку, увеличилась на треть с декабря — с 70% до полного предложения».

В «Инком-Недвижимости» отмечают, что количество сделок с рассрочкой в феврале 2024 года выросло на 60% по сравнению с февралем предыдущего года.

Читать  Жизнь за городом с помощью сельской ипотеки

Наиля Абайдулина, возглавляющая департамент городской недвижимости компании Point Estate, указывает на то, что в сегменте дорогой недвижимости рассрочки всегда были в ходу, однако их условия недавно претерпели изменения.

«На данный момент все застройщики премиум-класса предоставляют возможность рассрочки до завершения строительства, часто как бесплатную опцию, в отличие от прошлого, когда рассрочки были либо ограниченны, либо предоставлялись за дополнительную плату, либо вовсе отсутствовали», — объясняет она.

Траншевая ипотека

Алексей Новиков подчеркивает, что среди ключевых методов реализации объектов новостройки на сегодняшний день выделяется ипотечное кредитование с возможностью рассроченного погашения, известное также как ипотека с траншевыми выплатами: кредит разделяется на этапы как по объему финансирования, так и по временным интервалам, что дает возможность уменьшить размер месячного взноса.

«Траншевое кредитование в Сбербанке является одним из лидирующих продуктов, дополняя программы субсидирования», — отмечает Новиков.

«Программа разделенных платежей вновь актуальна: достаточно внести 15% первого взноса, затем по 10% ежемесячно, а оставшуюся часть можно погасить после окончания строительства или перейти на стандартную ипотеку», — добавляет Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» в компании «Инком-Недвижимость».

Эксперт подчеркивает, что данный вариант пользуется спросом среди покупателей, стремящихся таким образом минимизировать расходы в период высоких процентных ставок на рынке.

Реалистичная сцена в офисе недвижимости, обсуждение ипотеки с рассрочкой

Ипотека с использованием аккредитива

Руслан Сырцов выделяет ипотеку с аккредитивом как инструмент, который приобретает все большее распространение при продаже объектов новостроек. Данная модель предусматривает особенности в структуре договора долевого участия: часть финансов участника долевого строительства, как и в классическом случае, помещается на эскроу-счет, в то время как другая часть перечисляется через аккредитив. Это дает возможность застройщику распоряжаться средствами до момента окончания строительства. Для повышения привлекательности этой схемы для заёмщиков застройщики предлагают снижение ипотечной ставки в качестве компенсации за дополнительные риски. Центральный Банк проявил интерес к такой модели продаж, однако отмечает, что введение аккредитива влечет за собой определенные риски для заемщика, включая потерю средств в случае банкротства застройщика, поскольку аккредитив, в отличие от счета эскроу, не обладает страховкой.

Читать  Восстановление и улучшение кредитной истории

Алексей Новиков указывает, что на сегодняшний день аккредитивы используются в 20–25% сделок с договорами долевого участия, предлагая различные модификации этого инструмента на рынке.

Обмен недвижимости, арендные сделки и увеличение скидок

«Спад активности в сфере ипотечного кредитования компенсируется новыми методами продаж», — отмечает Валерий Кочетков. — «Одним из таких методов является возвращение к практике обмена недвижимости, когда застройщик готов выкупить старую квартиру с условием ее использования до момента переезда в новое жилье».

Также на рынке появляются предложения об аренде с возможностью последующего выкупа недвижимости, что предлагается, например, одним из апарт-комплексов девелопера ГК ФСК.

«В дополнение к ипотеке с частичными платежами и аккредитивным кредитованием, разнообразным рассрочкам, застройщики привлекают клиентов также и через обмен жилья, предусматривая проживание», — подтверждает Руслан Сырцов из «Метриум».

На вторичном рынке обмен квартир также становится популярным решением в условиях высоких ипотечных ставок.

«Те, кто не хочет отказываться от покупки, ищут альтернативные варианты, то есть фактически обмен недвижимости с доплатой или без, что хоть и является сложной задачей из-за необходимости нахождения подходящих участников, но пользуется высоким спросом — около 60% сделок с готовой недвижимостью в нашей компании осуществляется таким образом», — делится Татьяна Подкидышева.

Подкидышева также замечает, что такой формат сделок лишь частично сглаживает падение спроса.

«Согласно данным нашей компании, около 15% собственников, планировавших продажу своей недвижимости, переориентировались на сдачу в аренду для получения дохода в период спада на рынке, с намерением продать объект позже», — добавляет она. Кроме того, возросло число продавцов, открытых к торгу.

«Собственники, стремящиеся ускорить продажу, снижают цены и предлагают значительные скидки, опасаясь, что в будущем цена может упасть еще больше», — объясняет Подкидышева.

Скидки, направленные на стимулирование спроса, активно вводятся и застройщиками, как подчеркивает управляющий партнер bnMAP.pro и основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Многие застройщики возвращаются к программам с субсидиями и активно работают над увеличением размера дисконтов», — отмечает она.

Обмен недвижимостью, люди меняются ключами

FAQ: Альтернативные способы приобретения квартиры

Общие вопросы:

Вопрос: Как приобрести жилье без ипотеки?
Ответ: Покупка жилья без ипотеки возможна через накопления, получение наследства, варианты обмена недвижимости (трейд-ин), программы аренды с выкупом и использование инвестиций в недвижимость. Также можно воспользоваться государственными субсидиями и льготами для определенных категорий граждан.

Читать  Как выгодно купить недвижимость? Ипотека или рассрочка

Вопрос: В каких случаях можно обойтись без ипотеки?
Ответ: Обойтись без ипотеки реально, если у вас уже есть сбережения, возможность жить у родственников или бесплатно снимать жилье, например, предоставленное работодателем. Также если у вас есть доход, позволяющий откладывать значительные суммы, или вы можете продать собственное имущество.

Вопрос: Можно ли накопить на квартиру без ипотеки?
Ответ: Да, можно, если систематически откладывать часть дохода, использовать выгодные инвестиционные инструменты для увеличения капитала, а также экономить и искать дополнительные источники дохода.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Почему продавец квартиры против ипотеки?
Ответ: Продавцы могут быть против ипотеки из-за длительности банковских процедур, риска отказа покупателю в последний момент, а также из-за возможных проблем с документацией на квартиру, которые могут быть выявлены в процессе ипотечной проверки.

Вопрос: Почему не стоит продавать ипотечную квартиру ранее 3 лет?
Ответ: Продажа ипотечной квартиры ранее трех лет может повлечь дополнительные налоговые обязательства, так как доходы от продажи недвижимости, владевшей менее трех лет, облагаются НДФЛ. Кроме того, могут быть дополнительные ограничения и условия от банка.

Вопрос: Могу ли я взять в ипотеку квартиру не прописываясь в ней?
Ответ: Да, в ипотеку можно взять квартиру без обязательной прописки в ней. Банки заинтересованы в платежеспособности заемщика, а не в его регистрации по месту жительства в приобретаемой недвижимости.

Специфические ситуации:

Вопрос: На кого оформляется квартира, если покупка в ипотеку?
Ответ: Квартира оформляется на заемщика, взявшего ипотеку. В случае брака и отсутствия брачного договора второй супруг автоматически может считаться сособственником, но это не всегда отражается в документах.

Вопрос: Почему продавец квартиры пишет «ипотека невозможна»?
Ответ: Это может быть связано с незаконной перепланировкой, проблемами с документацией, плохим состоянием квартиры или залогом, наложенным на жилье. Такие факторы делают ипотечное кредитование рискованным или невозможным.

Вопрос: Какие расходы при покупке квартиры в ипотеку?
Ответ: Помимо основного долга и процентов по ипотеке, покупателю необходимо учесть расходы на оценку квартиры, страхование, госпошлину за регистрацию права собственности и возможные комиссии банка.

Оцените статью
Добавить комментарий