Излагаем подробности о скрытых сложностях приобретения загородных усадеб в ассоциациях садоводческих некоммерческих сообществ.
Основным преимуществом покупки участка с домом в рамках садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) является его сравнительно невысокая стоимость. В определенных случаях, стоимость таких дач может быть на порядок ниже по сравнению с жилыми домами, размещенными в ближайшем окружении, построенными на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Тем не менее, приобретение недвижимости в СНТ сопряжено с рядом скрытых сложностей, которые могут стать серьезным препятствием для будущих владельцев. К таким трудностям относятся ограниченная развитость инфраструктуры, повышенные взносы на содержание общественного имущества и препятствия при регистрации права собственности и оформлении необходимых документов.
Специалисты в области недвижимости и юридической практики поделились информацией о реальных недостатках садоводческих некоммерческих сообществ и о том, насколько серьезно следует относиться к этим рискам.
Что такое СНТ
Садоводческое некоммерческое сообщество представляет собой формирование владельцев земельных участков для целей культивирования почвы и выращивания садов. Деятельность СНТ находится под регуляцией Федерального закона № 66 «О садоводстве и огородничестве гражданами для личных нужд». Значительное влияние на права владельцев оказывает целевое назначение участков. Ключевым отличием СНТ от других типов загородных ассоциаций является приоритетность использования земли для аграрных нужд, что подразумевает необязательность строительства зданий, хотя зачастую на участках этих сообществ возводят как легкие летние постройки, так и капитальные дома.
Проблемы с инфраструктурой
В период Советского Союза были основаны садоводческие некоммерческие объединения, предоставлявшие работникам промышленных предприятий земельные участки для выращивания овощей и фруктов, а также для проведения времени на природе. Располагались эти объединения за пределами городов, и изначально постоянное проживание в их рамках не предполагалось.
«Обычно на этих землях возводились сезонные жилища и хозяйственные постройки для хранения огородного инвентаря. Комплектация инфраструктурой СНТ не включала асфальтированные дороги, торговые точки, медицинские учреждения, дошкольные и образовательные учреждения», — подчеркивает руководитель отдела недвижимости в юридической фирме «Бугров и партнеры» Полина Меркеева.
После распада Советского Союза на участках садовых обществ началось строительство домов для круглогодичного проживания. Однако строительство социальной инфраструктуры, дорожных покрытий и коммуникаций, соответствующих установленным нормам для жилых зон, на территориях СНТ не осуществлялось. Это стало причиной опасений у многих потенциальных покупателей недвижимости в таких сообществах.
«В настоящее время проблемы с доступностью качественной инфраструктуры, такой как наличие магазинов, и дорожной сети в СНТ могут создавать трудности для комфортного проживания. В отличие от жителей коттеджных поселков, где за обустройство коммуникаций и решение бытовых вопросов отвечает управляющая компания, владельцам участков в СНТ приходится самостоятельно заботиться о подключении всех необходимых услуг. Члены таких сообществ должны коллективно принимать решения по всем аспектам повседневной жизни», — заключает директор по загородной недвижимости агентства «Инком-Недвижимость» Олег Новосад.
Часто возникают задержки в обеспечении участков необходимой инфраструктурой, из-за чего людям приходится долгое время обходиться без дорог и других важных элементов. По мнению эксперта, хотя подобные ситуации встречаются все реже, каждый случай уникален и зависит от местоположения СНТ, а также от его руководства.
Плата и взносы
Разрешение вопросов, связанных с инфраструктурой, лежит на плечах управляющего совета СНТ и всех владельцев земельных наделов. С помощью обязательных взносов, собираемых на специальный счет от всех членов сообщества, СНТ финансирует затраты на поддержку имущества: электричество, водопровод, благоустройство территории, ремонт и содержание дорог, а также удаление отходов, разъяснил эксперт из Amulex.ru Андрей Еремин. Он подчеркнул, что вопросы, связанные с управлением и расходами на общее имущество, обсуждаются на генеральных собраниях, к участию в которых приглашаются все дачники для контроля за деятельностью управленческого аппарата и председателя СНТ, а также для выражения собственных идей и предложений.
Величина взносов может меняться в зависимости от потребностей сообщества. Например, подключение к газоснабжению или водопроводу требует совместного вклада всех членов, что влечет за собой необходимость достижения консенсуса, отметил юрист. В некоторых случаях для принятия решений требуется большинство голосов, что может стать проблемой из-за разнообразия мнений среди членов. Более того, часто возникают споры относительно размеров взносов и завышенных тарифов.
Структура управления в СНТ
- Законодательство предусматривает создание товарищества не менее чем семью владельцами земель. В дальнейшем к СНТ могут присоединяться и другие участники. Все они должны быть либо собственниками земли, либо арендаторами муниципальных земель на правах пожизненного владения. Главное собрание членов СНТ принимает решения по ключевым вопросам. Управляющий совет и его председатель занимаются повседневным руководством и исполнением текущих задач. Их избирает главное собрание членов и они действуют в соответствии с уставом СНТ. Срок полномочий председателя не может превышать пять лет, однако собрание членов может инициировать его досрочную отставку. Председатель обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в органах власти, управлять счетами, заключать договоры от имени сообщества, нанимать сотрудников и выдавать доверенности.
- В структуре СНТ также предусмотрен контрольный орган — ревизионная комиссия. Эта комиссия, состоящая из трех и более членов, не должна включать в себя управленцев СНТ или их близких. Комиссия подотчетна главному собранию и следит за выполнением решений, принятых на общем собрании, проводит финансовые и хозяйственные проверки не реже одного раза в год.
- Взносы участников, предназначенные для оплаты налогов и других обязательных платежей, составляют важную часть финансовой деятельности СНТ. Само сообщество обязано уплачивать налоги за объекты общего пользования, такие как дороги и водопровод, а также за занятых работников. Отдельно, за личные постройки, включая нежилые объекты, налоги платят сами владельцы.
- Высокие платежи за использование общедоступных ресурсов становятся ключевым фактором, склоняющим потенциальных покупателей против приобретения недвижимости в садовых ассоциациях, подтверждают аналитики.
«Люди с осторожностью подходят к приобретению участков и домов в рамках СНТ из-за боязни неожиданных затрат на поддержку общественной собственности. Разногласия между участниками касательно целесообразности расходов добавляют сложности — некоторые выступают за создание игровых зон для детей, в то время как другие предпочли бы обустройство парковки и прочего. Покупатели, стремящиеся к комфорту и желающие избежать дополнительных забот, связанных с участием в собраниях членов СНТ, часто отказываются от покупки жилья в таких местах», — указал правовед.
Перед заключением сделки крайне важно ознакомиться с уставом СНТ, механизмом выборов в органы управления, а также с данными о тарифах и направлениях использования средств от взносов, рекомендует партнер юридической компании «Вестсайд» Наталья Водолагина. Она акцентирует внимание на том, что тщательный анализ этой информации до покупки может предотвратить возможные разочарования или даже полностью отменить решение о покупке.
Ограничения в области строительства
Существует распространенное мнение, что строительство частных жилых домов возможно исключительно на территории населенных пунктов или землях, отведенных под сельскохозяйственное использование, в то время как участки в рамках садоводческих некоммерческих ассоциаций предназначены лишь для возведения дачных построек или вспомогательных сооружений из-за аграрной направленности данных земель.
«Однако в действительности законодательство допускает возведение жилых зданий на территории СНТ с возможностью их круглогодичного использования. Для таких объектов применимы нормы индивидуального жилищного строительства, ограничивающие их высотность тремя этажами и максимальной высотой в 20 метров», — поделилась информацией начальник отдела недвижимости компании «Бугров и партнеры» Полина Меркеева.
Она добавила, что существует ряд общих критериев для строительства в СНТ:
- Сооружения должны располагаться на определенном удалении от границ участка: мелкие постройки — не менее 1 метра, жилые дома — не менее 3 метров, объекты для содержания скота — минимум 4 метра, а все здания — не ближе 5 метров от дороги;
- Ограждения не должны превышать высоту в 1,5 метра и создавать тень для соседних земель, чтобы не нарушать целевое сельскохозяйственное использование участков;
- Под застройку выделяется не более 30% от общей площади земли.
По словам эксперта из «Миэль» Анны Почикаевой, существуют земельные участки сельхозназначения, на которых разрешено строительство с последующим проживанием, но некоторые категории земель, такие как те, что предназначены для огородничества или крестьянско-фермерских хозяйств, исключают возможность регистрации построек как жилых или дачных домов, допуская лишь вспомогательные сооружения.
«В Московской области многие земли изначально выделялись под садоводческие ассоциации, включая элитные коттеджные поселки, размещенные на сельхозучастках, предназначенных для садоводства», — отмечает Почикаева.
Меркеева указывает, что сложности у владельцев возникают не столько из-за расположения участка, сколько в случае его нахождения в зоне с особыми условиями использования, например, вблизи газопроводов или линий электропередач, где ограничено выполнение строительных и других работ.
Так, при выборе недвижимости важно учитывать цели покупки:
- Для постоянного жилья;
- Для ведения садоводства;
- Для личного подсобного хозяйства.
«Определив цель, следует уточнить категорию и вид разрешенного использования земли через публичную кадастровую карту. Например, земли сельхозназначения могут быть адаптированы под личное подсобное хозяйство или садоводство и, как правило, включены в черту населенных пунктов для возведения жилых домов, к которым местные власти обязаны обеспечить подключение коммуникаций и доступ к социальной инфраструктуре», — рекомендует Меркеева.
Сложности с регистрацией
«Для этого критерием является пригодность дома к постоянному проживанию, а именно его статус как жилого объекта. В случае, если здание официально зарегистрировано как летняя дача, необходимо обратиться в органы местного самоуправления для подтверждения его жилого статуса. После преобразования дачи в жилое помещение, регистрация проживания может быть оформлена в соответствующем отделе МВД», — объяснил специалист из Amulex.ru Андрей Еремин.
Он добавил, что для преобразования участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у земли должно быть назначение, соответствующее ИЖС, причем участок должен быть расположен в пределах населенного пункта и соответствовать региональным нормам по размеру.
Эксперт компании «Миэль» отметила, что возможность регистрации также представляется в случае, когда через судебное решение дом признается единственным местом жительства. Она подчеркнула, что подобные ситуации на практике не редкость сегодня.
Препятствия, связанные с садовым членством
Еще одна трудность, с которой можно столкнуться при взаимодействии с садоводческими некоммерческими ассоциациями, касается приобретения земельного участка в СНТ через так называемую садовую книгу, практика которой до сих пор встречается. Этот документ отражает передачу земли муниципалитетом в распоряжение садового товарищества, которое, в свою очередь, распределяет участки среди своих членов.
«При входе в СНТ с помощью такой садовой книги право собственности на участок автоматически не возникает. Для оформления права собственности необходимо выполнить проверку данных в Едином государственном реестре собственников, заключить договор купли-продажи с владельцем и подать соответствующие документы для регистрации права собственности в ЕГРН», — разъяснила партнер юридической компании «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Необходимые документы для вступления в СНТ включают:
- свидетельство о праве собственности или, при его отсутствии, технический план объекта и выписку о земельном участке из ЕГРН для оформления по дачной амнистии;
- документацию на землю, включая кадастровый паспорт и план участка;
- межевое дело, доступное через БТИ;
- документы, подтверждающие право владения недвижимостью, включая договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследовании;
- выписку из ЕГРН и справку из СНТ об отсутствии долгов.
Правовое оформление требует времени и финансовых вложений, отмечает юрист, добавляя, что многие наследники дачных участков предпочитают избегать сложностей с документами, продавая свои владения в СНТ за сниженную стоимость.
«Тем не менее, будущим покупателям важно знать, что благодаря дачной амнистии, действующей до 2031 года, процесс приватизации участков в СНТ был значительно упрощен. Для ускоренной регистрации права собственности на дачный участок требуется предоставить локальным регистрационным службам земельные документы и технический план, составленный кадастровым инженером», — комментирует специалист.
FAQ: Опасность покупки дач и участков СНТ
Общие вопросы:
Вопрос: В чем заключается основная опасность приобретения участков в СНТ?
Ответ: Покупка участка в СНТ может влечь за собой дополнительные финансовые обязательства, включая высокие тарифы на содержание и обслуживание общего имущества, а также ограничения на использование и застройку земли, что может существенно снизить привлекательность и ценность ваших инвестиций.
Вопрос: Можно ли официально прописаться в доме, расположенном на участке СНТ?
Ответ: Да, но только если дом соответствует всем критериям жилого помещения и официально переведен в жилой фонд. Этот процесс включает проверку в ЕГРН, заключение договора купли-продажи с владельцем и регистрацию права собственности.
Вопрос: Чем отличается участок в СНТ от участка ИЖС?
Ответ: Участок в СНТ предназначен для ведения садоводства и не предусматривает постройку объектов, рассчитанных на постоянное проживание, без соответствующего переоформления. Участок ИЖС, в свою очередь, изначально предназначен для индивидуального жилищного строительства и проживания.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Можно ли провести газ и другие коммуникации на участок в СНТ?
Ответ: Да, но это потребует дополнительных затрат и согласования с местными властями и управляющим СНТ. Кроме того, подключение к коммуникациям должно соответствовать установленным нормам и правилам.
Вопрос: Возможно ли изменить статус земли из СНТ в ИЖС для строительства жилого дома?
Ответ: Да, но это требует прохождения сложной процедуры согласования в местных административных и регистрационных органах, а также может быть ограничено в зависимости от местоположения и назначения земли.
Вопрос: Что происходит, если нарушить установленные СНТ ограничения на застройку?
Ответ: Нарушение правил застройки может привести к административной ответственности, включая штрафы, а также к обязательному сносу незаконно возведенных объектов за счет владельца участка.
Специфические ситуации:
Вопрос: Могут ли в СНТ отказать в присоединении к электросетям из-за большого количества уже подключенных объектов?
Ответ: Да, если мощность местной электросети не позволяет подключить дополнительные объекты без риска для стабильности энергоснабжения. В таких случаях потребуется модернизация сети за счет членов СНТ или иных источников.
Вопрос: Что делать, если после покупки участка в СНТ выяснилось, что на него наложены серьезные ограничения?
Ответ: Необходимо обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на земельных вопросах и правах собственности, для изучения возможных путей решения проблемы, включая переговоры с СНТ или обращение в суд.
Вопрос: Как избежать проблем с неуплатой взносов предыдущим владельцем участка в СНТ?
Ответ: Перед покупкой участка необходимо запросить в СНТ справку об отсутствии задолженностей по платежам. Это поможет избежать неожиданных расходов и юридических проблем после перехода права собственности.