Рассрочка против ипотеки

Изображение, иллюстрирующее сравнение рассрочки и ипотеки на рынке недвижимости. Ипотека

На текущем этапе развития московского рынка новостроек, доля транзакций, оформляемых с условием рассрочки, колеблется в пределах от 10 до 30 процентов. Этот показатель отчетливо вырос по сравнению с предыдущим годом, когда аналогичные операции занимали гораздо меньшую долю. Тенденция к расширению применения рассрочки как механизма оплаты возникла в качестве адаптации застройщиков к более строгим критериям кредитования недвижимости.

Противостояя усложнениям в процедуре получения ипотеки, девелоперы начали активнее предлагать будущим владельцам жилья в новостройках возможность приобретения посредством рассрочки. На данный момент, доля таких предложений в сегменте столичного рынка жилья преодолела порог в 40%. Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», сходятся во мнении, что привлекательность рассрочки как инструмента оплаты и объем совершаемых с ее помощью сделок будут только нарастать в течение 2024 года.

Мы подробно изучили с экспертами и представителями девелоперских компаний причины возросшего интереса к рассрочке как альтернативе ипотечному кредитованию и оценили перспективы ее становления ведущим способом приобретения жилья на рынке.

Доля операций с рассрочкой значительно возросло

В период с конца февраля по начало марта текущего года, процент сделок, оформленных с использованием рассрочки на рынке новостроек Москвы (исключая элитные объекты), варьировался в диапазоне от 10 до 30 процентов. Это значительное увеличение по сравнению с прошлым годом, как подтверждают наблюдения аналитиков, опрошенных изданием «РБК-Недвижимость». В качестве примера, агентство недвижимости «Метриум» указывает, что на данный момент процент приобретений квартир в новостройках с оплатой через рассрочку превышает 10%. Годом раньше объем таких сделок был приблизительно вдвое меньше.

«Данное увеличение объемов обусловлено ужесточением критериев для получения льготного ипотечного кредитования. Фактически, это привело к тому, что многие покупатели стали выбирать другие способы финансирования покупки», — комментирует управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов.

Аналогичный тренд на увеличение доли рассрочек отмечают и специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости». Согласно их данным, в феврале доля таких сделок в общем объеме транзакций с новостройками столицы составила около 15%. Это на 10 процентных пунктов больше, чем годом ранее, указывает исполнительный директор компании Татьяна Подкидышева.

В текущем году возможность расплатиться частями за жилье в новостройках Москвы обрела большую популярность, подтверждает директор по направлению «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

«В феврале нынешнего года мы зафиксировали рост числа сделок с рассрочкой на 60% в годовом исчислении и на 40% по сравнению с декабрем 2023 года. На первичном рынке столицы такие покупки теперь составляют 30% от всего числа операций», — делится статистикой Валерий Кочетков.

Он добавляет, что многие стремятся зарезервировать выгодный объект сегодня, намереваясь впоследствии оформить на него ипотеку.

Управляющий партнер bnMAP.pro и основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова также подчеркивает рост интереса к рассрочке, особенно в проектах, где условия оплаты могут составить серьезную конкуренцию ипотечным предложениям. В некоторых случаях предлагается рассрочка на первый взнос, которую необходимо погасить до завершения строительства.

«Это особенно выгодно для объектов на ранних этапах строительства, например, с планом завершения в 2026–2027 годах. Покупателям предоставляется возможность вносить вполне доступные суммы без процентов, в отличие от обычных кредитных условий», — разъясняет Доброхотова.

Снижение доли ипотечных сделок косвенно указывает на увеличение интереса к рассрочке, отмечает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. В частности, в январе зафиксировано сокращение ипотечных транзакций на большинстве крупных рынков новостроек по всей России. В Москве доля упала на 8 процентных пунктов, в Подмосковье — на 3, в Ленинградской области — на 4, приводит данные Попов.

«Это сокращение может быть частично обусловлено переходом на программы рассрочки», — предполагает эксперт.

Однако, во второй половине 2023 года доля рассрочек в новостройках была всего около 2%.

«Этот финансовый механизм не находил большого отклика ни у застройщиков, для которых такая сделка была менее выгодна по сравнению с ипотекой, ни у покупателей, которые имели доступ к различным льготным программам», — уточняет Попов.


Мнение застройщиков

Застройщики также замечают возрастающий интерес к рассрочке в 2024 году. По информации ГК ФСК, в феврале текущего года доля сделок с рассрочкой достигла 34% от общего числа продаж.

«Этот показатель соответствует уровню, который мы наблюдали в 2022 году, когда условия по рассрочке были особенно привлекательны. Мы фактически вернулись к схеме продаж того периода. В сравнении с прошлым годом, в 2023 году более активно использовались ипотечные инструменты», — комментирует директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

В проектах ГК «А101» значительных изменений в доле рассрочки не наблюдается — она стабильно держится на уровне 5–8%, делится наблюдениями заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников.

«Изменения в спросе на рассрочку могут быть более ощутимы у тех разработчиков, которые активно продвигают этот инструмент, снижая или полностью отменяя дополнительные наценки за использование временной стоимости денег», — считает Колесников.


Изображение, демонстрирующее рост доли сделок с рассрочкой на рынке недвижимости в светлых тонах.

Ассортимент стал более разнообразным

Расширение ассортимента квартир, доступных для покупки в рассрочку, стало реакцией застройщиков на ужесточение условий получения ипотечных кредитов. Так, предложение жилья, которое можно приобрести с использованием данного финансового инструмента, значительно увеличилось.

«В свете пересмотра правил по льготным ипотечным программам, разработчики стали активнее предлагать разнообразные программы рассрочек, как с процентами, так и без. Например, безпроцентная рассрочка доступна в 53 проектах на территории исторической Москвы, занимая долю 38,1%. В то время как платная рассрочка, занимающая 41,8%, представлена в 58 проектах», — делится информацией исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Опции бесплатной и платной рассрочки могут предлагаться в рамках одного проекта, в зависимости от размера первого взноса и срока сдачи объекта, указывает специалист.

«Разнообразие программ рассрочки, как правило, предусматривает первоначальный взнос от 10%. В зависимости от условий программы, цена объекта может быть выше, а предоставляемые скидки могут не применяться», — комментирует Татьяна Подкидышева.

Согласно анализу «Метриума», за последний год доля проектов, в которых доступна рассрочка, возросла с 25% до 40%. Периоды, на которые предоставляется рассрочка, варьируются от месяца до десяти лет, причем наибольшей популярностью пользуются программы сроком от шести месяцев до двух лет.

«Наиболее часто встречаются беспроцентные рассрочки, которые фактически включают в себя скидку. Платные рассрочки встречаются реже», — указывает Руслан Сырцов.

По его словам, рассрочка служит для девелоперов удобным способом привлечения покупателей, аналогичным ипотеке. Для клиентов такой вариант покупки выгоден, поскольку не предусматривает значительного увеличения общей стоимости квартиры.

«Однако этот метод подойдет преимущественно для финансово обеспеченных покупателей, способных выплатить долг в кратчайшие сроки», — добавляет управляющий директор «Метриум».


Виды рассрочек

Форматы рассрочки на рынке жилой недвижимости представлены двумя основными типами:

  • Беспроцентная рассрочка предоставляет возможность покупателям вносить платежи за выбранную квартиру фиксированной стоимости, где величина и график платежей определяются условиями конкретного строительного проекта. В большинстве случаев такая рассрочка оформляется на короткий период — от нескольких месяцев до двух лет, что часто соответствует времени завершения строительства объекта.
  • Платная рассрочка, в свою очередь, также позволяет распределить оплату недвижимости на части, однако в этом случае к оставшейся сумме долга применяются проценты. Процентная ставка может варьироваться: быть сравнимой с условиями льготных ипотечных предложений, составляя примерно 7–8% годовых, или приближаться к стандартным рыночным ставкам, достигая порядка 15%. Длительность такой рассрочки может растягиваться на несколько лет.

Изображение, иллюстрирующее разнообразие предложений на рынке недвижимости в современном городском окружении.

Будет ли рассрочка конкурировать с ипотекой

Прогнозы аналитиков указывают на продолжающийся рост доли рассрочек в сегменте покупки жилья в новостройках Москвы в 2024 году, вызванный изменениями в ипотечном рынке. Они считают, что рассрочка представляет собой привлекательную альтернативу для приобретения недвижимости на фоне повышения процентных ставок по ипотеке и более жестких условий кредитования.

«К концу 2024 года прогнозируется, что рассрочки займут от 18 до 25% всех сделок в зависимости от сегмента рынка», — отмечает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По мере усложнения условий по льготной ипотеке и повышения ставок по коммерческим кредитам, интерес к рассрочкам и другим финансовым механизмам, не ведущим к подорожанию жилья, будет увеличиваться, считает Ирина Доброхотова.

Читать  Как оформить ипотеку на вторичном рынке

Тем не менее, эксперты едины во мнении, что рассрочка не сможет полностью заместить ипотечное кредитование. Такие программы могут рассматриваться как дополнительный вариант для тех, кто планирует скорое погашение займа, по мнению Руслана Сырцова.

«Вопреки главному преимуществу рассрочки — отсутствию большой переплаты, — для большинства покупателей она остается не самым удобным вариантом. Следовательно, популярность рассрочек будет сохраняться лишь до момента снижения ключевой процентной ставки Центрального Банка», — предполагает он.

Алексей Попов также считает, что полностью исключить ипотеку из числа доступных финансовых инструментов программы рассрочки не смогут.

«Для застройщиков такой способ продаж оказывается более затратным и снижает финансовую эффективность проектов. Со стороны покупателей, выбор ограничивается, так как не все застройщики предлагают рассрочку, и существуют строгие ограничения по времени выплат», — объясняет он.

Разработчики же скептически оценивают вероятность того, что рассрочка займет место ипотечных кредитов.

«Ограничения, связанные с условиями проектного финансирования и необходимостью поддержания определенного уровня поступлений на эскроу-счета, ограничивают применение рассрочек», — указывает директор по аналитике и планированию продаж ГК ФСК.

Хотя программы рассрочек могут помочь в решении конкретных задач по стимулированию продаж, они не способны в полной мере заместить ипотечное финансирование, добавляет заместитель коммерческого директора ГК «А101».

В контексте договоренностей с банками по финансированию проекта, застройщикам необходимо соблюдать определенные условия по пополнению эскроу-счетов. Продажи в рассрочку могут замедлить этот процесс, что ставит перед разработчиками выбор между активизацией рассрочечных программ и придерживанием более консервативной стратегии, заключает эксперт.

Изображение, показывающее толпу людей, оформляющих ипотеку в современном банковском отделении.

FAQ: Рассрочка против ипотеки

Общие вопросы:

Вопрос: Что выгоднее: ипотека или рассрочка от застройщика?
Ответ: Ипотека и рассрочка имеют свои преимущества. Ипотека подходит тем, кто не может сразу оплатить полную стоимость квартиры, но готов к долгосрочным выплатам с процентами. Рассрочка же может быть выгоднее для тех, кто способен выплатить сумму в краткосрочном или среднесрочном периоде без переплат.

Читать  Жизнь за городом с помощью сельской ипотеки

Вопрос: Можно ли получить квартиру от застройщика в рассрочку?
Ответ: Да, многие застройщики предлагают рассрочку как стимул для покупателей. Это позволяет приобрести жилье, выплачивая его стоимость частями в течение установленного срока.

Вопрос: На какой минимальный срок можно взять ипотеку?
Ответ: Минимальный срок ипотеки зависит от банка и конкретного ипотечного продукта, но обычно начинается от 5 лет.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Влияет ли рассрочка на кредитную историю так же, как ипотека?
Ответ: Рассрочка может не влиять на кредитную историю так же напрямую, как ипотека, поскольку застройщики не всегда передают данные о платежах в кредитные бюро. Однако своевременные выплаты по рассрочке могут положительно повлиять на вашу финансовую репутацию перед застройщиком.

Вопрос: Можно ли перевести рассрочку в ипотеку?
Ответ: В некоторых случаях застройщики предлагают опцию перевода рассрочки в ипотеку в сотрудничестве с банками. Это позволяет начать покупку с рассрочки, а затем, при необходимости, перейти на ипотечное кредитование.

Вопрос: Какие есть риски при покупке квартиры в рассрочку?
Ответ: Основные риски включают изменение условий договора со стороны застройщика, возможные задержки в сдаче объекта или изменение цен на рынке недвижимости.

Специфические ситуации:

Вопрос: Что произойдет, если не выплатить рассрочку в срок?
Ответ: Невыплата рассрочки может привести к пеням, увеличению общей стоимости задолженности, а также к расторжению договора и потере уже внесенных средств.

Вопрос: Можно ли оформить рассрочку без первоначального взноса?
Ответ: Некоторые застройщики предлагают рассрочку без первоначального взноса как часть маркетинговой акции, но это довольно редкое предложение и обычно предполагает другие условия, например, более высокую общую стоимость покупки.

Вопрос: Есть ли возможность досрочного погашения рассрочки и как это влияет на общую стоимость?
Ответ: Досрочное погашение рассрочки обычно возможно без дополнительных комиссий, что позволяет сэкономить на общей стоимости покупки, поскольку уменьшает период, за который могли бы начисляться проценты (в случае платной рассрочки).

Читать  Как оформить ипотеку на вторичном рынке
Оцените статью
Добавить комментарий