Специалисты Федеральной кадастровой палаты совместно с нашими экспертами и правоведами вникли в детали данного вопроса.
Заброшенные и никому не принадлежащие строения — это довольно распространенное зрелище как в городских агломерациях, так и в еще большей степени в сельских кооперативах или поселениях. Обладателям прилегающих жилищ часто приходит в голову мысль закрепить за собой права на такие объекты. При этом, подобные стремления носят полностью легальный характер.
Каким образом можно легитимизировать права на заброшенное имущество? Специалисты Федеральной кадастровой палаты и правоведами погрузились в изучение всех аспектов этой проблематики.
- Как определить и обнаружить бесхозную недвижимость
- Регистрация собственности на дом без хозяев. Пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определение владельца и сбор сведений о выбранном объекте
- Шаг 2. Оформление запроса на переход заброшенного объекта в собственность или аренду
- Шаг 3. Инициатива локальных властей к обращению в судебные инстанции
- Шаг 4. Организация аукциона для распределения прав на бесхозяйный объект
- Шаг 5. Финализация процесса вступления в права собственности
- Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
- Стоимость
- Сложности и риски
- FAQ: Присвоение заброшенного дома
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Как определить и обнаружить бесхозную недвижимость
Механизмы появления бесхозяйных домов могут быть разнообразными. В качестве примера, такой объект может появиться вследствие смерти владельца, при этом наследники могут отказаться от наследства, не принять его в установленные сроки или в случае отсутствия наследников вообще. Дома также могут оказаться заброшенными, если их владелец переехал, оставив свой участок без присмотра.
В Российской Федерации, аналогично многим странам Европы, подавляющее большинство нежилых домов находится в сельских районах, малонаселенных городах или в областях с низкой плотностью населения. Жители переезжают в большие города в погоне за лучшими жизненными условиями, оставляя свои домовладения, продажа которых в сельской местности может оказаться затруднительной.
Согласно определению Гражданского кодекса, объектом без хозяина является имущество, не имеющее владельца, когда тот неизвестен или явно отказался от своих прав на имущество (статья 225, пункт 1 ГК РФ). Объект, владелец которого не установлен или отказался от своих прав, обозначается как «бесхозяйка» или «потерянное имущество». Используется также термин «заброшенность», обозначающий дом или земельный участок, чей владелец известен или был найден в результате поиска, однако он не ухаживает за своей собственностью (по разъяснению Кадастровой палаты).
Официальный список бесхозных жилищ и земельных участков не ведется. Тем не менее, многочисленные сведения могут быть получены через запрос выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если объект был зарегистрирован. Такая выписка может предоставить информацию о доме, его владельце и наличии каких-либо обременений.
Существует несколько методов приобретения права собственности на заброшенное имущество. Например, можно попытаться найти владельца и выкупить недвижимость у него, приобрести её на аукционе от муниципалитета или осуществлять открытое владение абандонированным объектом на протяжении 15 лет, чтобы в итоге получить законные права владения. Вот некоторые из доступных опций.
Регистрация собственности на дом без хозяев. Пошаговая инструкция
Шаг 1. Определение владельца и сбор сведений о выбранном объекте
В самом начале задача заключается в идентификации владельца объекта недвижимости. Если объект расположен в пределах садоводческого объединения (СНТ), рекомендуется первоначально связаться с его руководством. Это может помочь получить информацию о адресе и кадастровых номерах интересующего дома и земельного участка. В процесс поиска можно включить современные технологии, например, попытаться определить кадастровые номера через публичную кадастровую карту или сделать запрос данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Если не установлено, находится ли объект в СНТ, целесообразно обратиться в местные органы власти, ответственные за выдачу разрешений на строительство, в районе нахождения данного дома. Там можно уточнить информацию о лице, получавшем разрешение на строительство заинтересовавшего вас объекта, что подскажет возможного владельца.
Вариант 1
Если удалось установить владельца строения, он может передать его вам только через гражданско-правовую транзакцию, вероятнее всего, через договор купли-продажи. Однако, прежде чем это сделать, необходимо зарегистрировать дом в кадастровом учете, если информации о нем нет в ЕГРН.
Согласно Земельному кодексу, судьба земельного участка и неразрывно связанных с ним построек должна решаться синхронно. Следовательно, логичнее всего оформлять права собственности на дом вместе с приобретением и регистрацией прав на земельный участок, где он находится.
Вариант 2
В случае, когда владелец так и не был найден, но выяснилось, что земельный участок под домом находится в СНТ и не зарегистрирован в ЕГРН, следует вновь обратиться в муниципалитет для перехода к следующему этапу процедуры.
Шаг 2. Оформление запроса на переход заброшенного объекта в собственность или аренду
Для того чтобы претендовать на право собственности, необходимо направить заявку в соответствующий локальный орган управления для регистрации указанного объекта капитального строения как «бесхозяйку».
В течение 15 рабочих дней после подачи заявления и соответствующих документов, объект будет зарегистрирован в Росреестре, а вы получите уведомление. В случае, если у объекта имеется владелец, который отказался от своих прав, он также будет уведомлен о данном процессе.
Шаг 3. Инициатива локальных властей к обращению в судебные инстанции
С момента регистрации прав на бесхозяйный объект следует выждать год, в течение которого может объявиться его владелец. В случае отсутствия такового, местная администрация вправе обратиться в суд для оформления права собственности на себя.
Если недвижимость находится в городах федерального значения, таких как Москва, Санкт-Петербург или Севастополь, за регистрацией и последующим обращением в суд должны заняться исполнительные органы данных регионов. В прочих случаях инициативу должны предпринять органы, ответственные за государственную регистрацию прав, по заявлению локальной администрации.
Шаг 4. Организация аукциона для распределения прав на бесхозяйный объект
После того как объекты переходят в собственность государственных структур, они выставляются на аукцион. Для приобретения прав на них требуется стать победителем аукциона.
Согласно положениям Земельного кодекса, существуют определенные ситуации, позволяющие приобрести участок с постройкой, включая бесхозяйные, без проведения торгов. К таким правомочным лицам относятся, например, члены СНТ, на территории которого находится дом, при условии, что земля под ним не используется для общих нужд, как указывают в Кадастровой палате.
Лицо, предложившее максимальную цену, объявляется победителем аукциона. В случае участия в аукционе единственного претендента, сделка заключается с этим участником. Альтернативно, муниципалитет может предоставить такой участок в аренду заинтересованному лицу, подчеркнула юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.
Шаг 5. Финализация процесса вступления в права собственности
Завершение процедуры регистрации права сопровождается выдачей специальной регистрационной записи на документах и предоставлением выписки из ЕГРН. В среднем, процесс оформления прав на бесхозяйную недвижимость занимает чуть более года.
Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения
Другой путь к легализации владения заброшенным домом предусмотрен статьей 234 Гражданского кодекса и касается концепции «приобретательной давности». В соответствии с этим положением, любой человек имеет право заселиться в бесхозный дом и открыто проживать в нем.
«Если в течение 15 лет не появляются законные владельцы, претендующие на право собственности, тогда человек, фактически занимающий дом, может оформить на себя официальные права собственности», — уточнила Елизавета Марилова.
Однако, для реализации этого права необходимо выполнение трех ключевых условий. Первое — добросовестное использование объекта, включая уход за прилегающей территорией, выполнение посадочных работ, оплату коммунальных счетов. Второе условие — явное владение, когда новый хозяин не скрывает факт использования заброшенной собственности. Третье — непрерывность использования, означающая постоянное владение и пользование бесхозным домом в течение всего 15-летнего срока.
«Другими словами, если человек на протяжении 15 лет проживал в бесхозном доме, и этот дом являлся его единственным местом жительства. Владение начинается с любого доказательства этого факта, например, с оплаты услуг ЖКХ или выполнения ремонтных работ», — отметила юрист.
«При этом использование имущества как собственного подразумевает владение не на основании договора. Вот почему статья 234 Гражданского кодекса не применяется, когда владение осуществляется по договору», — дополнила Асия Мухамедшина из Ассоциации юристов России (АЮР).
Для официального признания себя владельцем бесхозного дома по приобретательной давности необходимо решение суда. В общей сложности процесс займет не менее 18 лет.
«К 15-летнему периоду следует добавить трехлетний срок исковой давности, то есть в суд можно обратиться только спустя 18 лет после начала использования имущества», — указала представитель АЮР.
После судебного признания права собственности на бесхозный дом, новый хозяин может зарегистрировать свои права в Росреестре и распоряжаться имуществом как полноценным владельцем.
Стоимость
Затраты на легализацию владения бесхозным имуществом включают, прежде всего, выплату государственной пошлины за оформление права собственности, а также предусматривают расходы на:
- Получение выписки из ЕГРН;
- Приобретение или аренду заброшенного объекта вместе с расположенным на нем домом;
- Демонтаж ненужного заброшенного строения для нового собственника;
- Возведение новых построек на участке по желанию владельца.
Кроме того, нередки случаи, когда требуется завершение строительства «бесхозяйки» или инвестирование в ее ремонт. В этом контексте могут возникнуть дополнительные издержки, включая оплату нотариальных услуг при подписании договора и прочие расходы.
Сложности и риски
Возможен сценарий, когда после оформления права собственности на «бесхозяйку» и ее регистрации, внезапно появляется предыдущий владелец. Он может заявить, что не был уведомлен о сделках с его собственностью со стороны властей или не знал о статусе своего дома как бесхозяйного. Экс-собственник может попытаться оспорить права нового владельца и инициировать его выселение, что приведет к судебным разбирательствам.
Аналогично, при жизни в бесхозном доме на протяжении 15 лет следует помнить, что в любой момент может объявиться владелец, требующий освободить жилье. В таком случае придется покинуть дом, так как официальных прав на него у проживающего еще нет.
«Если ваши вложения в дом могут быть изъяты и унесены с собой, вы вправе забрать их. Претендовать на возмещение вложений в улучшение состояния дома возможно, например, если вы докажете, что без ваших действий дом был бы разрушен, однако это достаточно трудно. При этом необходимо доказать, что были предприняты все возможные шаги для поиска владельца», — подчеркнула юрист компании «Генезис».
Перед началом процесса покупки или регистрации заброшенной недвижимости важно осознавать, что эта процедура может затянуться и потребовать значительных финансовых вложений, особенно если объект требует тщательного ухода, ремонта или даже сноса. Такие ситуации часто встречаются среди соседей заброшенных домов, позволяя им расширить свои владения. Важно удостовериться в отсутствии интереса к недвижимости со стороны других лиц, чтобы избежать проблем в будущем.
FAQ: Присвоение заброшенного дома
Общие вопросы:
Вопрос: Можно ли легально стать владельцем заброшенного дома?
Ответ: Да, существуют законные способы оформления владения заброшенным домом, включая покупку у предыдущего владельца, оформление на основе приобретательной давности или получение права собственности через суд, если дом является бесхозяйным имуществом.
Вопрос: Какие документы нужны для оформления заброшенного дома на себя?
Ответ: Необходим комплект документов, включающий выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие владельца или его отказ от права собственности, документы, подтверждающие ваше добросовестное и непрерывное владение (если применяется приобретательная давность), а также решение суда, если это требуется.
Вопрос: Нужно ли платить налоги за заброшенный дом, оформленный на себя?
Ответ: Да, после оформления права собственности на заброшенный дом вы обязаны платить все причитающиеся налоги, такие как налог на имущество.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Может ли заброшенный дом иметь культурное значение, и как это влияет на его оформление?
Ответ: Если заброшенный дом является объектом культурного наследия, процесс его оформления может потребовать дополнительных согласований и разрешений от органов охраны культурного наследия.
Вопрос: Можно ли оформить заброшенный дом, если он находится в зоне планируемого строительства?
Ответ: Это возможно, но потребуется дополнительная проверка в градостроительных и земельных органах на предмет планируемых изменений, которые могут повлиять на возможность использования и оформления дома.
Вопрос: Что делать, если после оформления заброшенного дома на себя, в нем обнаруживаются признаки археологических находок?
Ответ: В таком случае необходимо немедленно сообщить в соответствующие археологические службы для проведения исследований, что может приостановить процесс оформления прав собственности до завершения экспертизы.
Специфические ситуации:
Вопрос: Как оформить заброшенный дом, если он находится на границе двух муниципальных образований?
Ответ: Необходимо обратиться в оба муниципальных образования для уточнения юрисдикции и согласования процесса оформления, так как это может потребовать дополнительной координации.
Вопрос: Можно ли оформить заброшенный дом, если он стоит на земле, предназначенной под сельскохозяйственные нужды?
Ответ: Для этого потребуется изменение целевого назначения земельного участка, что возможно через суд или административные процедуры, в зависимости от законодательства региона.
Вопрос: Что делать, если заброшенный дом находится в природоохранной зоне?
Ответ: Владение и использование недвижимости в природоохранной зоне подчиняется специальным правилам и ограничениям. Необходимо обратиться в органы экологического надзора для получения разрешений или согласования действий по оформлению дома.