Путь к собственному уголку: Покупка квартиры в новостройке

Молодая пара рассматривает новостройку, предвкушая покупку квартиры Покупка

Изменения в регулировании строительной отрасли вступают в силу, вызывая значительные перестановки. Важно ли это для потенциальных покупателей и каким образом теперь приобрести жилье в новостройках, узнаете из нашего анализа.

С первого дня июля 2019 года вводятся обновленные нормы для строительства жилых комплексов на территории России. С указанного момента застройщики утратят возможность напрямую получать финансы от инвесторов. Вместо этого, денежные средства будут аккумулироваться на специализированных банковских счетах до момента завершения строительства. Теперь же строительство будет осуществляться исключительно за счет средств, полученных через проектное финансирование, то есть банковские займы.

Данная система признается более продвинутой и безопасной. Ее цель – окончательно решить проблему пострадавших от недобросовестных застройщиков инвесторов. Согласно нововведениям, в случае непредвиденных обстоятельств, инвесторы смогут вернуть вложенные средства.

Преимущества использования эскроу-счетов

Финансы, вносимые в качестве оплаты за апартаменты в строящихся домах, теперь перечисляются не напрямую застройщикам, а на эскроу-счета в банках. Эти счета действуют как некий безпроцентный накопительный депозит, где средства будут находиться до тех пор, пока не будет завершено строительство, после чего застройщик получит доступ к ним. Строительство же будет финансироваться за счет банков в рамках проектного финансирования, что предполагает более эффективный отбор надежных застройщиков за счет банковских структур. Более того, для застройщиков, зарекомендовавших себя как успешные и надежные, стоимость кредитов будет ниже. Изначально компания-застройщик берет кредит под рыночный процент (максимум до 13%). После начала продаж квартир условия кредитования меняются: процентная ставка по той части кредита, которая покрыта средствами на эскроу-счетах, снижается до 6-7%.

Панорамный вид на современную стройку жилого комплекса на рассвете

Потенциальные сложности и их решение

Если застройщик столкнется с финансовыми трудностями, например, объявит о банкротстве, вкладчик сможет вернуть свои средства с эскроу-счета, хоть и без начисления процентов, в отличие от стандартного депозита.
В случае возникновения проблем с банком, таких как аннулирование лицензии, «Агентство по страхованию вкладов» возьмет на себя обязательства по возврату денег вкладчику, согласно установленной процедуре, применяемой к стандартным вкладам при прекращении деятельности банка. Однако, максимальная сумма компенсации для участников долевого строительства значительно выше и достигает 10 миллионов рублей.

Ключевые этапы покупки квартиры в новостройке:

1. Оплата жилья

Осуществление платежа за квартиру в процессе ее строительства тесно связано с использованием эскроу-счетов. Средства перечисляются на такой счет после официальной регистрации договора долевого участия и остаются на нем до момента сдачи дома в эксплуатацию.

— Оплата производится единовременно за всю квартиру и только после подписания соответствующего договора. Средства переводятся на эскроу-счет в банке и становятся доступны застройщику только после выполнения им обязательств перед покупателем, — отмечает риэлтор из «Полезные люди» Алена Кокрова.

Существуют различные способы оплаты жилья:

  • Полная оплата сразу, если имеются необходимые средства. Застройщик выставляет счет, который оплачивается согласно договору, после чего следует официальная регистрация документов.
  • Ипотечное кредитование, при недостатке полной суммы. Первоначальный взнос и сумма ипотеки зачисляются на счет, а погашение осуществляется в процессе строительства.
  • Платеж в рассрочку, менее предпочтителен на этапе строительства из-за условий эскроу. Обычно предусматривает большой первоначальный взнос и короткие сроки выплат.
Читать  За горизонтом жилья: 5 направлений для умных инвестиций в недвижимость

2. Финальные этапы покупки и получения квартиры

Застройщик обязан уведомить покупателя о завершении строительства и готовности квартиры к передаче, используя для этого официальное письменное сообщение

— Отправка уведомления по электронной почте или телефонный звонок не являются достаточным основанием для подтверждения уведомления. Лишь официальное письмо, доставленное через почту, считается законным оповещением. После его получения, у покупателя есть семь дней на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи, в противном случае застройщик имеет право подписать его в одностороннем порядке, — разъясняет Алена Кокрова.

Для приемки квартиры необходимо сверить ее с проектной документацией на соответствие заявленным характеристикам. В случае выявления несоответствий, застройщик обязан устранить их в течение 45 дней, после чего следует повторный осмотр.

Важные аспекты подписания акта приема-передачи:

  • Покупатель вправе привлечь независимого эксперта для оценки квартиры, несмотря на возможные возражения застройщика. Закон позволяет присутствие третьей стороны при осмотре объекта.
  • Выявленные дефекты должны быть зафиксированы в дефектной ведомости и подтверждены фотографиями, чтобы иметь на руках доказательства.
  • Подписание акта приема-передачи до устранения всех недочетов недопустимо. После подписания покупатель официально принимает квартиру и получает ключи. В случае согласия застройщика на последующее устранение дефектов, владельцу придется предоставлять доступ рабочим, поскольку теперь ключи находятся только у него.
  • Если дефекты критичны и их невозможно исправить, возможен расторжение договора с возвратом денег с эскроу-счета. Однако обычно обе стороны стремятся к достижению компромисса.
  • При обнаружении скрытых дефектов после подписания акта, покупатель может потребовать их устранения или компенсации, направив соответствующее требование застройщику. В случае неудовлетворения требований, покупатель вправе обратиться в суд.

Прием квартиры собственником у бригады рабочих в касках в светлых холодных тонах

3. Оформление права собственности на квартиру

После успешной подписи акта приема-передачи и вручения ключей новому владельцу предстоит юридически закрепить свое право на жилье. Этот процесс можно осуществить через многофункциональный центр (МФЦ), напрямую в Росреестре или кадастровой палате, как рекомендует эксперт по недвижимости из компании «Полезные люди», Ольга Брагина.

Семь шагов к регистрации права через МФЦ:

  1. Запишитесь на консультацию к специалисту посредством звонка, через портал «Госуслуги» или сайт МФЦ.
  2. Возможен визит без предварительной записи, что удобно для срочной подачи документов.
  3. В зависимости от стадии приобретения объекта (готовое жилье или строительный объект), необходимо подготовить соответствующие документы: договор долевого участия, акт приема-передачи, договор ипотеки, подтверждение об оплате.
  4. При сдаче документов выдают квитанцию с номером для отслеживания статуса регистрации.
  5. Оплата госпошлины за регистрацию может быть произведена заранее или непосредственно в МФЦ через платежный терминал. Стоимость для физических лиц: 350 рублей за договор долевого участия, 1000 рублей за ипотеку, 2000 рублей за куплю-продажу.
  6. Передача документов в Росреестр осуществляется сотрудниками МФЦ, участие заявителя не требуется.
  7. Выдача уведомления о регистрации права собственности или об отказе происходит в МФЦ.
Читать  Россияне купили 84 млн кв. м жилья по льготной ипотеке - ДОМ.РФ

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ в светлых тонах


Важные моменты:

При покупке в ипотеку регистрация собственности также включает указание на наличие ипотечного обременения.

Стандартный период регистрации составляет до 9 дней при личной подаче документов, сокращаясь до 7 дней при обращении напрямую в Росреестр.


Рекомендации по безопасной покупке квартиры в новостройке

Константин Апрелев, заместитель председателя «Российской гильдии риэлторов», подчеркивает: — Если вы нашли подходящее жилье и у вас есть возможность приобрести его, не стоит откладывать покупку. Ситуация на рынке стабильна, и основные принципы безопасности, действующие ранее, остаются актуальными.

  1. Ориентируйтесь на объекты с высокой степенью готовности. Жилье на начальных этапах строительства может привлекать низкой ценой, однако риски затягивания сроков или возникновения проблем в процессе строительства значительно выше. Объекты, завершенные на 70% и более, вряд ли будут заброшены без крайней необходимости.
  2. Изучите репутацию застройщика. Важно оценить прозрачность и надежность его прошлой работы, в том числе сроки сдачи проектов и отсутствие проблем с предыдущими объектами. Форумы дольщиков и отзывы могут стать хорошим источником информации. Застройщики с чистой историей скорее всего не столкнутся с трудностями в получении финансирования под новые условия.
  3. Внимательно прочтите договор. Несмотря на распространенное мнение о типовости договоров, каждый случай может иметь свои особенности. Отдавайте предпочтение застройщикам, которые уделяют внимание содержанию договора, включая все важные для покупателя условия и возможные форс-мажорные обстоятельства.
  4. Проектная декларация — более чем формальность. Проверьте, насколько обещания, указанные в декларации, соответствуют действительности. Невыполнение обязательств по строительству инфраструктуры может сигнализировать о финансовых проблемах компании.
  5. Оцените возможности ипотечного кредитования. Изучите, в каких банках доступно кредитование для выбранного объекта и какие это банки. Несмотря на то что банковская проверка не является абсолютной гарантией, широкий выбор кредитных учреждений, готовых финансировать проект, может свидетельствовать о его надежности. Банки предпочитают сотрудничать с проверенными застройщиками, с которыми у них сложились долгосрочные отношения.

Важное обратить внимание!

Проверка статуса регистрации договоров долевого участия

Важно помнить, что договоры долевого участия, те самые, которые подписываются при покупке жилья у застройщика, обязаны проходить процедуру регистрации в Росреестре. Этот процесс является залогом от государства, обеспечивающим дольщикам все положенные законодательством права и защиту. Отсутствие или задержка в регистрации договора может сигнализировать о серьезных проблемах и является поводом для беспокойства.

Читать  Выбор идеального загородного дома или дачи

FAQ: Покупка квартиры в новостройке

Общие вопросы

Вопрос: В чем преимущества покупки квартиры в новостройке по сравнению с вторичным жильем?
Ответ: Покупка квартиры в новостройке предлагает несколько преимуществ: юридическую чистоту сделки, возможность выбора планировки и отделки, современные технологии строительства, а также инфраструктуру нового района с развитыми социальными и коммерческими объектами.

Вопрос: Как проверить надежность застройщика?
Ответ: Надежность застройщика можно проверить по отзывам покупателей, истории сданных объектов, наличию лицензий и разрешений на строительство, а также финансовому состоянию компании и ее партнерству с крупными банками.

Вопрос: Какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке?
Ответ: Для покупки потребуются паспорт, договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи, регистрация договора в Росреестре, а также документы, подтверждающие оплату (банковские выписки, квитанции об оплате).

Нестандартные вопросы

Вопрос: Можно ли договориться о персонализации планировки квартиры на ранних этапах строительства?
Ответ: Да, на ранних этапах строительства застройщики часто идут на встречу покупателям и могут внести изменения в планировку квартиры по индивидуальному запросу, однако это может повлиять на стоимость квартиры и сроки ее сдачи.

Вопрос: Как влияет расположение новостройки на ее стоимость и потенциал капитализации?
Ответ: Расположение новостройки напрямую влияет на ее стоимость и потенциал капитализации. Объекты, расположенные в развитых районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, обычно дороже, но и быстрее растут в цене.

Вопрос: Какие инновационные технологии в новостройках могут быть полезны для покупателя?
Ответ: Инновационные технологии в новостройках включают умный дом, энергоэффективные системы отопления и вентиляции, многоуровневые системы безопасности, а также технологии зеленого строительства, которые способствуют снижению коммунальных платежей и повышению комфорта проживания.

Специфические ситуации

Вопрос: Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи объекта?
Ответ: В случае задержки сдачи объекта покупатель имеет право требовать от застройщика компенсацию за каждый день просрочки, предусмотренную договором долевого участия, или расторгнуть договор с возвратом уплаченных средств.

Вопрос: Как защитить свои права, если квартира в новостройке оказалась с дефектами?
Ответ: Покупатель имеет право потребовать от застройщика устранения выявленных дефектов в установленные законодательством сроки. В случае отказа застройщика исполнить свои обязательства, покупатель может обратиться в суд для защиты своих прав.

Вопрос: Может ли покупатель отказаться от покупки квартиры в новостройке после подписания договора?
Ответ: Отказ от покупки квартиры после подписания договора долевого участия возможен, но сопряжен с определенными финансовыми потерями для покупателя, включая удержание застройщиком части внесенных средств в качестве неустойки за расторжение договора.

Оцените статью
Добавить комментарий