Затраты на поддержку быта в многоэтажках часто окутаны мраком тайн в квитанциях за коммунальные услуги. Специалисты уверяют: без должного надзора за действиями управляющей организации существует риск переплаты за услуги, превышающей истинные потребности. Фиктивные счета, нарисованные на бумаге, могут привести к тому, что ежегодные издержки улетучиваются на суммы, исчисляемые сотнями тысяч рублей. Однако мало кто из обитателей высоток осознает, что в их власти не только следить за расходами на обслуживание своего домовладения, но и они несут за это прямую ответственность — в качестве владельцев жилплощади. Остается открытым вопрос: каким образом активно использовать свои права для контроля за управляющей компанией?
Как должно быть
Каждая управляющая организация обязана подготовить финансовый отчет о деятельности по уходу за жилищем за предыдущий год до наступления апреля. После этого, начиная с апреля, следует проводить презентации этих отчетов на собраниях жителей. Не слышали о таком? Это не удивительно, поскольку многие управляющие компании стараются избегать публичности: одни не хотят браться за организацию таких событий из-за лени, другие — из страха раскрыть свои тайны. Тем временем, жильцы редко проявляют инициативу в проверке этих данных, хотя и обладают неограниченным правом на это. И это право распространяется не только на время общих собраний.
— Каждый резидент должен осознавать, что закон предоставляет ему право на доступ к полной информации от управляющей компании. Это касается сведений о суммах, собранных с каждого дома, и о том, как эти средства были распределены, — подчеркивает Наталья Чернышева, лидер некоммерческой Организации народного контроля. — Жители могут самостоятельно проверять, были ли реально проведены, например, месячные проверки дымососов, противопожарной сигнализации или лифтов, и в случае выявления фактов, что работы не были выполнены, но за них были уплачены деньги, вправе требовать компенсации затрат. В случае отказа управляющей компании возвращать средства, следующим шагом будет обращение в прокуратуру.
Как следует делать
Мониторинг работы управляющей организации доступен и не требует чрезмерных усилий, как это представляется многим. Для этого даже не обязательно мобилизовать весь дом — достаточно инициативы от одного или двух жителей.
— Регулярное получение отчетов от управляющей компании крайне важно. Оптимально — делать это каждый квартал, но минимум дважды в год: в апреле для анализа данных о деятельности за предыдущий год и в декабре для оценки бюджета на будущий год, — советует Наталья Чернышева. — Ключевой момент здесь — показать УК, что за ее действиями ведется наблюдение.
Не обязательно изучать всю финансовую отчетность до мельчайших деталей. Достаточно совершить несколько доступных шагов, не требующих специальных знаний в области бухгалтерии или права.
Простейший путь к документации управляющей компании — использование портала ГИС ЖКХ. В разделе «Реестр» нужно выбрать «Реестр объектов жилищного фонда», указать свой адрес. После этого кликнуть на «Сведения об объекте жилищного фонда», где в таблице следует найти раздел «Управляющая организация» и ссылку на «Информация об управлении МКД», где доступны отчеты за все периоды управления.
Анализ расходов
Первым делом стоит запросить у УК таблицу затрат по вашему дому за прошлый год до марта, когда данные уже должны быть подготовлены. Исследователь может выбрать любые, особенно крупные, суммы и запросить подтверждающие расходы документы (акты выполненных работ, контракты с подрядчиками и т.д.). Отсутствие таких бумаг свидетельствует о неправомерном списании средств, и УК обязана вернуть деньги обратно дому.
Сравниваем сметы
Основной метод надзора за деятельностью управляющей компании заключается в тщательном сравнении бюджетов последних двух лет. На что стоит обратить внимание?
Не редкость, когда бюджет за 2018 год идентичен по каждой статье с реальными тратами. Это говорит о том, что планирование проводилось задним числом, что является нарушением (цифры были искусственно подогнаны).
Запросы на непредвиденные работы от жильцов должны учитываться в бюджете отдельно, где указывается лишь примерная сумма, основанная на данных предыдущего года (отсюда и необходимость бюджетов за два года).
Однако, если есть значительное расхождение между запланированными и фактическими расходами, это тоже является поводом для бдительности. Важно выяснить причины таких различий: что было запланировано и что изменилось в реальности.
Обратите внимание!
Управляющая компания по закону обязана вести учет по каждому зданию отдельно — в соответствии с Постановлением Правительства №731 от 23.09.10. Отсутствие такой детализации делает общую финансовую отчетность непригодной для жителей конкретного дома. Это может свидетельствовать о том, что управляющая компания не желает соблюдать законодательные требования.
В таком случае следует обратиться за бюджетом и отчетностью в планово-экономический отдел управляющей компании. Из этих документов можно узнать, сколько внесли жители (как по отдельным квартирам, так и в целом), сколько внесли другие собственники, сколько было получено субсидий и на что именно были потрачены средства.
В случае отказа
Иногда управляющие компании отказываются предоставлять необходимые документы, придумывая различные оправдания. Это является нарушением прав собственников жилья!
Если управляющая компания уклоняется от предоставления запрашиваемой информации или ее части, следует обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Этот орган контролирует деятельность всех УК, включая их лицензирование.
В случае, если управляющая компания не отвечает на запросы данного органа, жилищная инспекция имеет право самостоятельно обращаться в суд и прокуратуру.
— Кроме того, жители также могут подать жалобу в прокуратуру, — рекомендует Наталья Чернышева. — Иногда это приводит к аресту расчетных счетов управляющей компании, что значительно повышает ее готовность к диалогу.
Основные претензии жителей России в области жилищно-коммунального хозяйства
(% от общего числа запросов в 2018 г.)
1. Взимание платежей – 19,3%
2. Управление многоквартирными зданиями – 13,8%
3. Неудовлетворительное состояние зданий, уход за общедомовым имуществом – 13,3%
4. Качество предоставляемых услуг – 12,4%
5. Проведение капитального ремонта – 8,3%
6. Улучшение территории вокруг дома – 7,6%
7. Организация собраний собственников жилья – 3,7%
8. Вопросы, связанные с учетными приборами – 2,7%
9. Споры, касающиеся общедомового имущества – 2,4%
10. Прочие вопросы – 16,5%
Источник: «ЖКХ Контроль»
Инициатива в руках опытных
Желательно заблаговременно договориться о том, что в случае планирования работ управляющей компанией, необходимо уведомить ответственного за дом лица, будь то старший по дому, председатель домового комитета или председатель ТСЖ/ЖСК, для ознакомления с сметами и подписания акта о начале работ. Важно зафиксировать состояние объекта фотосъемкой до начала ремонтных работ, чтобы впоследствии можно было оценить проведенные изменения.
Завершающие документы должны быть подписаны представителем дома только после предоставления управляющей компанией всех сопутствующих финансовых документов о выполненных работах.
— Настаивайте на включении в договор с управляющей компанией условия о подписании всех актов выполненных работ представителями домового совета, — советует Наталья Чернышева.
FAQ: Содержание многоквартирного дома
Общие вопросы:
Вопрос: Входит ли общедомовая территория в обслуживание многоквартирного дома?
Ответ: Да, в обслуживание многоквартирного дома входит не только само здание, но и прилегающая территория, включая земельный участок, зоны отдыха, детские и спортивные площадки, а также места общего пользования.
Вопрос: Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Ответ: Состав общего имущества определяется на основе жилищного законодательства и может быть уточнен решениями общего собрания собственников жилья.
Вопрос: Какие обязанности по содержанию дома возлагаются на управляющую компанию (УК)?
Ответ: УК обязана обеспечивать содержание и ремонт общего имущества дома, поддержание чистоты и порядка на придомовой территории, а также своевременное проведение капитального ремонта.
Нестандартные вопросы:
Вопрос: Может ли собственник изменить цвет фасада многоквартирного дома?
Ответ: Любые изменения во внешнем виде дома, включая цвет фасада, требуют согласования с остальными собственниками и могут быть осуществлены только после одобрения на общем собрании.
Вопрос: Возможно ли оборудовать крышу многоквартирного дома под зону отдыха?
Ответ: Оборудование крыши под зону отдыха возможно, но требует соблюдения технических и безопасных норм, а также получения согласия собственников и соответствующих разрешений от органов местного самоуправления.
Вопрос: Как действовать, если УК не исполняет свои обязанности?
Ответ: В таком случае собственники могут обратиться в жилищную инспекцию, в суд или инициировать смену управляющей компании на общем собрании собственников.
Специфические ситуации:
Вопрос: Что делать, если в доме обнаружен асбест?
Ответ: Необходимо немедленно уведомить УК для проведения проверки и, при подтверждении факта, разработки мероприятий по замене или обезвреживанию асбестосодержащих материалов согласно нормам безопасности.
Вопрос: Как организовать сбор отходов раздельно в многоквартирном доме?
Ответ: Для организации раздельного сбора отходов нужно сначала получить одобрение собственников на общем собрании, затем скоординировать установку соответствующих контейнеров с УК и местными органами управления отходами.
Вопрос: Может ли собственник самостоятельно установить солнечные панели на крыше многоквартирного дома?
Ответ: Установка солнечных панелей требует согласования с УК и другими собственниками, так как крыша является общедомовым имуществом. Кроме того, необходимо соблюдение технических требований и стандартов безопасности.