Когда транзакция происходит по стоимости, значительно отстающей от рыночной нормы, на покупателя возлагается обязанность доказывания законности и честности своих намерений, утверждает Верховный Суд. Это правило применимо, включая случаи приобретения имущества от лиц, объявленных банкротами.
Лицо, приобретающее имущество по заниженной цене, может быть расценено как непосредственно или опосредованно информированное о нелегальных целях продавца, если не предоставит доказательств обратного. В связи с этим, такой контракт может быть аннулирован. Такие указания были предоставлены Верховным судом России.
— «Значительное снижение цены на передаваемое имущество должно вызвать у любого законопослушного и рационально мыслящего участника рынка сомнения в законности такой передачи», — отмечено в документе, размещенном в системе «Электронное правосудие».
Верховный суд рассмотрел апелляцию конкурсного управляющего, который оспаривал договор о продаже земельного участка общей площадью 1,5 тысячи квадратных метров, принадлежащего обанкротившейся компании. Кадастровая стоимость данного участка была оценена в 1,6 миллиона рублей, рыночная стоимость превышала 2 миллиона рублей, однако сделка была заключена всего за 222 тысячи рублей.
Первоначальный судебный орган принял к рассмотрению иск, однако апелляционный суд не разделил его мнения. С точки зрения апелляционного суда, для признания сделки нечестной требуются убедительные доказательства осведомленности покупателя о финансовых проблемах продавца и его преднамеренных действиях, направленных на ущерб кредиторам продавца. Данную позицию подтвердил и суд окружного уровня.
Верховный суд, в свою очередь, подошел к анализу случая с другой стороны. В его интерпретации, в таких транзакциях следует исходить из предположения о том, что покупатель, приобретающий активы по цене, значительно ниже рыночной, «имеет прямое или косвенное представление о нелегитимных целях» продавца. Это может выражаться либо в знании о планах продавца скрыть активы от возможного взыскания, либо в понимании того, что руководство или другие лица, имеющие власть над продавцом, распоряжаются активами по сниженной цене по причинам, отстраненным от экономических интересов компании. Верховный суд утверждает, что при таких сделках необходимо документировать особенности объекта, объективно уменьшающие его стоимость.
В данной ситуации, поскольку покупатель не смог продемонстрировать уникальные свойства земельного участка, которые бы оправдывали снижение его цены, его действия не могут быть признаны законными и справедливыми, заключил Верховный суд, тем самым подтвердив решение суда первой инстанции.
Верховный суд ранее пояснил правила, касающиеся изъятия жилой недвижимости у покупателя в случае банкротства продавца. Отмена такой сделки и включение жилья в состав имущества для распределения среди кредиторов бывшего владельца недопустимы, если новый владелец приобрел недвижимость добросовестно, постановил высший судебный орган.