Иногда возникает потребность осуществить операцию по передаче недвижимости между членами семьи. В подавляющем большинстве ситуаций такие действия выполнимы, однако существуют правовые нюансы и ограничения, о которых необходимо быть осведомленным заблаговременно. Делаем акцент на наиболее значимых моментах.
- Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
- Мониторинг со стороны фискальных служб в рамках транзакций по недвижимости
- Приобретение жилья у родственника с использованием ипотечных средств
- Возможность получения налогового вычета при купле-продаже недвижимости с близким родственником
- Операции с недвижимостью в отношении несовершеннолетних членов семьи
- Операции с недвижимостью между супругами
- Как обезопасить себя от рисков при транзакциях с недвижимостью
- FAQ: Сделки с недвижимостью между родственниками
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Кто считается близкими и взаимозависимыми родственниками
В арене недвижимости некоторые транзакции между ближайшими родственниками недопустимы, в то время как другие требуют учета особых моментов, когда родственные отношения охарактеризованы как зависимые. Понимание этих категорий начинается с определений. К ближайшим родственникам причисляют тех, кто соединен прямой линией родства, а именно: родители и их дети, бабушки и дедушки вместе с внуками, а также братья и сестры, как полнокровные, так и имеющие общего отца или мать (по Семейному кодексу РФ, статья 14).
Взаимозависимыми признаются супруги, родители (включая усыновителей), дети (включая приемных), как полнокровные, так и неполнокровные братья и сестры, а также опекуны и их подопечные (по Налоговому кодексу РФ, статья 105).
Мониторинг со стороны фискальных служб в рамках транзакций по недвижимости
Транзакции с недвижимым имуществом среди родственников иногда могут быть номинальными.
В целях получения налогового возмещения за жилье родственники могут оформить необходимые документы и зарегистрировать операцию, однако фактические финансовые переводы могут не совершаться.
Также случается, что для снижения налоговых отчислений за продажу недвижимости родственники преднамеренно заявляют в документации заниженную стоимость имущества.
В связи с этим фискальные органы проявляют повышенное внимание к подобным операциям и обладают полномочиями для осуществления аудита.
Пример
Ольга приобрела квартиру год тому назад и решила переуступить ее своему брату Станиславу. С целью уменьшения налоговой нагрузки на имущество в контракте она указала цену меньше, чем реальная сумма, которую брат уплатил наличными.
Налоговый орган обратил внимание на несоответствие цены, отсутствие документального подтверждения перевода средств, что послужило причиной для проведения дополнительного детального расследования, в результате которого было выявлено различие между заявленной и фактически выплаченной суммами.
Приобретение жилья у родственника с использованием ипотечных средств
Когда жилье приобретается в ипотеку у родственника, важно, чтобы продавец предъявил доказательство наличия альтернативного места проживания.
Евгения Соколова, эксперт «Домклик»
В качестве такого документа от продавца может выступать выписка из ЕГРН, акт о праве собственности или паспорт с регистрацией по другому адресу. Это позволяет банку защитить себя и снизить вероятность обмана в рамках сделки с недвижимостью между родственниками.
Возможность получения налогового вычета при купле-продаже недвижимости с близким родственником
Налоговый вычет представляет собой возмещение 13% подоходного налога, который регулярно удерживается из вашей заработной платы. При покупке недвижимости можно запросить возврат части уплаченных налогов: до 260 000 рублей от стоимости объекта и до 390 000 рублей по уплаченным процентам при ипотечном кредитовании.
Однако, приобретая жилье у зависимого родственника, шанса на налоговый вычет не предоставляется — ни за сам объект, ни за проценты по ипотеке.
Пример
Олег планирует приобрести квартиру у своей сестры, которая намерена переехать за рубеж. Так как сестра Олега является его зависимым родственником, он не имеет права на налоговый вычет за покупку этой недвижимости. В случае покупки жилья в браке, на налоговый вычет может претендовать супруга Олега, поскольку она не находится в зависимом родстве с его сестрой.
Операции с недвижимостью в отношении несовершеннолетних членов семьи
Согласно законодательству, возмездные операции между родственниками и их несовершеннолетними детьми запрещены (по Гражданскому кодексу РФ, статья 37). Вследствие этого, применение средств материнского капитала для приобретения жилплощади у родственников часто ведет к аннулированию таких операций.
Даже когда платежи осуществляются не от лица ребенка, а со стороны государства, легитимность данных операций может быть оспорена и привести к их расторжению.
Пример
Роман, Татьяна и их малолетний сын Илья использовали материнский капитал для улучшения жилищных условий — приобретения квартиры у бабушки Ильи.
Из-за различия фамилий между малолетним внуком и бабушкой нарушения не были выявлены сразу, и право собственности на квартиру было зарегистрировано за семьей, средства материнского капитала перечислены продавцу. Но позже проведена проверка прокуратурой, в результате которой нарушение было обнаружено, и операция была признана судом недействительной.
Операции с недвижимостью между супругами
Имущество, нажитое во время брака, считается общей собственностью супругов. Один из супругов не имеет права продать, подарить или приобрести у другого имущество, уже являющееся их совместной собственностью по закону (по Семейному кодексу РФ, статья 35).
Пример
Ирина и Антон столкнулись с проблемой — у Антона накопился значительный долг перед микрофинансовой организацией. Возникла угроза его банкротства и продажи имущества. Поскольку право собственности на недвижимость принадлежало Антону, он решил оформить договор дарения на имя супруги.
Никаких нарушений в момент регистрации перехода права собственности обнаружено не было. Однако после объявления Антона банкротом суд пришел к выводу, что операция нарушала законодательные нормы, поскольку квартира была приобретена во время брака и являлась совместной собственностью. В результате операцию признали недействительной.
Как обезопасить себя от рисков при транзакциях с недвижимостью
Вся недвижимость на вторичке носит в себе историю, понимание которой зачастую представляет собой непростую задачу.
Для предотвращения возможности аннулирования сделки, финансовых потерь и продолжительных судебных процессов, заинтересованные лица должны до момента совершения покупки удостовериться в безупречности правового статуса объекта.
Для анализа правового статуса недвижимости перед ее приобретением или продажей и для исключения возможности утраты прав на собственность, рекомендуется провести профессиональную Юридическую проверку.
В результате Юридической проверки вам будут доступны:
- Правовое заключение от специалистов с тщательным анализом объекта недвижимости
- Информация о хронологии изменения собственников
- Советы по покупке объекта, основанные на выполнении рекомендаций из правового заключения, направленные на снижение рисков
- Консультации юристов, включающие разъяснение мотивов принятия решений, подробные советы по уменьшению рисков и предложения по дополнениям к контракту купли-продажи
- Сертификат на компенсацию кадастровой стоимости недвижимости до 25 миллионов рублей.
FAQ: Сделки с недвижимостью между родственниками
Общие вопросы:
Вопрос: Может ли родственник продать квартиру родственнику?
Ответ: Да, родственники могут совершать сделки купли-продажи недвижимости друг с другом, однако следует учитывать особенности налогового законодательства и потенциальную необходимость подтверждения отсутствия конфликта интересов.
Вопрос: Что считается односторонней сделкой между родственниками?
Ответ: Односторонняя сделка между родственниками подразумевает ситуацию, когда волеизъявление требуется только от одной стороны, например, в случае дарения имущества. Закон требует чёткого указания возможности таких сделок и их условий.
Вопрос: Можно ли передаривать недвижимость между близкими родственниками?
Ответ: Да, недвижимость может быть передана в дар между близкими родственниками, но такие сделки должны быть оформлены с соблюдением всех необходимых юридических процедур.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Как подтвердить, что не женат/не замужем для сделки с недвижимостью?
Ответ: Для подтверждения своего семейного положения потребуется предоставить официальный документ из ЗАГСа или другой компетентный орган, подтверждающий отсутствие зарегистрированного брака на момент совершения сделки.
Вопрос: Есть ли ограничения по сделкам с недвижимостью с иноагентами?
Ответ: Да, существуют ограничения для сделок с недвижимостью, в которых одна из сторон является иностранным агентом. Такие сделки могут требовать дополнительного уведомления компетентных органов и/или получения специального разрешения.
Вопрос: Является ли жена близким родственником при дарении квартиры?
Ответ: Да, супруги считаются близкими родственниками, что позволяет им совершать между собой сделки дарения, при этом соблюдая определённые условия и возможные налоговые льготы.
Специфические ситуации:
Вопрос: Какие сделки с недвижимостью попадают под контроль?
Ответ: С 2021 года под обязательный контроль попадают все сделки с недвижимостью на сумму свыше 3 миллионов рублей, включая как наличный, так и безналичный расчёт, данные о которых предоставляются в Росфинмониторинг.
Вопрос: Какая сумма аванса рекомендуется при сделках с недвижимостью?
Ответ: Рекомендуемая сумма аванса зависит от условий сделки и договорённости между сторонами, но часто составляет от 10% до 30% от стоимости недвижимости.
Вопрос: Кто является близким родственником по трудовому кодексу для выплаты материальной помощи?
Ответ: К близким родственникам относятся родители, дети, супруги, братья, сестры, дедушки, бабушки, внуки. При этом нормы трудового кодекса могут в некоторых аспектах отличаться от семейного законодательства.