Множество жителей России задаются вопросом о потенциальных подводных камнях приобретения апартаментов в Таиланде. Привлекательность этого региона для инвесторов обусловлена благоприятным климатом, высокой рентабельностью вложений и стабильным экономическим положением.
По данным исследований, к июлю 2022 года интерес к тайской недвижимости возрос на 17% по сравнению с предыдущим годом. В первом полугодии 2023 года объем покупок недвижимости иностранцами увеличился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди основных покупателей выделяются граждане Китая, России, США, Франции и Великобритании.
Для российских граждан покупка недвижимости в Таиланде может стать выгодной инвестицией или даже поводом для смены места жительства. Важно не только искать возможные риски в таких сделках, но и понимать, как правильно оформить покупку и с какими возможными трудностями придется столкнуться.
- Что нужно знать
- Что такое фрихолд и лизхолд
- Обложение налогами при сделках с недвижимостью
- Возможность получения вида на жительство (ВНЖ)
- Права и обязанности владельца недвижимости
- Процесс покупки недвижимости
- Выбор и бронирование недвижимости
- Договор бронирования: Важные моменты
- Проверка объекта и законности сделки
- Заключение и оформление договора купли-продажи
- Оплата сделки
- Регистрация права собственности
- Как осуществляется удаленная покупка недвижимости
- Дополнительные расходы
- FAQ: Покупка недвижимости в Таиланде
- Общие вопросы:
- Нестандартные вопросы:
- Специфические ситуации:
Что нужно знать
В Таиланде широко распространена практика приобретения жилья в форме кондоминиума — это тип собственности на жилой комплекс целиком. Иностранные граждане, в том числе из России, могут свободно приобретать любую недвижимость в стране, включая жилые дома с прилегающими земельными участками.
К тому же, застройщики часто предлагают привлекательные скидки на покупку квартир в апартаментных комплексах и кондоминиумах. Максимальные скидки доступны на начальных этапах строительства или при условии полной оплаты стоимости недвижимости.
Что такое фрихолд и лизхолд
Фрихолд — это абсолютное владение недвижимостью. Приобретатель получает официальный документ — чанот, который подтверждает полное право владения. Объекты, зарегистрированные как фрихолд, можно продавать, дарить, наследовать или сдавать в аренду.
Лизхолд — временное владение недвижимостью, обычно ограниченное сроком в тридцать лет с возможностью продления до девяноста лет. Несмотря на характер длительной аренды, владелец может распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, наследовать. Законность такого владения подтверждается договором, зарегистрированным в Земельном департаменте.
Иностранцы могут приобретать апартаменты в кондоминиумах на правах фрихолда. Кондоминиум представляет собой жилой комплекс с отдельными владениями и общими зонами в совместной долевой собственности. Однако застройщики могут продать иностранцам только до 49% жилплощади кондоминиума, остальное должно оформляться в лизхолд.
Дома, таунхаусы и виллы могут быть зарегистрированы как в фрихолд, так и в лизхолд. Однако территория вокруг них передается только в лизхолд.
На заметку
Существуют исключения, позволяющие оформить участок в собственность, но только через юридическое лицо, контролируемое на 51% гражданином Таиланда.
| Особенности | Фрихолд | Лизхолд |
|---|---|---|
| Тип собственности | Полная собственность, неограниченная по времени | Многолетняя аренда до 90 лет |
| Права | Позволяет продавать, дарить или завещать объект | Позволяет продавать, дарить или завещать объект |
| Стоимость жилплощади | Выше, чем в лизхолд | На 10% ниже, чем во фрихолд, объект окупается быстрее |
| Налог на регистрацию права | 2-3% от цены объекта | 1,1% |
| Отчуждение недвижимости | Можно отчуждать, не зависимо от прошлого владельца | Нужно подписывать документы с арендодателем при перепродаже |
| Завершение срока действия договора | — | Недвижимость возвращается первоначальному собственнику |
| Юридический статус | — | Юридически не считается собственностью, не облагается налогами |
Следовательно, приобретение недвижимости на условиях фрихолда обходится инвестору дороже, однако предоставляет более широкие возможности для управления собственностью, поскольку она полностью переходит в его владение. В случае с лизхолдом покупатель фактически получает объект в длительную аренду и не может осуществлять его продажу без согласия первоначального владельца.
Перед тем как осуществить покупку квартиры в Таиланде, необходимо выяснить, каким образом застройщик зарегистрирует здание. Если цель заключается в приобретении малогабаритной недвижимости в инвестиционных целях с возможностью последующей перепродажи, более целесообразным будет выбор лизхолда. В то время как при покупке более значимого и дорогостоящего объекта предпочтительнее оплатить дополнительно за фрихолд.
Обложение налогами при сделках с недвижимостью
Перед официальной регистрацией сделки купли-продажи в Земельном департаменте, участники транзакции уплачивают различные налоги, комиссионные и сборы.
| Налоговый платеж | Лизхолд | Фрихолд | Кто уплачивает |
|---|---|---|---|
| Налог на переход права собственности | — | 2% | Покупатель или вместе с продавцом (по договоренности) |
| Налог на регистрацию права лизхолда | 1% | — | Покупатель или вместе с продавцом (по договоренности) |
| Гербовый сбор | 0,1% | 0,5% или не уплачивается | Продавец |
| Бизнес-налог | — | 3,3% | Продавец при владении объектом меньше, чем 5 лет |
| Налог у источника | — | 1% для юрлиц или 5-35% для физлиц | Продавец |
В случае приобретения жилья на условиях фрихолда, необходимо внести гербовый сбор, размер которого составляет 0,5% от оценочной или фактической стоимости квартиры, в зависимости от того, какая из них выше. При покупке недвижимости в лизхолд, гербовый сбор уменьшается до 0,1%.
Если собственник продает свою фрихолд недвижимость в течение первых пяти лет после покупки, он обязан уплатить бизнес-налог в размере 3,3% от оценочной или контрактной стоимости, в зависимости от того, какая из них выше.
Также, если продавец является юридическим лицом, он вносит налог с продажи, который равен 1% от оценочной или фактической стоимости земли или дома. В случае продажи недвижимости физическим лицом, применяется ставка подоходного налога на прирост стоимости до 35%, что обычно актуально для сделок на вторичном рынке.
Важно!
Комиссионные расходы, которые продавец выплачивает агенту по недвижимости, обычно составляют от 3 до 10%.
Возможность получения вида на жительство (ВНЖ)
Покупка недвижимости в Таиланде иностранцами не предоставляет автоматического права на получение ВНЖ или местного гражданства. Для таких владельцев продолжает действовать стандартный визовый режим.
Тем не менее, в Таиланде действует программа Thailand Privilege, которая позволяет получить визу на срок от пяти до двадцати лет при инвестициях от 25 тысяч долларов. Некоторые застройщики премиальных жилых комплексов предлагают возможность оформления такой визы в рамках покупки недвижимости.
Права и обязанности владельца недвижимости
Иностранные собственники недвижимости в Таиланде должны ежегодно уплачивать налоги и оплачивать коммунальные услуги. Кроме того, при регистрации недвижимости в Земельном департаменте взимаются единовременные сборы, обычно составляющие около 5-6% от стоимости, которые обычно делятся поровну между сторонами сделки.
Также, налоговые резиденты Российской Федерации, то есть лица, проживающие в России более 183 дней в году, обязаны декларировать в российскую налоговую инспекцию информацию о зарубежных банковских счетах и зарегистрированных иностранных юридических лицах.
Права владельца недвижимости в Таиланде зависят от формы собственности – фрихолда или лизхолда. Иностранцы могут совершать различные операции с приобретенной недвижимостью, однако для транзакций с объектами в лизхолд требуется согласие первоначального собственника.
Процесс покупки недвижимости
Выбор и бронирование недвижимости
Как только покупатель определится с выбором объекта, обе стороны подписывают резервационный договор. Для его оформления покупатель предоставляет копию своего заграничного паспорта, электронный адрес, почтовый адрес и контактный телефон.
Договор включает данные участников, информацию о недвижимости, стоимость, график платежей и банковские реквизиты для перевода средств.
При подписании договора покупатель вносит задаток, равный примерно 1% стоимости объекта, что обязывает продавца снять объект с продажи. Оплата задатка может быть произведена наличными или путём перевода на банковский счёт продавца, открытый в любой стране.
Если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца. В случае нарушения условий сделки со стороны продавца, покупатель вправе требовать возврат внесённой суммы.
Договор бронирования: Важные моменты
Рекомендуется привлечь опытного юриста перед подписанием резервационного договора, который сможет проверить документы на соответствие интересам покупателя и возможность возврата депозита в случае аннулирования сделки.
Проверка объекта и законности сделки
Для гарантии юридической чистоты сделки и состояния недвижимости необходима юридическая проверка.
При покупке у застройщика обычно достаточно анализа предоставленного договора. Однако на вторичном рынке важно провести полную проверку, включая анализ земельных прав, проверку компании-продавца и другие аспекты, что обычно лежит на плечах покупателя.
Юридическая чистота объекта должна быть подтверждена до внесения задатка или после этого, в зависимости от договорённостей сторон.
Заключение и оформление договора купли-продажи
В течение 7-14 дней после внесения задатка застройщик предоставляет покупателю проект покупательского договора для ознакомления и внесения возможных корректировок. В случае приобретения жилья у частного лица, договор обычно разрабатывается юридической фирмой или агентством.
Соглашение включает полные сведения о выбранном объекте, условия покупки, способы оформления, информацию о дополнительных расходах и финансовые штрафы за нарушение договорных условий. К документации прилагаются копии личных документов сторон и бумаги на недвижимость.
Оплата сделки
Оплата недвижимости может осуществляться несколькими способами:
- При покупке в новостройке — путем перевода денег на указанные в договоре реквизиты продавца. Перевод возможен с любого счета, открытого на имя покупателя, включая счет организации, если покупатель является ее учредителем.
Важно:
Покупатель должен учитывать необходимость валютного контроля и потенциальные задержки при переводе средств с российских банковских счетов, не затронутых санкциями.
- При покупке на вторичном рынке — открытием счета в тайском банке и перечислением денег на него из-за границы. При регистрации сделки в Земельном департаменте необходимо предоставить чек, подтверждающий оплату. Иностранцы могут открывать счета в Таиланде, предъявляя договор купли-продажи или наличие долгосрочной визы.
Внимание:
При покупке фрихолд-недвижимости средства должны поступить на счет продавца из-за границы. Это подтверждается справкой FET, выдаваемой банком в Таиланде. При покупке в лизхолд условия оплаты могут быть более гибкими.
Регистрация права собственности
Процесс регистрации сделки осуществляется в Земельном департаменте. Для иностранцев требуется услуги представителя, поскольку ведение дел ведется на тайском языке.
В случае покупки квартиры в новостройке процедуру в Земельном департаменте обычно проводит сотрудник застройщика по доверенности от покупателя. При покупке вторичного жилья необходимо привлечение юриста.
На момент регистрации сделки покупатель получает все необходимые документы на приобретенную недвижимость.
Как осуществляется удаленная покупка недвижимости
Приобретение жилья в Таиланде можно осуществить онлайн. Процесс покупки новостройки включает следующие шаги:
- Выбор объекта самостоятельно или с помощью агента.
- Внесение задатка.
- Перевод первого взноса.
- Согласование и подписание основного договора, который отправляется покупателю через курьерскую службу DHL и определяет последующие платежи.
- Регулярные платежи застройщику по договору, осуществляемые через банк в стране проживания покупателя.
Система удаленной покупки недвижимости в Таиланде налажена таким образом, что покупателю не требуется приезжать в страну до момента внесения последнего платежа. Однако для получения документов визит в Таиланд необходим. После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, новому владельцу выдают свидетельство о собственности, которое предпочтительно получать лично.
Внимание!
Получение документов можно доверить тайскому юристу, действующему по доверенности, которая должна быть переведена на английский язык и заверена нотариусом.
Дополнительные расходы
С покупкой жилья в Таиланде связаны различные дополнительные расходы:
- Разовый регистрационный сбор, уплачиваемый покупателем.
- Вознаграждение риелтору, обычно оплачиваемое продавцом.
- Вознаграждение юриста, особенно если речь идет о покупке вторичного жилья.
- Вознаграждение переводчика для ведения переговоров и взаимодействия с юристом.
- Разовый сбор управляющей организации новостройки для формирования фонда капремонта, который, как правило, уплачивают первые покупатели квартир. Размер этого сбора варьируется от 15 до 25 долларов за квадратный метр.
Оформление покупки может быть выполнено как на правах полной собственности, так и в форме многолетней аренды, что влияет на права покупателя по отчуждению недвижимости.
Механизм регистрации сделки хорошо отлажен, но важно тщательно изучить условия договора, убедиться в юридической чистоте сделки и зарегистрировать её в Земельном департаменте.
FAQ: Покупка недвижимости в Таиланде
Общие вопросы:
Вопрос: Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде?
Ответ: Да, иностранцы могут купить квартиру в Таиланде, но с ограничениями. Они могут владеть квартирами в зданиях, где не менее 51% площади принадлежит тайским гражданам.
Вопрос: Какие налоги при покупке квартиры в Таиланде?
Ответ: При покупке недвижимости в Таиланде вам нужно будет уплатить налог на передачу собственности, который составляет 2% от оценочной стоимости, и налог на добавленную стоимость (НДС), если покупка осуществляется у застройщика.
Вопрос: Какие нужны документы, чтобы в Таиланде купить квартиру?
Ответ: Необходимы заграничный паспорт, доказательство финансовой состоятельности, справка из банка о переводе средств, а также документы от застройщика или продавца, подтверждающие право собственности.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Самый дешевый рынок недвижимости в Таиланде?
Ответ: Наиболее доступные цены на недвижимость обычно можно найти в северных регионах Таиланда, например, в Чиангмае, где стоимость жизни ниже, чем в туристических центрах типа Бангкока или Пхукета.
Вопрос: Сколько денег потребуется, чтобы перезимовать в Таиланде?
Ответ: Зимовка в Таиланде может стоить от 1000 до 3000 долларов в месяц в зависимости от региона, уровня комфорта и личных привычек. Это включает аренду, питание, транспорт и развлечения.
Вопрос: Есть ли налог в Таиланде для россиян на получение доходов?
Ответ: Если доходы получены в Таиланде, налог составляет 15%. Если человек при этом является налоговым резидентом, применяется прогрессивная ставка от 0% до 35%.
Специфические ситуации:
Вопрос: Нужно ли платить налог с аренды квартиры в Таиланде?
Ответ: Да, доходы от аренды облагаются налогом. Ставка зависит от вашего общего годового дохода и может варьироваться от 0 до 35%.
Вопрос: Что за налог в Таиланде в отеле?
Ответ: С июня туристы в Таиланде обязаны уплачивать туристический сбор в размере от 150 до 300 батов в зависимости от способа въезда в страну, который направляется на развитие туристической инфраструктуры.
Вопрос: Какой процент налога возмещают в Таиланде при покупке в качестве иностранца?
Ответ: Иностранные инвесторы могут получить возврат НДС при покупке недвижимости в новостройках, если оформление сделки проходит через юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде. Возврат составляет 7% от стоимости покупки.