Эксперты звонят тревогу: рынок сбыта дач ухудшился. Потребность снизилась, и если ваша деревенская усадьба не соответствует конкретным вкусам и предпочтениям потенциальных покупателей, объявление может оставаться невостребованным на протяжении длительного времени. В то же время, последствия пандемии вызвали заметное стремление к жизни вне городской суеты. Тем не менее, успешность продажи не всегда определяется лишь текущей экономической конъюнктурой. Личный подход и действия продавца могут как оттолкнуть потенциального покупателя, так и существенно ускорить процесс заключения сделки.
- Пошаговое руководство к продаже вашего загородного имения
- 1 Этап. Убедитесь в наличии полного пакета документов на ваш дом и земельный участок
- 2 Этап. Погашение задолженностей
- 3 Этап. Оценка стоимости
- 4 Этап. Наведение идеального порядка на вашей даче
- 5 Этап. Создание привлекательного объявления
- 6 Этап. Проявите учтивость, но оставайтесь реалистами
- 7 Этап. Подписание и регистрация договора купли-продажи
- Распространенные заблуждения, препятствующие продаже дачи
- Заблуждение №1: «Цена не может быть ниже, чем пять лет назад!»
- Заблуждение №2: «Покупатели выберут нашу дачу из-за яблоневого сада и огорода»
- Заблуждение №3: «Ремонт делать не буду»
- Заблуждение №4: «Дом большой, удобств нет — и ладно»
- Заблуждение №5: «Документы — нюанс, решим на месте»
- FAQ: Как быстро продать дачу без посредников
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Пошаговое руководство к продаже вашего загородного имения
1 Этап. Убедитесь в наличии полного пакета документов на ваш дом и земельный участок
Это критически важно, так как отсутствие каких-либо документов может существенно затянуть процесс продажи и даже привести к потере заинтересованного покупателя. Оформление необходимых бумаг может занять более длительный срок, чем вы ожидаете, и ваш покупатель вряд ли захочет ожидать окончания этого процесса в течение всего лета до момента, когда вы наконец сможете провести сделку.
Важно: должны быть отдельные комплекты документов как на земельный участок, так и на постройки. Все права собственности должны быть официально зарегистрированы в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости), а земельный участок должен быть внесен в кадастровый учет. Помните, что будущий владелец может быть осведомлен о возможностях проверки юридической чистоты вашей недвижимости через электронные сервисы Росреестра, поэтому необходимо заранее позаботиться обо всех аспектах легализации ваших прав.
2 Этап. Погашение задолженностей
Любые непогашенные обязательства по земельному налогу и налогу на имущественные объекты на вашей даче могут стать камнем преткновения при заключении сделки. Это же относится и к задолженностям за электроэнергию и другие коммунальные платежи, наличествующие по вашему дачному хозяйству.
3 Этап. Оценка стоимости
В процессе подготовки документов целесообразно также уделить время для проведения предварительного анализа рынка – выяснить, по какой цене возможна продажа дачи подобного типа в вашем районе. Простейший метод – это запросить информацию у нескольких агентств недвижимости, а затем сопоставить полученные данные.
Важно избегать приукрашивания фактов при общении с агентами и не описывать ваш объект как роскошное двухэтажное здание, пригодное для круглогодичного проживания, если на самом деле вы предлагаете небольшой домик из шита. Ведь на данном этапе ваша цель – не торг с потенциальным покупателем, а получение максимально реалистичной оценки вашего имущества. Также не рекомендуется полагаться исключительно на цены, указанные в объявлениях – часто они могут быть значительно завышены, и реализовать имущество по таким «желаемым» стоимостям может оказаться невозможным, особенно в текущем сезоне.
4 Этап. Наведение идеального порядка на вашей даче
Очистите территорию от ненужных предметов и приведите как сам участок, так и дом в безупречное состояние (см. распространенные промахи продавцов ниже). Не откладывайте эти действия на последний момент. Вероятно, вам потребуется предоставить доступ к даче без предварительного уведомления — и времени на дополнительные улучшения уже не останется.
5 Этап. Создание привлекательного объявления
Первое впечатление потенциальных покупателей складывается из объявления. Если оно не привлекает внимание, скорее всего, оно и останется последним. Специалисты особо акцентируют внимание на качестве фотографий. Чем они качественнее и многочисленнее, тем лучше. Изображения должны подчеркивать преимущества вашего имущества, а не его недостатки. Несмотря на кажущуюся очевидность этого правила, многие игнорируют его на практике, ограничиваясь снимками невысокого качества. В наше время качественные фотографии доступны каждому владельцу смартфона, однако для этого необходимо приложить усилия.
- Фотографии должны быть ясными и точно передавать цвета. Не должно создаваться впечатление, что вы намеренно снимали в темноте, чтобы скрыть дефекты.
- В кадре не должно быть ничего лишнего, что может отвлечь от достоинств объекта. Избегайте появления на фото лишних предметов, таких как одежда, сложенные стулья или мусор.
- Испробуйте разные ракурсы для съемки. Один и тот же интерьер может восприниматься по-разному в зависимости от угла съемки.
- Трудно предугадать, что именно привлечет внимание покупателя. Включите в кадр максимум уникальных деталей вашей дачи, поскольку интересы покупателей могут сильно различаться.
Разместите объявление на всех доступных платформах, популярных в вашем регионе, не пренебрегая социальными сетями. Пост в вашем профиле, поддержанный друзьями, может оказаться не менее эффективным, чем традиционное объявление на специализированных сайтах.
Не забывайте также о возможности разместить информацию о продаже непосредственно на вашем заборе, указав контактный номер телефона.
6 Этап. Проявите учтивость, но оставайтесь реалистами
Представление вашей дачи потенциальному покупателю — ключевой этап продажи. Не стоит откладывать встречу, старайтесь организовать показ объекта как можно скорее. Важно быть гостеприимными, но избегайте избыточной болтовни и предоставления ненужной информации, которая не касается сделки. Соблюдение основ вежливости и делового общения — ваш приоритет.
Излишнее давление на покупателя или попытки скрыть очевидные недостатки могут подорвать доверие. Вам важно показать себя как надежного и прозрачного продавца, с которым безопасно сотрудничать.
Также важно сохранять бдительность и не идеализировать покупателя. Часто первое впечатление является верным. Если вы чувствуете, что с покупателем что-то не так, лучше прислушаться к своей интуиции. Мошенничество на рынке недвижимости все еще встречается, поэтому будьте осторожны, особенно если покупатель слишком быстро стремится стать вашим другом.
7 Этап. Подписание и регистрация договора купли-продажи
Совершить сделку можно как через нотариальное удостоверение (что будет стоить дороже), так и оформив договор в простой письменной форме, пример которого легко найти в сети. Но если вы не уверены в своих знаниях законодательства, рекомендуется все же воспользоваться услугами нотариуса.
Необходимо подготовить три экземпляра договора: для продавца, покупателя и для подачи в Росреестр.
Обратите внимание на случаи, когда нотариальное заверение является обязательным, например, при наличии несовершеннолетних среди собственников.
Если дача приобреталась во время брака, потребуется получить нотариально заверенное согласие от супруга(и).
После подписания договора сторонам необходимо обратиться в Росреестр для официальной регистрации перехода права собственности. В случае проведения сделки через нотариуса, дополнительно никуда обращаться не требуется — нотариус сам организует передачу документов на регистрацию.
Важно помнить, что право собственности считается перешедшим к покупателю только после государственной регистрации в Росреестре. Если в процессе выявляются недочеты в документах, регистратор может приостановить сделку до их исправления.
Распространенные заблуждения, препятствующие продаже дачи
Заблуждение №1: «Цена не может быть ниже, чем пять лет назад!»
Это мнение, как отмечают специалисты по недвижимости, является одним из самых частых промахов продавцов. Цена, которая кажется продавцу справедливой на фоне прошлых лет, на сегодняшний день может быть необоснованно высокой и сразу отталкивать потенциальных покупателей. Ранее некоторые продавцы рассчитывали на то, что сначала найдется заинтересованный покупатель, а уже потом можно будет обсудить возможность скидки. Однако в нынешней реальности этот подход теряет свою актуальность, поскольку большинство покупателей изначально не рассматривают варианты, превышающие их бюджет.
Пример из Московской области хорошо иллюстрирует разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей: средняя цена запрашиваемая за дачу — 5,3 млн рублей, в то время как большинство сделок закрывается на объектах стоимостью не более 3 млн рублей. В других регионах наблюдается подобная тенденция, адаптированная к местному уровню цен.
Если ваше объявление размещено на качественных платформах, но откликов нет, это верный знак того, что пора пересмотреть ценовую политику.
Психологически трудно принять, что ценность недвижимости снизилась по сравнению с прошлыми годами, но ожидание возврата к прежним ценам может оказаться бесконечным.
Следует также учитывать особый случай: если ваша дача отстает по уровню современных удобств и находится в месте, неудобном для доступа транспортом. Сегодняшние покупатели, несмотря на ограниченный бюджет, все же не готовы мириться с необходимостью использования уличных удобств или необходимостью таскать воду из колодца. А также с тем фактом, что дорога до дачи занимает несколько часов. Без кардинальных изменений в этих аспектах стоимость подобного типа недвижимости, скорее всего, будет только снижаться.
Заблуждение №2: «Покупатели выберут нашу дачу из-за яблоневого сада и огорода»
Специалисты из «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечают изменения в предпочтениях современных дачников: если ранее дачные участки ассоциировались преимущественно с ведением сада и огорода, то сейчас они все чаще служат пространством для отдыха.
Наличие урожайных яблонь, безусловно, является плюсом, но это должно быть дополнением, а не основным критерием выбора. Главное внимание покупателей сосредоточено на доме и его пригодности для комфортного пребывания и ночевки.
Эксперты советуют привести участок и здания к состоянию, ассоциирующемуся с возможностью расслабиться и избавиться от городской суеты, а не предстоящей тяжелой работой. В идеале первое, что должно бросаться в глаза при входе — это не старая металлическая бочка или инструменты, лежащие без порядка, а аккуратная клумба с цветами. Важно убрать весь мусор, обрезать сухие ветви, подстричь траву. Избавьтесь от старой мебели, которую вы привезли из городской квартиры двадцать лет назад, предпочтя создание ощущения простора в комнатах, вместо их переполнения ненужными вещами, не представляющими ценности для новых хозяев.