Какие преимущества предлагают девелоперы в Таиланде, что допустимо приобретать иностранным гражданам и какие налоговые обязательства им предстоит урегулировать? Даем исчерпывающие разъяснения.
В Таиланде девелоперы предлагают разнообразные скидки и бонусы при покупке жилой недвижимости, включая апартаменты в многоэтажных комплексах и частные виллы. Подобно практике в России, наиболее значительные уступки в цене возможны на ранних этапах строительства или при разовой оплате в полном объеме и так далее. Важно отметить, что правовая система Таиланда, базирующаяся на англо-саксонских принципах, существенно отличается от российской. Основное различие заключается в том, что иностранным гражданам запрещено владение земельными участками. Тем не менее, иностранцы могут приобрести апартаменты в кондоминиумах как в полную собственность, так и на условиях долгосрочной аренды.
Объясняем, какие скидки доступны при покупке жилья в новостройках, детали тайского законодательства касательно регистрации права собственности на недвижимость, а также налоги и пошлины, которые нужно оплатить при совершении сделок купли-продажи.
- Привлекательные скидки, бонусы и условия рассрочки
- Тайский возврат денег (cashback)
- Формы владения недвижимостью для иностранцев
- Различия между полной собственностью (freehold) и долгосрочной арендой (leasehold)
- Налогообложение при покупке, продаже и владении недвижимостью
- Налоговые обязательства и сборы при операциях купли-продажи жилой недвижимости в Таиланде
- Налог на доход от продажи недвижимости
- FAQ: Покупка недвижимости в Таиланде
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Привлекательные скидки, бонусы и условия рассрочки
Так же как российские девелоперы, тайские строительные компании предлагают особо выгодные условия на этапах разработки проекта и оформления необходимых разрешений. Препродажи нередко стартуют даже до начала физического строительства, что позволяет покупателям зафиксировать минимальные цены и воспользоваться максимально выгодными условиями беспроцентной рассрочки до момента завершения всех строительных работ. Традиционно, застройщики предлагают графики поэтапной оплаты за квартиры или виллы на время строительства.
«Оплата полной стоимости объекта до окончания строительства открывает доступ к значительным скидкам. Многие строительные компании готовы учесть индивидуальные финансовые возможности клиентов, предложив специальные условия оплаты. Также, при покупке нескольких объектов недвижимости одновременно, возможно получение дополнительных уступок», — подчеркивает управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.
Для иностранных покупателей в Таиланде сложно оформить ипотеку, однако некоторые застройщики предлагают альтернативные варианты финансирования. Например, покупатель может оплатить 50% стоимости до завершения строительства, затем начать использовать жилье для личных нужд или сдавать его в аренду, продолжая выплачивать оставшиеся 50% в течение следующих трех-пяти лет под годовую процентную ставку от 5 до 7%, пример приводит Светлана Касаткина.
Как и в России, тайские застройщики активно используют разнообразные акции и бонусы для привлечения клиентов. Например, в стоимость жилья может входить комплект мебели, дополнительный год рассрочки без процентов, или для инвесторов в арендное жилье — повышенный процент гарантированного дохода и другие привлекательные предложения.
Тайский возврат денег (cashback)
Стандартной практикой в Таиланде является разделенная оплата за жилье, находящееся в стадии строительства. Некоторые девелоперы предлагают уникальную опцию при полной предоплате сделки — возврат части суммы (cashback). Это дает возможность инвесторам в доходные объекты недвижимости, такие как сервисные или гостиничные апартаменты, начать получать доход в размере до 5–7% годовых уже на начальном этапе строительства. При этом, стоимость объекта может быть на 30–40% ниже по сравнению с ценой после завершения всех работ, разъясняет Светлана Касаткина.
Формы владения недвижимостью для иностранцев
В Таиланде иностранные граждане могут владеть недвижимостью по двум основным схемам: полная собственность (freehold) и долгосрочная аренда (leasehold). Иностранец может оформить дом или квартиру в полное владение, в то время как земельные участки доступны только для долгосрочной аренды на срок до 30 лет с возможностью продления ещё на два таких же периода, в общей сложности до 90 лет.
В стране многоквартирные жилые комплексы могут иметь различные юридические статусы: кондоминиумы или апартаменты. Если здание классифицировано как апартаменты, то все квартиры в нем могут быть предложены иностранцам только на условиях аренды.
Владение квартирой на правах freehold возможно только в случае, если она находится в кондоминиуме, где общая территория и инфраструктура (бассейн, сад и т.д.) принадлежат на правах долевого владения. Застройщик кондоминиума может продать до 49% общей жилой площади иностранным физическим лицам в полное владение. Если же иностранец не успевает приобрести недвижимость из этой квоты, то квартиру из оставшихся 51% можно оформить на условиях leasehold, как уточняют на Prian.ru.
Различия между полной собственностью (freehold) и долгосрочной арендой (leasehold)
Полная собственность (freehold):
- Предоставляет неограниченные права владения, позволяя владельцу продавать, дарить или завещать имущество.
- Недвижимость с правом полной собственности обычно стоит дороже, чем с правом аренды.
- Регистрационные налоги составляют от 2 до 3% от стоимости объекта.
- При перепродаже нет зависимости от предыдущего владельца.
Долгосрочная аренда (leasehold):
- Право использования объекта недвижимости на ограниченный срок, обычно до 90 лет, с возможностью продажи, дарения или завещания.
- Стоимость объектов в долгосрочной аренде на 10% ниже, по сравнению с полной собственностью.
- Более быстрый срок окупаемости инвестиций.
- Налог на регистрацию составляет 1,1%.
- Необходимость продления договора аренды каждые 30 лет.
- При перепродаже требуется заключение сделки с владельцем.
- Отсутствие долевой собственности на общественные пространства в кондоминиуме.
- Отсутствие права голоса на общих собраниях владельцев.
- После окончания срока аренды права возвращаются к владельцу.
- Простая процедура оплаты за рубежом, указывая в назначении платежа «аренда квартиры».
- Поскольку юридически не является собственностью, не требует уплаты налогов и деклараций за границей.
«Перед приобретением квартиры важно уточнить, каким образом застройщик будет регистрировать здание. Выбор между freehold и leasehold зависит от множества факторов: типа недвижимости, статуса продавца и покупателя, цели покупки и стоимости. Для мелких инвестиционных покупок, с перспективой последующей перепродажи, leasehold может оказаться предпочтительнее. Однако при покупке дорогостоящего жилья для постоянного проживания может быть разумным выбрать freehold», — подчеркивает управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.
Налогообложение при покупке, продаже и владении недвижимостью
До 2020 года в Таиланде не было установлено налога на владение жилой недвижимостью. Однако в 2020 году был введен ежегодный налог на недвижимость в размере 0,3%. В том же году, в связи с пандемией коронавируса, было принято решение о временном снижении налога на 90%, и этот пониженный налог применялся в течение всего года.
При покупке объекта недвижимости в Таиланде покупатель обязан уплатить регистрационный сбор, расходы по которому делятся между покупателем и продавцом. В случае продажи недвижимости на продавца возлагаются обязательства по уплате бизнес-налога, гербового сбора и подоходного налога.
Налоговые обязательства и сборы при операциях купли-продажи жилой недвижимости в Таиланде
| Налог/Сбор | При продаже земли во freehold | При передаче земли в leasehold | При продаже здания | Кто платит |
|---|---|---|---|---|
| Налог на передачу права собственности | 2% | — | 2% | Делится между продавцом и покупателем |
| Налог на регистрацию аренды | — | 1% | — | Делится между арендодателем и арендатором |
| Бизнес-налог | 0–3.3% | — | 0–3.3% | Продавец |
| Гербовый сбор | 0–0.5% | 0.1% | 0–0.5% | Продавец |
| Подоходный налог | 1% или 0–35% | — | 1% или 0–35% | Продавец |
Налог на доход от продажи недвижимости
При оформлении сделки купли-продажи в Земельном департаменте Таиланда, продавцы обязаны уплатить налог на доход от реализации имущества. Например, если квартира площадью 35 квадратных метров была куплена за 3 миллиона бат во время строительства и продана за 4 миллиона бат после его окончания, прибыль составит 1 миллион бат. Сумма налога в этом случае будет 122,5 тысяч бат, что эквивалентно 12,25% от прибыли.
Прогрессивная шкала налогообложения для такого налога выглядит следующим образом:
- Доход до 300 000 бат — налог 5%
- 300 001–500 000 бат — налог 10%
- 500 001–750 000 бат — налог 15%
- 750 001–1 000 000 бат — налог 20%
- 1 000 001–2 000 000 бат — налог 25%
- 2 000 001–4 000 000 бат — налог 30%
- Более 4 000 001 бат — налог 35%
FAQ: Покупка недвижимости в Таиланде
Общие вопросы:
Вопрос: Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде?
Ответ: Да, иностранцы могут приобретать квартиры в Таиланде, но только в рамках кондоминиумов, где иностранные граждане могут владеть до 49% жилой площади здания.
Вопрос: Какие налоги приходится платить при покупке квартиры в Таиланде?
Ответ: При покупке недвижимости в Таиланде необходимо уплатить налог на передачу права собственности, обычно составляющий 1,1% от стоимости сделки, который обычно делится пополам между покупателем и продавцом.
Вопрос: Какие документы необходимы для покупки квартиры в Таиланде?
Ответ: Для покупки необходим паспорт иностранца с соответствующей визой, документ о финансировании (если применимо), а также договор купли-продажи, который должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Можно ли торговаться на рынке недвижимости в Таиланде?
Ответ: Да, как и в любом другом рынке, в Таиланде можно и даже рекомендуется торговаться, особенно при покупке недвижимости на вторичном рынке или при покупке в стадии строительства.
Вопрос: Какова процедура получения VAT Refund при покупке недвижимости в Таиланде?
Ответ: Хотя VAT Refund обычно применим к товарам, купленным для личного пользования, при больших инвестициях в недвижимость, иностранный инвестор может обсудить возможные налоговые льготы и компенсации напрямую с застройщиком.
Вопрос: Какой выгодный обменный курс в Таиланде для покупки недвижимости?
Ответ: Выгодные обменные курсы чаще всего доступны через крупные банки или авторизованные обменные пункты. Рекомендуется избегать обмена в аэропорту из-за высоких комиссий.
Специфические ситуации:
Вопрос: Сколько дней можно находиться в Таиланде для осмотра недвижимости без визы?
Ответ: Граждане России могут находиться в Таиланде без визы до 30 дней, что достаточно для осмотра недвижимости и заключения сделки.
Вопрос: Какие штрафы предусмотрены за просрочку сделки купли-продажи недвижимости в Таиланде?
Ответ: В случае задержки платежа или нарушения условий договора могут быть наложены штрафы, размер которых зависит от условий договора и обсуждается заранее.
Вопрос: Какие особенности купли-продажи недвижимости на Пхукете?
Ответ: Пхукет — популярное место для покупки недвижимости иностранцами. Необходимо учитывать особые правила покупки у береговой линии и проверить, нет ли ограничений, связанных с национальными заповедниками или ограниченным доступом.