Как интерпретировать актуальные нормативные акты, касающиеся несанкционированных построек, и определить их корректное применение? Обращаемся к мнению специалиста для разъяснения процесса легализации нелицензированных строений в 2024 году, дабы избежать наказаний в виде финансовых санкций.
Законодательное урегулирование, введенное в 2018 году в Российской Федерации, устанавливает правила для объектов, возведенных в обход установленных юридических норм. Освещаем механизмы функционирования данного закона на 2024 год и определяем, что попадает под определение неавторизованного строительства.
- Информационный обзор по несанкционированным постройкам
- Определение несанкционированного строительства
- Вступление в действие законодательства о несанкционированном строительстве
- Условия для демонтажа несанкционированного строения
- Особенности правовых процессов по спорам о несанкционированных строениях
- Легализация несанкционированных строений
- Характеристики индивидуального жилищного строения
- Строительство роскошного особняка: правила и процедуры
- Сложные моменты в вопросах несанкционированного строительства
- FAQ: Закон о Самострое в России
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Информационный обзор по несанкционированным постройкам
- Дата вступления в силу законодательства о нелицензированных строениях: 4 августа 2018 года
- Определение нелицензированного строения: Объект, построенный вопреки юридическим требованиям
- Возможные финансовые санкции за нарушение: От 5000 рублей для частных лиц, до 50 000 рублей для должностных лиц, вплоть до 1 000 000 рублей для организаций
Определение несанкционированного строительства
Инсайты о данном вопросе предоставляет часть первая статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющая, что под несанкционированным строительством подразумевается объект, возведенный на территории, где при его создании были нарушены градостроительные стандарты, а также в случаях, когда строительство осуществлялось без предварительного получения разрешений от контролирующих органов и исполнительной власти.
Проще говоря, под самостроем понимается любая конструкция, установленная физическими либо юридическими лицами вопреки законодательным требованиям.
Существуют определенные критерии, согласно которым строение признается несанкционированным:
- Расположение на участке, по отношению к которому у владельца объекта отсутствуют законные права.
- Возведение без необходимых договоренностей и одобрений. Стоит отметить, что если ограничения были установлены после постройки, то она не может быть классифицирована как несанкционированное строительство.
- Строительство на земле, предназначение которой не подразумевает такого использования, например, возведение дачи в охраняемой природной территории.
- Несоблюдение строительных стандартов и правил. Однако, если данные нарушения не представляют серьезной угрозы для жизни и здоровья людей и могут быть исправлены, то объект не считается выполненным в обход правил.
Вступление в действие законодательства о несанкционированном строительстве
Беспокойство по поводу данного закона в большинстве случаев не оправдано, так как установленные условия весьма лояльны, особенно если ваша цель — постройка обыденного жилища для личного пользования, а не создание роскошного дворца или многоквартирного дома с целью последующей продажи.
Норматив о несанкционированном строительстве начал действовать с 4 августа 2018 года, где было значительно расширено понятие такого типа построек.
— Определением несанкционированной постройки охватывается объект, возведенный вопреки правилам, актуальным на момент начала строительства и на дату выявления нарушений, — разъясняет юрист Светлана Жмурко.
Какие нарушения могут быть? К примеру, дом возведен на участке, прав на который у владельца нет, или земля не предназначена для жилищного строительства. Или земля подходящая, но объект построен с нарушением норм градостроительства и архитектуры, создавая неудобства соседям и угрожая безопасности людей.
Однако, в законе предусмотрены и положительные аспекты. Так, владельцы построек, ставшие таковыми не по своей воле, получают защиту.
- Если владелец не знал и не мог знать о наличии ограничений на его землю, согласно новому закону он не считается нарушителем, и нет оснований для его наказания через снос здания. Это типичный случай: человек законно приобретает землю, строит дом, оформляет права, и спустя время выясняется, что земля находится в охраняемой зоне, где строительство запрещено, что делает дом незаконной постройкой с возможным требованием о сносе. Но если даже Росреестр не имел информации о границах этой зоны в момент строительства, как об этом мог знать обычный гражданин?
- Снос жилого или садового дома, даже признанного несанкционированным строением, возможен только по судебному решению. Органы местного самоуправления не имеют права принимать такие решения без суда.
Кроме того, закон предусматривает альтернативу сносу — предоставление владельцу возможности довести постройку в соответствие с нормами и правилами, если это возможно, и легализовать ее. - Например, если в индивидуальном жилом доме обнаружено больше этажей, чем положено, не обязательно сносить весь дом — достаточно просто уменьшить его на лишний этаж.
Закон предоставляет от шести месяцев до трех лет на приведение несанкционированной постройки в нормативное состояние и ее легализацию, в зависимости от серьезности нарушений.
Условия для демонтажа несанкционированного строения
Демонтаж несанкционированного строения является крайней мерой, применяемой исключительно на основании решения суда. Органы местного самоуправления не обладают полномочиями для осуществления демонтажа в следующих ситуациях:
- если объект расположен на земле, не являющейся государственной или муниципальной собственностью, и не представляет собой угрозы безопасности граждан;
- в случаях, касающихся садового, жилого или многоквартирного дома, даже при наличии потенциальной угрозы для здоровья и жизни людей;
- если объект уже зарегистрирован в качестве собственности в Едином государственном реестре недвижимости, либо существует судебное решение, отказывающее в его демонтаже.
Существуют определенные исключения, при которых муниципальные власти могут произвести демонтаж, например, нелегальный металлический гараж на муниципальной территории. Однако, дома на частных землях не подлежат сносу без соответствующего решения.
В каждом отдельном случае суд должен учесть все детали, связанные с делом. Основным критерием является оценка потенциальной угрозы, которую несанкционированное строение представляет для жизни и здоровья людей. Инициатор сноса обязан доказать необходимость такой меры. Экспертиза, проведенная для определения уровня опасности объекта, играет ключевую роль. В то же время, владелец строения имеет право отказать в доступе на территорию эксперту без наличия судебного постановления о проведении такой экспертизы.
Особенности правовых процессов по спорам о несанкционированных строениях
При рассмотрении дел о несанкционированных постройках следует принимать во внимание ряд важных моментов.
- Инициация судебного процесса. К подаче иска о несанкционированной постройке могут прибегнуть любые заинтересованные лица, чьи права были затронуты. Обычно это владельцы соседних земельных участков и домовладения. Также инициативу могут проявлять муниципальные органы и прокуратура, выступающая в интересах неопределенной группы лиц или государства.
- Распределение судебных издержек. Согласно стандартной практике, издержки по судебному разбирательству перекладываются на плечи проигравшей стороны. Тем не менее, существуют исключения из данного правила. Если сторона, проигравшая процесс, не нарушала права победившей стороны, то обязанности по оплате судебных издержек на неё не возлагаются. К примеру, владелец несанкционированной постройки обратился в суд с требованием признать его право на недвижимость, иск был удовлетворен, но с муниципальной администрации судебные издержки не взысканы, так как администрация не создавала препятствий для несанкционированного строительства.
- Сроки исковой давности. В общем случае срок для подачи иска составляет три года, однако это касается лишь ситуаций, когда постройка не представляет угрозы для жизни и здоровья людей. Существуют обстоятельства, при которых срок исковой давности не устанавливается. Например, если строение возвышается на чужом участке, мешая соседям пользоваться своей собственностью.
- Решение суда о демонтаже и проживающие в постройке. В этом случае решение суда о демонтаже не решает проблему полностью. Если в постройке, кроме владельца, проживают и другие зарегистрированные лица, необходим иск о выселении этих лиц. Сложность заключается в том, что такой иск может подать только владелец несанкционированной постройки, а не сторона, инициировавшая процесс демонтажа.
- Заключение мирового соглашения. Судебный процесс может быть завершен посредством мирового соглашения. Однако и здесь существуют трудности. Если стороны пришли к согласию об урегулировании спора через выплату компенсации, суд должен удостовериться, что данное соглашение не ущемляет права владельцев прилегающих участков.
Легализация несанкционированных строений
Прежде процесс строительства жилого дома на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, требовал получения официального разрешения. «Дачная амнистия» лишала необходимости в получении лишь одного документа — разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не касаясь требования о разрешении на строительство. От данной обязанности были освобождены только владельцы садовых и дачных участков, которым разрешалось строить без всяких формальностей.
Однако, учитывая массовое несоблюдение данных требований, была разработана обновленная процедура. Теперь для строительства домов площадью до 500 квадратных метров не требуется получение разрешения на строительство, взамен чего предусмотрена отправка уведомления местным властям о планировании строительных работ. Этот процесс предполагает меньшие затраты, так как отпадает необходимость в разработке проекта будущего дома.
Для легализации самовольно возведенного строения необходимо выполнение ряда условий:
- Строение на момент обращения в суд должно соответствовать установленным санитарным и градостроительным стандартам;
- Земельный участок, на котором расположено строение, должен входить в категорию, позволяющую строительство жилого дома;
- Строение не должно ущемлять права и интересы третьих лиц;
- Должно быть обеспечено отсутствие угрозы для жизни и здоровья людей;
- Может потребоваться получение заключений от МЧС и Роспотребнадзора, подтверждающих соответствие постройки нормативам.
Характеристики индивидуального жилищного строения
- Определяется как дом с отдельным расположением.
- Ограничен максимум тремя этажами выше земли, не учитывая подземные пространства, такие как гаражи.
- Его высота не превышает 20 метров, что вполне достаточно даже при предположении, что высота потолков составит 4–5 метров.
- Структурно не разделяется на отдельные квартиры или секции, исключая возможность дробления на множество недвижимых единиц для продажи.
- Пространства внутри дома предназначены исключительно для жилья или удовлетворения бытовых и других потребностей, связанных с проживанием.
Строительство роскошного особняка: правила и процедуры
Строительство объекта площадью более 500 кв. м
Для возведения подобного здания необходимо пройти процесс официального согласования. Это включает в себя заказ проектной документации и получение на неё экспертного заключения. После завершения строительства необходимо выполнить процедуру официального ввода здания в эксплуатацию.
Строительство объекта площадью до 500 кв. м
В этом случае получение разрешения на строительство не требуется, достаточно уведомить местные органы власти о планах начала стройки. Необходимости в разработке проектной документации нет. В уведомлении следует указать технические параметры предполагаемого к постройке дома. В течение семи дней после подачи уведомления власти должны провести проверку на соответствие вашего проекта действующим нормам землепользования и строительства, отправив вам уведомление о возможности или невозможности реализации задуманного проекта.
По завершении строительства вновь требуется направить уведомление в местные органы власти, прикрепив к нему технический план объекта, подготовленный кадастровым инженером. В ответ вам должно быть направлено уведомление о соответствии построенного объекта законодательным требованиям, также в семидневный срок.
Сложные моменты в вопросах несанкционированного строительства
Существуют обстоятельства, при которых решение о несанкционированных постройках не является прямолинейным. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Когда объект возведен частично или полностью на земле, не принадлежащей строителю, его не удастся официально зарегистрировать. Однако суд может и не принять решение о его демонтаже. В таких случаях вопрос касается нарушения прав и только после этого рассматривается возможность его легализации.
Оформление объекта в Едином государственном реестре недвижимости не гарантирует отсутствие нарушений при его постройке. Обнаружение таких нарушений может привести к классификации даже официально зарегистрированного объекта как самостроя.
Использование объекта не по его прямому назначению, как, например, эксплуатация частного гаража в качестве автомастерской, не автоматически означает его самовольное возведение.
Отсутствие уведомления соответствующих органов о строительстве частного дома не всегда свидетельствует о самовольном строительстве. Ключевым является соответствие объекта противопожарным, санитарным и градостроительным стандартам.
FAQ: Закон о Самострое в России
Общие вопросы:
Вопрос: Что такое самострой по законодательству России?
Ответ: Самострой – это объект недвижимости, возведенный без соответствующих разрешений на строительство или на земельном участке, не предназначенном для этих целей по действующим нормам и правилам.
Вопрос: Могу ли я легализовать самострой?
Ответ: Да, в некоторых случаях возможна легализация самостроя через процедуру согласования с местными властями, судом и получения необходимых документов, подтверждающих соответствие строения всем требуемым нормам.
Вопрос: Какие последствия ждут за самовольное строительство?
Ответ: За самовольное строительство могут быть наложены штрафы, а также предписан снос объекта, если он представляет угрозу для окружающих или нарушает права других лиц.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Может ли самострой стать причиной уголовной ответственности?
Ответ: В особых случаях, когда строительство приводит к значительному ущербу для здоровья людей или окружающей среды, виновные лица могут быть привлечены к уголовной ответственности.
Вопрос: Возможно ли получить ипотеку на самострой?
Ответ: Получение ипотеки на самострой крайне затруднительно, так как банки требуют наличие правоустанавливающих документов на недвижимость, соответствующих всем нормам и правилам.
Вопрос: Что делать, если я купил дом, оказавшийся самостроем?
Ответ: В таком случае рекомендуется обратиться к юристу для оценки возможности легализации объекта или для защиты своих прав через суд.
Специфические ситуации:
Вопрос: Самострой на садовом участке: отличается ли процесс легализации?
Ответ: Процесс может отличаться, так как для садовых участков действуют специфические условия и льготы, включая возможность легализации через процедуру «дачной амнистии».
Вопрос: Как быть, если самострой возвели на арендованной земле?
Ответ: Легализация самостроя на арендованной земле потребует согласия арендодателя и подтверждения соответствия постройки целевому использованию участка.
Вопрос: Могу ли я передать самострой по наследству?
Ответ: Передача самостроя по наследству возможна, но наследникам придется заняться его легализацией для признания прав собственности и возможности распоряжаться имущество в полной мере.