Цена, на основании которой мы вносим платежи за свои апартаменты, жилища и земельные площади, будет определяться и корректироваться по обновленному принципу. Каковы будут последствия для нашего бюджета — разъясним в нашей статье.
Глава государства утвердил внесение изменений в законодательство, устанавливающее порядок кадастрового оценивания объектов недвижимости. От этой оценки зависят наши обязательства по уплате налога на землю и имущественного налога (включая апартаменты, жилища). Долгожданные изменения вызвали облегчение как среди обычных граждан, так и среди предпринимательских структур, которые были вынуждены изнурительно добиваться переоценки через комиссии и судебные инстанции, когда начисляемая стоимость во много раз превышала реальную рыночную стоимость имущества.
Какие трансформации нас ожидают и как добиться снижения необоснованно завышенного, по вашему мнению, налога на ваше жилье или загородный дом — узнаете из нашего подробного руководства.
- Вопросы, когда представляется возможным оспаривать кадастровую стоимость
- Что именно будет считаться ошибкой
- Какие шаги предпринять и какие документы подготовить
- Кто возместит затраты на исправление ошибок
- Внесение изменений в налогообложение после исправления ошибок
- Будут ли наказаны виновные в неточностях
- Из чего складывается кадастровая стоимость
- FAQ: Кадастровая оценка недвижимости
- Общие вопросы
- Нестандартные вопросы
- Специфические ситуации
Вопросы, когда представляется возможным оспаривать кадастровую стоимость
Подходы к оспариванию кадастровой оценки остаются неизменными, предоставляя гражданам два основных случая для апелляции.
- Можно указывать на наличие недочетов в данных или ошибок в процессе вычислений.
- Если установленная кадастровая цена превышает рыночную стоимость, существует право требовать ее корректировки до уровня рыночных показателей.
Что именно будет считаться ошибкой
Теперь ошибку определяют как любой недочет, будь то опечатка, арифметическая ошибка или аналогичный просчет, влияющий на конечную кадастровую стоимость одного или более объектов недвижимости.
Примером может служить случай, когда в указании площади квартиры проскользнула лишняя цифра. Или когда стоимость квартиры была рассчитана исходя из общей площади многоэтажного дома.
Другой пример ошибки – несоответствие процедуры оценки установленным методическим рекомендациям по проведению государственной кадастровой оценки.
Какие аспекты могут быть подвергнуты ошибке?
Ошибочным будет считаться, если при оценке были неверно учтены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, такие как расположение объекта, его предназначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние или износ объекта, а также расположение в специальной зоне с особыми условиями использования.
Например, если ваш земельный участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, а кадастровая стоимость была рассчитана как для земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, что обычно подразумевает более высокую оценку.
Какие шаги предпринять и какие документы подготовить
Процесс теперь стал более простым. Для обеих ситуаций подачи апелляции заявления могут быть направлены через центры предоставления услуг (ЦПУ) или напрямую в органы государственной власти, ответственные за кадастровую оценку (сейчас это задача исключительно государственных учреждений, без участия частных компаний). В прошлом требовалось обращение в специализированную комиссию или инициирование судебного разбирательства.
Для первого случая подается письмо с просьбой о исправлении ошибок, возникших в ходе установления кадастровой цены. Важно точно указать суть ошибки и приложить соответствующие подтверждающие бумаги, если это необходимо.
Во втором случае (пересчет с учетом рыночной стоимости) требуется составить запрос на определение кадастровой стоимости объекта, равной его рыночной ценности. К запросу должен быть прикреплен отчет об оценке рыночной стоимости, который, как и ранее, потребует дополнительных расходов. Если решение государственного органа будет негативным, всегда остается возможность обжалования через судебную инстанцию.
Кто возместит затраты на исправление ошибок
Нужно ли гражданам снова покрывать из своего кармана расходы на исправление недочетов? Ситуация обнадеживает наличием нововведений.
После получения заявления о допущенной ошибке, государственное учреждение, ответственное за кадастровую оценку, обязано установить, является ли ошибка индивидуальной или имеет системный характер. То есть, затрагивает ли она конкретную недвижимость или распространяется на весь объект в целом. В случае выявления системной ошибки, учреждение обязано исправить ее и пересмотреть кадастровую стоимость для всех затронутых собственников.
Пример из практики: если дом признан аварийным, но это не было учтено при определении кадастровой стоимости, и один из жильцов указал на данную ошибку в своем заявлении. Все владельцы квартир в этом доме должны быть благодарны этому человеку, так как кадастровая стоимость их собственности будет пересмотрена с учетом состояния дома, без необходимости подавать дополнительные заявления.
Более того, процедура кадастровой оценки и переоценки была значительно усовершенствована.
- Теперь государственные учреждения, занимающиеся кадастровой оценкой вместо частных компаний, получают доступ к более широкому объему данных, включая информацию от Росреестра.
- С 2022 года введен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки каждые четыре года для большинства регионов и каждые два года для городов федерального значения по их решению. Это направлено на устранение дискриминации собственников недвижимости, как объясняет Росреестр, предотвращая ситуации, когда аналогичные участки недвижимости облагаются разным налогом из-за разницы в времени оценки.
- Введен также механизм для корректировки кадастровой стоимости в периоды резкого падения цен на рынке недвижимости. В таких случаях будут применяться индексы рыночной стоимости. Если индекс в каком-либо регионе упадет более чем на 30%, кадастровая стоимость будет автоматически скорректирована в меньшую сторону, без ожидания нового периода оценки.
Внесение изменений в налогообложение после исправления ошибок
Здесь также введено нововведение.
— Особо значимым для налогоплательщиков является принцип ретроспективного исправления ошибок в оценке кадастровой стоимости, которое приводит к ее снижению, — поделился Антон Бабенко, исполнительный директор юридической фирмы «Падва и Эпштейн». — В случае повышения кадастровой стоимости, новый налог будет взиматься начиная только с последующего года.
Что это значит в более простой формулировке? Если кадастровая стоимость снижена, то уменьшенный налог будет начислен за тот самый год, когда была сделана корректировка. В ситуации с повышением стоимости — изменения коснутся лишь будущего периода.
Будут ли наказаны виновные в неточностях
Этот вопрос часто поднимался в контексте дискуссий о системе кадастровой оценки. Кадастровые специалисты, делая необоснованные расчеты и допуская ошибки в данных, а местные власти, утверждая эти данные без должной проверки, оставались безнаказанными. В итоге, бремя решения проблемы ложилось на плечи граждан, вынужденных либо уплачивать несправедливо рассчитанные налоги, либо искать правду в инстанциях, тратя свои средства.
Теперь законом предусмотрена ответственность конкретной категории лиц. Это руководители тех государственных учреждений, которые осуществляют кадастровую оценку. Система ответственности будет следующей: если количество отказов, подтвержденных судом, по искам о корректировке завышенной кадастровой стоимости превысит 20% от общего числа обращений (то есть, если гражданин сначала обратился в учреждение через МФЦ с просьбой о пересмотре стоимости и получил отказ, а затем обратился в суд и выиграл дело), руководитель учреждения будет уволен с занимаемой должности.
Из чего складывается кадастровая стоимость
Законодательные нормы предписывают экспертам по оценке придерживаться ряда ключевых критериев.
При оценке объектов, таких как здания, помещения, конструкции и парковочные места, необходимо учитывать следующее:
- географическое расположение объекта,
- год возведения здания,
- тип материала, из которого построены стены,
- типовую серию многоквартирного дома,
- наличие признаков износа или критического состояния конструкции,
- нахождение объекта в пределах территории с особыми условиями эксплуатации.
В контексте земельных участков ключевыми аспектами являются:
- расположение участка,
- принадлежность к зоне с особыми условиями эксплуатации.
Оценщик должен выполнить обязательную проверку качества оценочных данных, соотнося их с текущей рыночной ситуацией и ценами на недвижимость. В этом процессе также должны учитываться данные о совершенных сделках, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
FAQ: Кадастровая оценка недвижимости
Общие вопросы
Вопрос: Что такое кадастровая оценка?
Ответ: Кадастровая оценка — это процедура определения стоимости недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений) на основе установленных законодательством критериев, включая местоположение, площадь, назначение и другие характеристики объекта. Эта стоимость используется для расчета налогов и может влиять на другие юридические аспекты собственности.
Вопрос: Как оценить кадастровую стоимость квартиры?
Ответ: Оценка кадастровой стоимости квартиры включает анализ ряда параметров: местоположение, год постройки, материал стен, серию дома, состояние объекта и его расположение относительно зон с особыми условиями использования. Для получения точной оценки следует обратиться в специализированное учреждение или использовать данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Вопрос: Какой порядок расчета кадастровой стоимости квартиры?
Ответ: Расчет кадастровой стоимости квартиры производится на основе сбора информации о ценах на аналогичные объекты в данном районе, включая как высокие, так и низкие цены. Затем рассчитывается средняя стоимость одного квадратного метра, на основе которой и определяется кадастровая стоимость конкретной квартиры.
Нестандартные вопросы
Вопрос: Может ли кадастровая стоимость быть больше рыночной?
Ответ: Да, в некоторых случаях кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной. Это может произойти из-за несовершенства методов оценки, устаревания данных или изменения рыночной конъюнктуры. В таких ситуациях собственники могут инициировать пересмотр кадастровой стоимости.
Вопрос: Что делать, если кадастровая стоимость ниже рыночной?
Ответ: Если кадастровая стоимость ниже рыночной, это может быть выгодно для собственника с точки зрения налогообложения. Однако при продаже недвижимости такая разница может вызвать вопросы у налоговой службы. Важно иметь оценку от независимого оценщика, подтверждающую рыночную стоимость.
Вопрос: Как часто могут пересматривать кадастровую стоимость?
Ответ: Пересмотр кадастровой стоимости производится не реже чем через 3 года для большинства регионов и не ранее чем через 2 года для городов федерального значения. Однако в случае существенных изменений в рыночной ситуации или при выявлении ошибок в оценке пересмотр может быть проведен и раньше.
Специфические ситуации
Вопрос: Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?
Ответ: Кадастровая стоимость — это официально установленная стоимость недвижимости для расчета налогов, основанная на массовой оценке и учитывающая общие характеристики объектов. Рыночная стоимость отражает текущую цену, по которой объект может быть продан или куплен, и зависит от спроса, предложения и уникальных особенностей объекта.
Вопрос: В каких случаях итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки?
Ответ: Итоговая величина стоимости, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки, если она отражает рыночную стоимость на дату оценки и учитывает все существенные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.
Вопрос: Может ли оценщик при проведении оценки использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки?
Ответ: Обычно оценщик базируется на информации, доступной на дату оценки. Однако в некоторых случаях, например, при оценке для целей страхования или в судебных спорах, может потребоваться учет событий, произошедших после этой даты, чтобы корректно отразить текущее состояние и стоимость объекта.