Для того чтобы одобрение ипотечного кредита стало возможным в 2024 году, крайне важно располагать средствами для внесения начального вклада, который составляет примерно 30% от стоимости недвижимости, подтверждать высокий уровень доходов (отметка в 100 тысяч рублей на уровне страны является отправной точкой) и иметь относительно небольшую сумму текущих долговых обязательств, подчеркивают аналитики.
В современной России условия для получения ипотечных займов ужесточаются: критерии для кандидатов и самые ипотечные программы становятся более строгими. По итогам предыдущего года, процент отказов в предоставлении ипотеки достиг 41%. Особенно заметно это на рынке новостроек, где отказывали в кредите каждому второму желающему, а на вторичном рынке — каждому третьему.
Тенденция повышения процента отказов не теряет своей актуальности и в текущем году. Мы с экспертами пытаемся выяснить, для каких заемщиков в 2024 году станет особенно трудно оформить ипотечный кредит.
- Клиенты с относительно низкими доходами
- Требуемый доход для поддержки ипотечных обязательств
- Заемщики, обремененные высоким уровнем долга и ограниченными средствами на начальный вклад
- Для кого получение ипотеки станет проблематичным
- FAQ: Кому будет трудно получить ипотеку
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Клиенты с относительно низкими доходами
Важнейшим аспектом для одобрения ипотечного займа является финансовая состоятельность заемщика, а именно — его доход. Эксперты отмечают, что идеальная ситуация, когда расходы на обслуживание ипотеки не превышают 50% от общего ежемесячного дохода заемщика (включая заработную плату и любые дополнительные источники дохода, а также доходы супруги или супруга).
— «Клиент, чей доход документально подтвержден или подтвержден выпиской из Пенсионного фонда России, может рассматриваться как перспективный кандидат на получение кредита. В идеале ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более половины от дохода», — разъясняет Алексей Новиков, руководитель отдела ипотечного кредитования в компании Est-a-Tet.
Однако, с ростом процентных ставок по ипотеке и повышением цен на жилье, критерии к доходам претендентов становятся более строгими. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), исходя из среднего размера ипотечного кредита в 3,9 млн рублей и средней ставки в 8,2% (данные за конец 2023 года используются как референсные), минимально рекомендуемый доход для заемщика в среднем по стране был определен на уровне 100 тыс. рублей. В Москве этот показатель значительно выше — начиная от 185 тыс. рублей.
Аналогичные данные представлены и Кредитным бюро «Скоринговое бюро», основываясь на собственной аналитике касательно ипотечных займов по итогам предшествующего года.
— «В пределах Московского региона идеальным считается общий доход участников сделки по ипотеке от 200 тысяч рублей. Для других регионов эта сумма начинается от 70 тысяч рублей. Однако следует учесть, что эти цифры могут значительно варьироваться в зависимости от региона,» — уточняет Игорь Лисянский, руководитель направления продуктов и маркетинга в БКИ «Скоринговое бюро».
Такой уровень дохода позволит семье выплачивать ипотечные платежи, не претерпевая значительных изменений в привычном образе жизни. Клиенты с доходом ниже упомянутых показателей столкнутся с трудностями в получении одобрения на ипотеку и ее последующей выплатой, отмечают специалисты.
Для определения подходящего уровня дохода можно также воспользоваться ипотечными калькуляторами, доступными на сайтах банков. Эти инструменты учитывают актуальные условия кредитования. Например, согласно расчетам калькулятора на платформе «Домклик», при стоимости жилья в 12 миллионов рублей, предпочтительном первоначальном взносе в размере 30% (3,6 миллиона рублей), сроке займа в 30 лет и базовой процентной ставке 19,8% (с учетом скидки в 1 процентный пункт для зарплатных клиентов банка), месячный платеж составит 141 тысячу рублей, а рекомендуемый доход — не менее 180 тысяч рублей в месяц. При покупке аналогичного жилья в новостройке с использованием семейной ипотеки под 6% годовых, платеж уменьшится почти в три раза до 50,3 тысячи рублей, соответственно, и минимальный доход будет ниже — 68,6 тысячи рублей. Однако следует помнить, что результаты калькулятора не являются гарантией выдачи кредита под эти условия со стороны банка.
Требуемый доход для поддержки ипотечных обязательств
№ | Показатель | Россия | Москва |
---|---|---|---|
1 | Средний размер ипотеки на конец 2023 г., млн руб. | 3,8 | 6,9 |
2 | Средняя ставка по ипотеке на конец 2023 г., % | 8,2% | 8,4% |
3 | Средний срок по ипотеке на конец 2023 г., лет | 24,9 | 25,3 |
4 | Ежемесячный платеж по ипотеке, тыс. руб. | 30 | 55 |
5 | Минимальный рекомендованный ежемесячный семейный доход, тыс. руб. | 100 | 185 |
Заемщики, обремененные высоким уровнем долга и ограниченными средствами на начальный вклад
При рассмотрении заявлений на ипотеку, кроме анализа доходности кандидатов, банки уделяют особое внимание коэффициенту долговой нагрузки (КДН) претендента. В условиях увеличения количества заемщиков с существующими кредитными обязательствами, Центральный Банк ужесточает нормативы для финансовых институтов, вводя правила по формированию дополнительных резервов для таких случаев, делая выдачу ипотечных кредитов менее привлекательной для кредиторов. Следственно, клиенты с повышенным КДН сталкиваются с трудностями при одобрении заявок. Кроме того, величина КДН анализируется в контексте другого критического параметра — размера первоначального вклада, требования к которому также нарастают.
Коэффициент долговой нагрузки (КДН) — представляет собой долю платежей по всем кредитам относительно общего дохода заемщика, выраженную в процентном соотношении месячных платежей к общей сумме доходов.
— «Величина начального вклада и КДН напрямую влияют на уровень риска кредитных операций, который, в свою очередь, определяет необходимость банка формировать резервы на покрытие потенциальных убытков по таким займам», — отмечает Алексей Волков.
— «Для исключения дополнительных расходов банка на создание резервов по ипотеке на жилье в новостройках, начальный взнос должен быть не меньше 30%, а КДН — не превышать 70%. На вторичном рынке не требуется формирование дополнительных резервов в случае, если первоначальный вклад равен 30%, а КДН составляет до 50%», — приводит пример эксперт.
При начальном вкладе между 20% и 30%, коэффициент долговой нагрузки (КДН) заемщика не должен превышать 50%, поскольку при более высоких значениях КДН растут и надбавки к рискам по ипотечным займам. В таких условиях кредиты будут одобряться банками гораздо менее охотно, по сравнению с предыдущими периодами.
Если же размер первого взноса составляет более 30%, дополнительные риски банка возрастают только если КДН заемщика превышает 70%. Таким образом, ипотечные кредиты с первоначальным взносом свыше 30% являются наименее рискованными для банков и предпочтительными для выдачи. Юрий Беликов подчеркнул, что это не означает полную невозможность получения ипотеки при первом взносе менее 30%, однако шансы на отказ в таком случае теперь выше, чем в период с 2020 по 2023 годы. При первоначальном взносе 15% и меньше условия становятся почти непреодолимыми, и кредиты, как правило, не будут выдаваться.
Что касается программ льготного кредитования, то здесь требования к размеру первого взноса зависят от условий конкретной программы. Например, в рамках льготной ипотеки под 8% минимальный первый взнос с конца прошлого года был увеличен до 30%. В случае семейной ипотеки минимальный взнос составляет 20%. Следовательно, кандидатам с первоначальным взносом ниже этих порогов получить льготное финансирование будет сложно.
Также стоит учитывать КДН совместно с абсолютным размером доходов. КДН в 50% при доходах в 70 и 200 тысяч рублей — это существенная разница. В регионах с высокими доходами допустимым может быть КДН до 80%, в то время как в менее обеспеченных районах критическим уровнем КДН может выступать и 30%.
Для кого получение ипотеки станет проблематичным
В категории повышенного риска в 2024 году могут оказаться заемщики с ограниченной финансовой устойчивостью или с низким индивидуальным кредитным рейтингом (ИКР), полагает Алексей Волков. Согласно анализу Национального Бюро Кредитных Историй (НБКИ), к концу 2023 года около 30% всех граждан страны фактически столкнулись с невозможностью подать заявление на ипотеку из-за их ИКР, который был ниже 597 баллов, указывая на недостаточную кредитоспособность. Только примерно 16% заявлений от таких лиц получали одобрение от банков в указанный период.
— «Учитывая замедление кредитного рынка из-за действий регулятора, включая применение макропруденциальных мер, в 2024 году шансы на одобрение ипотечных заявок от лиц с низкой до средней кредитоспособностью банками выглядят маловероятными», — предположил специалист.
Относительно специфических ограничений для сотрудников отдельных секторов экономики, таких как те, что были актуальны в период пандемии для представителей наиболее уязвимых отраслей (например, туризма и сферы услуг), на данный момент они практически отсутствуют.
— «На текущий момент уровень безработицы не представляет собой причину для беспокойства, и мы наблюдаем, что большинство секторов, как в области производства, так и в сфере предоставления услуг, показывают устойчивый рост», — разъясняет руководитель отдела продуктов и маркетинга в Кредитном бюро «Скоринг бюро».
— «Профессиональная принадлежность заемщика рассматривается лишь как один из аспектов при оценке его кредитоспособности и способности к погашению долга. С другими словами, ключевым аспектом является не столько профессия, сколько комбинация различных факторов, среди которых особую роль играют стабильность и предсказуемость доходов потенциального заемщика», — подчеркивает руководитель по маркетингу НБКИ.
В то же время, банки продолжают принимать во внимание такие факторы, как продолжительность трудового стажа, регулярность и стабильность заработной платы, а также долю ее фиксированной части. При сопоставимых условиях, системы оплаты труда с переменными бонусами (например, зависящими от объема продаж) рассматриваются менее предпочтительно по сравнению с гарантированным окладом. Кроме того, специалисты сталкиваются с проблемами при оценке доходов лиц, работающих по гражданско-правовым договорам, фрилансеров и индивидуальных предпринимателей из-за нерегулярности их доходов.
В процессе рассмотрения заявок на ипотеку в 2024 году банки, как и прежде, уделяют внимание кредитной истории заявителя. Вероятность одобрения кредита для заемщиков с историей просрочек снижается.
— «Поэтому отсутствие свежих просрочек будет предпочтительнее», — отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА».
Также, при финансировании покупки жилья в новостройках, для банков значимы характеристики застройщика, такие как наличие успешно реализованных проектов и финансовая стабильность. В некоторых случаях важно и то, готов ли застройщик выплачивать комиссию кредитующему банку, заключил эксперт.
FAQ: Кому будет трудно получить ипотеку
Общие вопросы:
Вопрос: Может ли мой низкий доход повлиять на одобрение ипотеки?
Ответ: Да, доходы играют ключевую роль при оценке вашей кредитоспособности. Банки оценивают, сможете ли вы регулярно выплачивать ипотеку, основываясь на вашем доходе.
Вопрос: Влияет ли кредитная история на возможность получения ипотеки?
Ответ: Определенно, да. Заемщики с положительной кредитной историей имеют больше шансов на одобрение ипотеки. Наличие просрочек и негативной кредитной истории может стать препятствием.
Вопрос: Каковы шансы на получение ипотеки для работников с нерегулярным доходом?
Ответ: Шансы ниже, чем у заемщиков с постоянным доходом. Банкам важна предсказуемость и стабильность вашего дохода.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Может ли участие в государственных программах увеличить мои шансы на получение ипотеки?
Ответ: Да, участие в программах, таких как «Семейная ипотека» или льготное кредитование, может увеличить ваши шансы благодаря более мягким условиям кредитования.
Вопрос: Влияет ли сфера моей деятельности на одобрение ипотеки?
Ответ: Не напрямую, но банки могут считать некоторые профессии менее стабильными, что повлияет на их решение.
Вопрос: Могут ли изменения в экономике повлиять на мою возможность получить ипотеку?
Ответ: Да, экономические факторы, такие как инфляция, процентные ставки и экономическая стабильность страны, могут влиять на условия и доступность ипотечных кредитов.
Специфические ситуации:
Вопрос: Что делать, если мне отказали в ипотеке из-за низкого ПКР?
Ответ: Работайте над улучшением своего кредитного рейтинга: своевременно погашайте текущие кредиты и избегайте новых задолженностей.
Вопрос: Как повлияет на ипотеку смена работы в процессе оформления заявки?
Ответ: Смена работы может потребовать переоценки вашей кредитоспособности, что может задержать процесс одобрения или даже привести к отказу.
Вопрос: Кто может помочь оформить ипотеку?
Ответ: Ипотечный брокер — это ваш личный представитель в банке, который поможет оформить документы, выбрать наиболее выгодную программу и увеличить шансы на одобрение.