Мы вместе с профессионалами анализируем, каким образом инвестор может совершить покупку недвижимости в современных условиях.
Ранее ипотека считалась ключевым механизмом для приобретения жилья, и она широко применялась не только обычными покупателями, но и инвесторами. Однако, в свете недавних изменений в условиях предоставления льготных и коммерческих кредитов, привлекательность ипотечных программ значительно упала.
Тем не менее, на рынке остаются другие варианты для инвестирования в недвижимость, такие как покупка в рассрочку. Возможно ли, что рассрочка займет место ипотеки в современной экономической ситуации? Этот вопрос мы разбираем совместно с экспертами.
Ипотека становится менее доступной
С конца прошлого года условия предоставления жилищных кредитов существенно ухудшились. Это касается как рыночных, так и льготных кредитных программ. Например, с декабря условия по льготной ипотеке под 8% годовых, популярной среди инвесторов, изменились: минимальный первоначальный взнос увеличился до 30%, а максимально возможная сумма кредита сократилась до 6 млн рублей. Эти изменения сделали программу непривлекательной для регионов с высокими ценами на жилье. Кроме того, стало невозможно воспользоваться переуступкой прав по льготным программам — ранее такая возможность предоставлялась по семейной и IT-ипотеке и была востребована среди инвесторов. Также увеличились требования к заемщикам по уровню дохода и долговой нагрузке.
Дополнительно, начиная с января, ведущие банки начали взимать комиссии с застройщиков по льготным программам, что, по мнению Центрального Банка, может привести к повышению цен на новостройки.
«Если ранее инвестиции в льготную ипотеку имели смысл, то теперь, с учетом ужесточений на рынке, маржинальность таких вложений уменьшится,» отмечает Татьяна Подкидышева, исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».
«Приобретение жилья по льготной программе теперь значительно снижает потенциальную доходность. С учетом усложнения условий льготных кредитов стоимость квартиры может возрасти на 10–15%, что практически лишает такие инвестиции смысла,» считает Подкидышева.
По словам эксперта, на данный момент льготные программы поддержки (господдержка, семейная, IT-ипотека) подходят в основном для приобретения жилья для личного пользования, оставаясь почти единственным способом улучшения жилищных условий. Разрыв между ставками по льготной ипотеке и рыночными ставками весьма значителен — в 2,5–3 раза. С учетом повышения ключевой ставки по рыночным программам они достигли 17–18%.
«Покупка квартир на вторичном рынке, в отличие от новостроек, становится невыгодной, ведь процентные ставки там достигают 18%, 19%, 20% в зависимости от банка. Это делает покупку нецелесообразной, соответственно, спрос на такие предложения также отсутствует, и ежемесячный платеж получается слишкомвысоким,» — объясняет Ольга Благовещенская, ведущая YouTube-канала «PRO Недвижимость» и основатель ГК «МФЦУ Ольги Благовещенской».
Покупка квартиры в рассрочку
В свете ужесточения условий по ипотечному кредитованию, застройщики начали активно применять альтернативные методы продажи, включая предложения рассрочки. Согласно данным компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», сегодня на долю рассрочки приходится от 10% до 25% всех сделок на рынке столицы в зависимости от сегмента. В среднем, срок рассрочки составляет от шести месяцев до одного года.
«В нынешних экономических условиях рассрочка выгодна, поскольку позволяет покупателю избежать кредитования под высокий процент. Обычно первоначальный взнос составляет минимум 30% от стоимости объекта», — указывает заместитель директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и земельного девелопмента компании Nikoliers, Анна Мурмуридис.
Преимущество рассрочки, особенно безпроцентной, заключается в фиксации цены на квартиры, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Однако срок такой опции обычно короче, чем у ипотеки, и она подходит только для тех клиентов, которые располагают значительными средствами», — отмечает Сырцов.
Татьяна Подкидышева считает, что в текущем году доля рассрочек в общем объеме сделок с новостройками может увеличиться на фоне продолжающихся ужесточений, и этот инструмент способен поддержать спрос в переходный период. Несмотря на это, для застройщиков использование рассрочки не всегда оказывается выгодным.
«При рассрочке счета эскроу заполняются медленнее, что ведет к повышению ставок и удорожанию строительства», — разъясняет Подкидышева.
Среди потенциальных рисков такого подхода эксперты выделяют возможные ограничения со стороны банков.
«Обычно банки не вмешиваются в маркетинговую политику застройщиков, но они могут ограничить выдачу рассрочек перед сдачей дома в эксплуатацию», — дополняет Руслан Сырцов.
Офисная недвижимость в рассрочку
На первичном рынке офисной недвижимости рассрочка становится все более популярной, так как этот сегмент меньше пострадал от изменений в ипотечном кредитовании, поскольку традиционно здесь ипотека не использовалась широко. Благодаря гибким схемам покупки, офисный рынок продолжает привлекать инвесторов. По данным CORE.XP, прошлый год показал рекордный спрос на покупку офисов в Москве за последние пятнадцать лет.
Аналитики отмечают увеличение сделок с небольшими офисными площадями, которые выступают в роли инвестиционного инструмента. Сегодня такие объекты можно приобрести в рассрочку, как уточняют в Nikoliers, с минимальной суммой вложений от 17–20 млн рублей, что сравнимо с инвестициями в новостройки. При этом ожидаемая доходность от офисной недвижимости составляет около 10% годовых, что в два-три раза выше, чем доход от аренды квартир, которая сейчас приносит всего 3–5% годовых, как подсчитывают в SRG.
«На первичном рынке рассрочка (будь то беспроцентная или с минимальной процентной ставкой от застройщика) служит решением для повышения ликвидности объекта и компенсации высоких кредитных ставок», — считает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар.
В отличие от ипотеки, рассрочки на рынке офисов часто предоставляются на весь период строительства — на два-три года, а в ответ на запросы покупателей возможны варианты до пяти лет, утверждают эксперты.
«Минимальный размер первого взноса может начинаться от 10%. При высоких первоначальных взносах застройщики часто предлагают индивидуальные скидки», — делится Екатерина Белова, член совета директоров и руководитель департамента по работе с офисными помещениями в IBC Real Estate.
Рассрочка может быть как без процентов, так и с выплатой процентов, где ставка зависит от срока и размера первого платежа. В условиях высоких ключевых ставок даже платная рассрочка остается более выгодной по сравнению с ипотекой, предлагая процентные ставки на уровне 9–10% годовых. В рамках рассрочки также предусмотрено досрочное погашение и перерасчет стоимости, подчеркивает Екатерина Белова.
«Главное преимущество рассрочки — это ее гибкость и возможность согласования индивидуальных условий оплаты», — добавляет эксперт.
ДКПБВ — преимущества для инвесторов
На рынке офисной недвижимости распространены не только договоры долевого участия (ДДУ), но и договоры купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). По информации от IBC Real Estate, в 2023 году 82% всех сделок по строящимся и планируемым офисным проектам в Москве было заключено именно по ДКПБВ, оставшиеся 18% приходятся на ДДУ. Основные игроки рынка, такие как Stone, MR Group, Formа, предпочитают использовать этот вид договора.
ДКПБВ предлагает инвесторам выгодные условия для вложений. Этот договор дает возможность застройщикам начинать продажи даже до момента получения разрешения на строительство.
«Ранний вход в проект позволяет зафиксировать низкую цену, увеличивая тем самым инвестиционную привлекательность», — подчеркивает Андрей Кухар.
ДКПБВ также дает возможность компенсации НДС в момент каждой оплаты, в отличие от ДДУ, где налог возвращается однократно после завершения строительства.
Часто рассрочка по ДКПБВ предоставляется бесплатно на срок до полугода; при более длительных сроках она становится платной. Но, как отмечают эксперты, даже платная рассрочка выгоднее ипотеки за счет более низких процентных ставок и размеров первоначальных взносов. Екатерина Белова приводит примеры ставок от 9,5% с периодами без процентов. Особенно привлекательна для инвесторов возможность отложенного платежа.
«В некоторых проектах возможна рассрочка с отложенным платежом на полгода, что дает время для накопления средств на депозите и дополнительного заработка», — уточняет она.
Основным недостатком считается недоступность этого инструмента для физических лиц, в отличие от ДДУ. При принятии решения о сделке следует учитывать опыт застройщика и его позиции на рынке, добавляет Ольга Благовещенская.
Таким образом, рассрочка успешно функционирует на рынке офисной недвижимости, учитывая особенности ДКПБВ и профиль покупателя-инвестора.
«Это мощный инструмент, который находит свое применение», — отмечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Что касается жилищного рынка, в условиях отмены льготных программ застройщики будут использовать рассрочки, трейд-ин и скидки, замечает Татьяна Подкидышева. Однако, по ее словам, даже при использовании этих инструментов полная замена ипотеки не произойдет, что приведет к снижению объемов продаж.
FAQ: Ипотека или рассрочка
Общие вопросы:
Вопрос: Что выгоднее – ипотека или рассрочка?
Ответ: Выбор между ипотекой и рассрочкой зависит от ваших финансовых возможностей, сроков планирования и условий, предлагаемых банками и застройщиками. Ипотека обычно имеет более низкую процентную ставку и длительный период погашения, но требует больше документации и часто – залога. Рассрочка может быть более гибкой и меньше обременена процентами, но часто связана с более высокими первоначальными взносами.
Вопрос: Какие риски связаны с покупкой недвижимости в рассрочку?
Ответ: Основной риск покупки в рассрочку – это изменение условий сделки со стороны застройщика или несоблюдение сроков строительства. Это может задержать передачу собственности или увеличить общую стоимость покупки.
Вопрос: Могу ли я досрочно погасить ипотеку или рассрочку?
Ответ: Да, большинство банков и застройщиков предоставляют возможность досрочного погашения кредита или рассрочки, однако могут взиматься дополнительные комиссии за досрочное погашение.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Влияет ли сезон на условия ипотеки или рассрочки?
Ответ: Да, в некоторых случаях сезон может влиять на условия ипотеки или рассрочки. Например, в периоды повышенного спроса на жилье могут увеличиваться процентные ставки или первоначальный взнос.
Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал для погашения ипотеки на вторичное жилье?
Ответ: Да, материнский капитал можно использовать для погашения ипотеки на вторичное жилье, однако нужно удостовериться, что банк и ипотечная программа поддерживают такую возможность.
Вопрос: Как изменение ключевой ставки Центробанка влияет на ипотеку и рассрочку?
Ответ: Изменение ключевой ставки Центробанка может повлиять на процентные ставки по ипотеке. При повышении ставки условия ипотеки могут ухудшиться, что увеличит общую стоимость кредита.
Специфические ситуации:
Вопрос: Можно ли получить рассрочку на покупку коммерческой недвижимости?
Ответ: Да, рассрочка на покупку коммерческой недвижимости также доступна, но условия могут сильно отличаться в зависимости от застройщика и характера объекта.
Вопрос: Что делать, если банк отказывает в ипотеке из-за плохой кредитной истории?
Ответ: Если банк отказывает в ипотеке из-за плохой кредитной истории, можно попробовать улучшить свою кредитную историю, обратиться в другой банк с более лояльными условиями или рассмотреть возможность получения рассрочки.
Вопрос: Как защитить себя при покупке недвижимости в рассрочку от недобросовестного застройщика?
Ответ: При покупке недвижимости в рассрочку важно тщательно проверить репутацию и надежность застройщика, ознакомиться с отзывами других покупателей, а также удостовериться в наличии всех необходимых лицензий и разрешений у застройщика. Важно также внимательно изучить договор, прежде чем подписывать его.