Распространено заблуждение, будто жилище, приобретенное через ипотечное кредитование, находится в собственности у банка. Это миф. Владельцем жилья является покупатель, который обладает полным правом управления своей собственностью. Однако, до момента окончательного погашения ипотечного займа, на недвижимость накладывается определенное ограничение: осуществление продажи и проведение других операций с квартирой без предварительных условий запрещено.
Далее мы поясним, какие действия вы вправе совершать с квартирой, находящейся в ипотеке, и какие требования при этом необходимо соблюдать.
Предоставление квартиры в аренду
Необходимость получения разрешения банка: обязательна, если это указано в условиях ипотечного соглашения
Во многих случаях именно аренда квартиры, приобретенной в ипотеку, служит основным источником дохода для погашения ипотечного займа. По общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 346, пункт 3), для сдачи жилья в аренду или наем не требуется предварительное согласие банка.
Однако стоит учесть особое положение, изложенное в том же нормативном акте: если в ипотечном договоре зафиксированы специальные оговорки, они обретают юридическую силу. Это означает, что передача прав на использование залогового жилья третьим лицам возможна только после получения одобрения от кредитной организации. В противном случае банк вправе потребовать от вас немедленного погашения всей суммы долга. Поэтому рекомендуется тщательно изучить все пункты договора.
Производство ремонта и изменение планировки
Необходимость утверждения банка: для ремонта — нет, для изменения планировки — да
Поддержание квартиры, купленной в ипотеку, в надлежащем состоянии является прямой обязанностью владельца, как это установлено Федеральным законом «Об ипотеке» (статья 30). Выбор дизайна обоев, типа напольных покрытий, замена дверей и сантехники — в этих вопросах банк не имеет права вмешиваться. Однако следует помнить, что любые дорогостоящие улучшения останутся в залоге у кредитного учреждения.
Внесение улучшений в состояние имущества допускается, в то время как действия, приводящие к ухудшению его состояния или снижению стоимости за пределами обычного износа, запрещены (Федеральный закон «Об ипотеке», статья 29). Это относится к изменению планировки и реконструкции. Перепланировка, влияющая на технические параметры жилья и, как следствие, на его рыночную стоимость, требует предварительной договоренности с банком. Например, преобразование кухни и гостиной в одно помещение, превращающее трехкомнатную квартиру в двухкомнатную.
Осуществить продажу недвижимости
Получение разрешения от банка: обязательно для продажи с наложением обременения
Реализация квартиры, приобретенной в ипотеку, возможна только с одобрения кредитного учреждения, как это предписывает Гражданский кодекс РФ (статья 346). Присутствие обременения на квартире, зафиксированное в регистрационных данных Росреестра, делает необходимость согласования с банком неизбежной. Хотя банк не имеет права запрещать продажу, отказать в выдаче согласия на сделку он может.
Например, Сбербанк может утвердить продажу жилья с наложением последующего обременения, если новый покупатель берет ипотеку в том же банке на покупаемый объект. Банк при этом оценивает кредитоспособность нового владельца.
Допустим, кредит на жилье был выдан человеку с десятилетним стажем и стабильным доходом в 100 тысяч рублей в месяц, который решает продать его студенту без работы. Для кредитора такая смена собственника представляет собой риск, и он может не одобрить подобную транзакцию.
Передать квартиру в дар
Необходимость согласия банка: требуется для дарения с последующим обременением
Дарение квартиры, купленной в ипотеку, допускается при соблюдении установленных условий.
В случае полного дарения недвижимости новый обладатель также становится заемщиком и берет на себя обязательства по ипотечному кредиту.
Оформление прописки для других лиц в квартире
Требование одобрения от банка: актуально для временной прописки, когда это указано в условиях ипотечного соглашения
Существует два варианта регистрации: основная по месту жительства и временная по месту пребывания. Близкие родственники владельца — супруг(а), дети и родители — могут быть зарегистрированы на постоянной основе. Прочие лица могут рассматриваться как члены семьи и иметь право на регистрацию, если владелец предоставил им такую возможность в своем жилище (согласно Жилищному кодексу РФ, статья 31). Кредитная организация не имеет права ограничивать регистрацию членов семьи владельца.
Это правило распространяется и на временную регистрацию. Владелец жилья вправе оформить временную прописку для посторонних лиц на определенный срок. Это может быть арендатор квартиры или друг из другого города, прибывший для поступления в вуз. Однако, если в договоре ипотеки указано, что для временной регистрации необходимо согласование с банком, следует выполнить это условие.
Завещание квартиры
Согласие банка: не требуется
Владелец жилья может указать любого наследника в своем завещании, будь то сын с высоким доходом или дочь-студентка (по Федеральному закону «Об ипотеке», статья 37, пункт 3).
Получение разрешения от банка не требуется — кредитная организация не вправе требовать информацию о содержании завещания (согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 1123. Тайна завещания). Однако вместе с недвижимостью наследники получат и обязательства по ипотечному кредиту. В случае отсутствия завещания, имущество с обременением также перейдет к наследникам, что может усложнить процесс урегулирования прав и обязанностей.
FAQ: Владение квартирой в ипотеке
Общие вопросы:
Вопрос: Как сначала нужно найти квартиру или ипотеку одобрить?
Ответ: Первым шагом рекомендуется получить предварительное одобрение ипотеки от банка. Это даст вам понимание возможного бюджета и увеличит ваши шансы в глазах продавца при выборе квартиры.
Вопрос: Когда ты платишь ипотеку, квартира считается твоей собственностью?
Ответ: Да, с момента заключения договора квартира считается вашей собственностью, но с обременением в пользу банка до момента полного погашения кредита.
Вопрос: Сколько можно получить за квартиру в ипотеку?
Ответ: Сумма ипотеки зависит от вашего дохода, стоимости квартиры, и первоначального взноса, а также от условий банка.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Могу ли я взять в ипотеку квартиру не прописываясь в ней?
Ответ: Да, можно взять ипотеку и не прописываться в приобретенной квартире, однако банк может установить определенные условия в зависимости от вашего статуса.
Вопрос: Можно ли оформить ипотечную квартиру не на себя?
Ответ: Ипотека предполагает приобретение жилья в собственность с условием его залога банку. Вы можете использовать квартиру по своему усмотрению в рамках закона, включая оформление доверенности на пользование третьим лицам.
Вопрос: С какого момента квартира считается собственностью до погашения ипотеки или после?
Ответ: С момента заключения договора купли-продажи и оформления прав собственности, квартира считается вашей, но с обременением до полного погашения ипотеки.
Специфические ситуации:
Вопрос: Может ли банк не одобрить ипотеку, если в покупаемом жилье есть прописанные?
Ответ: Да, наличие прописанных лиц может быть основанием для отказа в ипотеке, так как это усложняет процедуру взыскания залога.
Вопрос: Что выгоднее: жить в своей квартире или снимать, когда покупаешь квартиру другую в ипотеку?
Ответ: Это зависит от ваших финансовых возможностей, целей и текущего рынка недвижимости. Жить в собственной квартире обычно считается выгоднее в долгосрочной перспективе.
Вопрос: Можно ли взять в ипотеку другую квартиру?
Ответ: Да, возможно получение ипотеки на вторую квартиру при условии, что вы соответствуете требованиям банка по доходу и кредитоспособности.