Вложения с умом: Все о договоре долевого участия в строительстве

Инвестиции

Приобретая жилище в здании, находящемся на стадии возведения, мы оформляем соглашение о долевом строительстве. Эта практика применяется в сфере строительства уже многие годы, процесс налажен до мелочей. Рассмотрим, какие особенности и нюансы предусмотрены в этом механизме на текущий момент, в 2024 году.

Что такое соглашение о долевом строительстве

Соглашение о долевом строительстве, известное как договор долевого участия (ДДУ), устанавливается между застройщиком и инвестором, стремящимся приобрести жилье в объекте, который еще находится в процессе постройки. Инвестор, вместе с будущими жителями здания, вносит финансовый вклад в строительство многоквартирного дома. В обмен на это застройщик обязуется выделить каждому участнику проекта заранее определенную квартиру по завершении строительных работ.

Необходимость ДДУ возникает из-за того, что застройщик на начальном этапе не имеет готового продукта для продажи, ведь строительство еще только ведется. Традиционный контракт купли-продажи не способен охватить все аспекты и тонкости данного процесса. В рамках ДДУ устанавливаются сроки, к которым застройщик должен завершить строительство. В случае нарушения этих сроков, инвесторы имеют право на получение компенсации. Кроме того, договор детализирует характеристики будущей квартиры, которая на момент заключения договора еще не существует.

С июля 2019 года в России для долевого строительства начали применять механизм эскроу-счетов. В отличие от традиционного ДДУ, где финансирование строительства осуществляется самими участниками, в эскроу-модели финансовые вопросы берет на себя банк. Застройщик получает средства только после официальной сдачи объекта в эксплуатацию.

Строительство многоквартирного дома с будущими жителями и застройщиком на фоне ясного неба

Оформление соглашения о долевом участии

Преимущество договора долевого участия заключается в защите от повторных продаж. Пока объект строится, и жилье находится лишь в проектных чертежах, существует риск его многократной продажи.

ДДУ предотвращает подобные ситуации. Для защиты прав участников договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Это предотвратит возможность регистрации нескольких сделок на одно и то же имущество.

Читать  Как обезопасить вашу покупку жилья от недействительности

Далее мы объясним процесс регистрации более подробно.

Сбор необходимых документов

Как указывает руководитель юридического департамента «Строительного холдинга» Ольга Татаурова, комплект документов для оформления ДДУ может варьироваться в зависимости от обстоятельств. Обязательным является наличие паспорта, а дополнительные документы зависят от ситуации:

  • при оформлении договора одним из супругов требуется нотариально заверенное согласие второго супруга;
  • если договор заключается супругами, необходимо предоставить свидетельство о браке или брачный договор;
  • при участии в покупке детей – свидетельства о рождении или паспорта детей;
  • при использовании материнского капитала – соответствующий сертификат и согласие органа опеки;
  • в случае социальных выплат – нужны подходящие сертификаты или другие документы, в зависимости от условий программы.

Оформление сделки с застройщиком

Прежде всего, запросите у девелопера проект договора долевого участия. Этот документ — предложение компании, которое она предлагает к подписанию своим клиентам. Изначально представленный вариант договора позволит понять многие детали. В проекте договора необходимо проверить наличие критически важных пунктов:

  • адрес объекта строительства;
  • кадастровый номер земельного участка, где ведутся работы;
  • этажность и номер конкретной квартиры;
  • общая площадь будущего жилья, его планировка, высота потолков;
  • предполагаемая дата завершения строительства.

Отсутствие этих данных или их неоднозначность должны вызвать ваше беспокойство. Если же все параметры удовлетворяют вас и вы решились на покупку квартиры, приступайте к составлению окончательного договора совместно с представителем застройщика.

Не стоит подписывать договор сразу. Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом документа, особенно когда речь идет о столь значимом приобретении. Дайте себе время для тщательного изучения условий. Сопоставьте итоговую версию договора с его проектом. Рекомендуется также проконсультироваться с независимым юристом. Помните, что предложенный вам договор от застройщика не является нечто абсолютно неизменным. Если вас что-то не устраивает в условиях, обязательно выразите свои замечания менеджеру. Вы вправе не соглашаться на предложенные условия продажи.

Читать  Расшифровываем стоимость: Всё о плате за услуги риелтора в мире недвижимости

Потенциальный покупатель рассматривает проект договора долевого участия с застройщиком на фоне стройплощадки

Внесите собственные коррективы в условия, если предложенные вас не устраивают. Рекомендуется детально проработать их с юридическим консультантом.

Одной из частых причин разногласий является вопрос о компенсациях. Не всегда удается в точности воспроизвести первоначальный проект – это не означает, что качество строения страдает, но иногда конфигурация стен может измениться, что приводит к расхождению в размерах квартир. Если в результате таких изменений ваша жилплощадь увеличится, застройщик может запросить дополнительную оплату за добавленные квадратные метры, что будет отражено в договоре. С другой стороны, если площадь вашего жилья уменьшится, застройщик обязан компенсировать разницу. Впрочем, при заключении договора представители застройщика могут не упомянуть об этом моменте.

Подписание договора долевого участия обычно происходит в офисе застройщика, после чего документ направляется на регистрацию в Росреестр. В этот момент от вас потребуется оформить доверенность на подачу документов.

Очень важно убедиться, что в доверенность не включены полномочия на совершение операций с недвижимостью, что может быть использовано не в вашу пользу, — подчеркивает генеральный директор «Нового мира» Светлана Панькова.

Оформление договора в Росреестре

Большинство крупных девелоперов берут процесс регистрации договора долевого участия на себя. От инвестора потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность для регистрации ДДУ, которую следует подготовить заранее. В течение пяти дней после подачи документов представитель застройщика получает зарегистрированный договор, копия которого передается дольщику.

Однако выбор остается за вами — согласиться на предложенный застройщиком процесс или заняться регистрацией самостоятельно. Если у вас достаточно времени и вы предпочитаете контролировать процесс, вы можете лично принять участие в регистрации. В этом случае вам необходимо посетить МФЦ или соответствующее подразделение Росреестра вместе с представителем застройщика.

На месте будет проведена проверка на предмет отсутствия других владельцев указанной квартиры. После подтверждения всех необходимых данных договор будет зарегистрирован, и вы станете официальным владельцем недвижимости, даже если объект находится на этапе строительства.

За регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина, составляющая 500 рублей для физических лиц.

Читать  Квартиры, которые не теряют в цене

FAQ: Договор долевого участия в строительстве

Общие вопросы

Вопрос: В какой форме заключается договор долевого участия в строительстве?
Ответ: Договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Вопрос: Чем отличается договор долевого участия от договора строительного подряда?
Ответ: Главное отличие заключается в том, что участник долевого строительства не является заказчиком строительных работ и вносит средства в общий проект, в то время как по договору подряда подрядчик выполняет работы непосредственно для заказчика на его земельном участке.

Вопрос: На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве?
Ответ: Важно проверить кадастровый номер участка, адрес и этажность объекта, номер квартиры, планировку, сроки сдачи в эксплуатацию, стоимость и условия компенсаций за изменения площади жилья.

Нестандартные вопросы

Вопрос: Можно ли изменить условия ДДУ после его подписания?
Ответ: Изменения возможны только по взаимному согласию сторон и должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Вопрос: Как действовать, если застройщик задерживает сроки сдачи объекта?
Ответ: В таком случае у дольщика есть право требовать неустойку за каждый день задержки, размер которой определяется условиями договора.

Вопрос: Может ли дольщик отказаться от участия в проекте и вернуть вложенные средства?
Ответ: Да, но условия расторжения договора и возврата средств должны быть четко прописаны в ДДУ.

Специфические ситуации

Вопрос: Что делать, если обнаружены серьезные отклонения от проекта в построенной квартире?
Ответ: Необходимо обратиться к застройщику с требованием устранить недочеты или предоставить компенсацию в соответствии с условиями ДДУ.

Вопрос: Как быть, если квартира продана по ДДУ нескольким дольщикам?
Ответ: Это нарушение условий ДДУ, и дольщики могут требовать через суд аннулирования сделки и возвращения вложенных средств.

Вопрос: Возможно ли использование материнского капитала при заключении ДДУ?
Ответ: Да, использование материнского капитала возможно, но застройщик должен иметь соответствующую лицензию, а условия использования капитала должны быть отражены в договоре.

Оцените статью
Добавить комментарий