Вторая ипотека без трудностей: Cекреты оформления и оптимального расчёта условий

Приобретение жилья в кредит — это долгосрочная финансовая взаимосвязь между банком и покупателем. Со временем обстоятельства жизни могут измениться, и возникнет потребность в дополнительной жилплощади. Вполне возможно заключить ипотечный договор неоднократно — хотя это и подразумевает некоторые ограничения.

Освещаем методы выгодного подсчета условий для оформления второй ипотеки, обсуждаем существующие ограничения и предлагаем информацию о программах, которыми можно воспользоваться повторно.

Сколько раз можно взять ипотеку

Количество ипотечных кредитов, которые можно оформить на одного человека, законодательно не ограничено — теоретически их количество может достигать даже десяти. Однако, существуют исключения, касающиеся государственных программ: например, возможность многократного оформления «Семейной ипотеки» в отличие от «Господдержки» под 8% и других специализированных продуктов, для которых недавно были установлены ограничения — один такой кредит на одни руки.

«В 2020 году, когда стартовали льготные ипотечные программы с низкими ставками, многие заемщики, особенно те, кто квалифицировался под параметры «Семейной ипотеки», активно пользовались возможностью приобрести несколько объектов недвижимости, — делится Алексей Новиков, директор по ипотечному кредитованию компании Est-a-Tet. — Такая ситуация привлекла внимание Центробанка, поскольку многие инвесторы стали использовать льготные условия для последующей перепродажи квартир, извлекая прибыль на преференциях господдержки».

К декабрю прошлого года были введены ограничения на получение второй льготной ипотеки.

Как повторно получить ипотеку с государственной поддержкой и «Семейную ипотеку»

«Все программы государственной поддержки подпадают под ограничения, за исключением «Семейной ипотеки». В общем, для одобрения второй «Семейной ипотеки» требуется соблюдение нескольких условий: закрытие первого ипотечного кредита, появление еще одного ребенка и приобретение недвижимости большей площади», — разъясняет Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль».

Специалисты уточняют, что после оформления любой льготной ипотеки, включая IT-ипотеку, следующий кредит возможен только по программе «Семейная ипотека», которая в данном случае рассматривается как первый кредит с использованием господдержки, при условии выполнения вышеупомянутых требований.

Эти ограничения действуют исключительно вперед, подчеркивает Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России. Это означает, что если заемщик уже воспользовался льготной ипотекой по более старым условиям и закрыл первый кредит до введения новых правил, он может претендовать на вторую ипотеку с господдержкой.

«Введение этих изменений было продиктовано также позицией регулятора, стремившегося ограничить деятельность инвесторов, которые использовали льготные ипотеки для перепродажи квартир, оказывая значительное влияние на рынок недвижимости», — отмечает эксперт.

Таким образом, повторное оформление «Семейной ипотеки» проходит проще, чем по другим госпрограммам, но и в рамках последних у некоторых заемщиков сохраняется возможность получить второй шанс.

Когда целесообразно оформлять вторую и третью ипотеку

Алексей Новиков отмечает, что интерес к второй и последующим ипотекам усилился в конце 2021 года и сохранялся на протяжении всего 2022 года.

«В эпоху близких к нулю процентных ставок второй, третий и даже четвертый ипотечные кредиты стали особенно привлекательными. Заемщики находили для себя удобные ежемесячные платежи и с легкостью переходили к новым ипотечным обязательствам, — подтверждает и Юлия Ибрагимова. — Стоит отметить, что предложение от застройщиков с околонулевыми ставками было своего рода инновацией на рынке недвижимости, подобное ранее не встречалось. Действительно, множество покупателей использовали этот шанс для подачи заявок, включая те, что были с инвестиционными намерениями».

Эксперт напоминает, что застройщики повышали цены на объекты, приобретаемые под «беспроцентные» ставки, но покупатели активно воспользовались такой возможностью, в том числе оформляя несколько ипотек, благодаря доступным ежемесячным платежам.

Михаил Долгов, соучредитель агентства недвижимости DOLGOV PRO, также фиксирует рост спроса на повторную ипотеку в период, когда застройщики активно предлагали такие программы.

«70% покупателей, взявших второй ипотечный кредит, приобрели жилье для собственных нужд (для детей), а 30% — с инвестиционными целями», — делится он.

Сейчас, как подчеркивает эксперт, такие операции больше не являются массовыми: программы с околонулевыми ставками свернуты, действуют ограничения на льготную ипотеку.

Возможно ли одновременно оформить две ипотеки?

Да, это возможно, но важно учитывать, что банки тщательно анализируют финансовую надежность заемщиков. Обычно при расчете максимально возможного ежемесячного платежа кредитные учреждения исходят из 40-50% от дохода клиента, при этом учитывая и другие его кредитные обязательства. Исключение делается для клиентов с очень высокими доходами — например, при месячной зарплате в 500 000 рублей могут быть одобрены кредиты с платежами, составляющими 75-85% от дохода.

«На сегодняшний день покупатель, стремящийся купить несколько квартир, может однажды воспользоваться льготной программой, а на вторую квартиру уже применять стандартную ипотеку. Такие клиенты существуют, хоть их и немного, но ставка по второму кредиту оказывается заметно выше», — отмечает Алексей Новиков. — В основном, если клиент приобретает вторую квартиру, то это делается для собственного проживания, а не с инвестиционной целью, поскольку сейчас это стало невыгодно».

Юлия Ибрагимова из ГК «Миэль» подчеркивает, что изменения в ипотечных ставках на вторичном рынке и новые условия по льготным программам на первичном рынке сократили долю повторных заемщиков до 3-5%.

«Это действительно платежеспособные заемщики, которые подходят к покупке недвижимости не под влиянием эмоций или ажиотажа, а взвешивая и тщательно просчитывая все аспекты и риски, стремясь успеть воспользоваться льготными программами до их завершения», — добавляет Ибрагимова.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», описывает ситуацию с оформлением нескольких ипотек как крайне редкую.

«Есть клиенты с высоким уровнем дохода, которые для сохранения и приращения собственных средств берут 5-6 ипотечных кредитов, — говорит он. — Оформление второй ипотеки часто интересно для инвестиционных целей, так как это позволяет не замораживать крупные суммы денег. Для возможности получения нескольких ипотек необходима безупречная кредитная история и высокий уровень подтвержденных доходов».

Как увеличить вероятность получения второй ипотеки

Опыт показывает, что обычные граждане не всегда могут получить вторую ипотеку, если у них уже есть первая, отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Это связано не только с установленными правилами, о которых упоминали эксперты, но и с критериями банков по оценке финансовой надежности клиентов.

«Законодательные рамки не запрещают банковским клиентам оформлять вторую ипотеку, но окончательное решение о выдаче кредита принимает финансовая организация, как и при любом другом займе, — уточняет Спиридонова. — Основное влияние на это оказывает платежеспособность заемщика».

Спиридонова добавляет, что количество отказов увеличивается в связи с ростом ставок по рыночным программам, что приводит к увеличению размера ежемесячных платежей.

Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой», советует при оценке шансов на одобрение учитывать следующие аспекты:

1. Реалистично оценить свои доходы и возможность одновременного погашения двух кредитов: желательно, чтобы общий ежемесячный платеж по ним не превышал 50% от доходов.
2. Банк будет анализировать кредитную историю по предыдущей ипотеке, включая наличие просрочек: важно, чтобы платежи по первому кредиту выплачивались своевременно и без проблем.

Если по этим пунктам заемщик соответствует требованиям банка, оформление второй ипотеки, по словам эксперта, должно пройти без проблем.

«Все зависит от доходов заемщика и его кредитной истории. Если доходы достаточны для покрытия ежемесячных платежей по нескольким ипотекам и кредитная история чиста, банки обычно без труда одобряют такие займы, — подтверждает Татьяна Павлова, коммерческий директор ГК «Отрада». — Клиенты часто покупают вторую квартиру для себя или своих близких (например, для родителей или детей) или как инвестицию. С грамотным управлением семейным бюджетом это не составит проблемы ни для заемщика, ни для банка».

Как оформить вторую ипотеку при активной первой, возможно в другом банке

Риелторы используют различные методы, чтобы увеличить шансы на одобрение второй ипотечной покупки.

«Одной из тактик является одновременное обращение клиента в несколько банков и организация сделок в один день, что не позволяет кредитным организациям обнаружить наличие других ипотек через бюро кредитных историй, — объясняет эксперт. — Таким образом, при достаточном доходе клиент может оформлять несколько ипотек без значительных трудностей, важно лишь иметь средства для их обслуживания».

Однако с 2024 года количество таких заявок снизилось, в частности, из-за уменьшения спроса на фоне высоких процентных ставок по рыночным программам, отмечает Новиков.

«Сейчас клиенты склоняются к ипотеке в рамках льготных программ. Чаще встречается ситуация, когда клиенты берут кредит на первоначальный взнос, а не на покупку второго жилья, — добавляет он. — После увеличения минимального порога первоначального взноса в прошлом году стало ясно, что многим не хватает средств, и они обращаются к потребительскому кредитованию».

Как определить выгодные условия для оформления второй ипотеки

«Для увеличения шансов на одобрение второй ипотеки в 2024 году важно обладать высоким и стабильным доходом, так как банк будет учитывать все текущие кредитные обязательства при оценке платежеспособности заемщика. На вторичном рынке, за исключением высоких ставок, особых ограничений на количество кредитов нет», — советует Юлия Ибрагимова.

Для расчета ежемесячных платежей удобно использовать ипотечный калькулятор. Опрошенные участники рынка отмечают, что уложиться в рекомендуемые 50% от дохода может быть сложно.

Вероятность одобрения второй ипотеки выше, если общий доход семьи значительно превышает средний по столице, и платежи по уже существующему кредиту невелики, например, если первый кредит был взят по околонулевым ставкам. Такие заемщики в будущем могут воспользоваться возможностями рефинансирования, полагает Алексей Новиков.

«Вероятно, в конце 2024 года, когда ожидается снижение ключевой ставки, многие заинтересуются рефинансированием своих ипотек под более выгодные условия», — заключает эксперт.

FAQ: Вторая ипотека

Общие вопросы:

Вопрос: Что такое вторая ипотека?
Ответ: Вторая ипотека — это дополнительный ипотечный кредит, который можно оформить, имея уже активный ипотечный займ. Это может быть необходимо для приобретения второго жилья или инвестиционных целей.

Вопрос: Можно ли оформить вторую ипотеку, не погасив первую?
Ответ: Да, это возможно, если ваш финансовый профиль позволяет нести дополнительную кредитную нагрузку. Банки основательно анализируют вашу платежеспособность, прежде чем одобрить вторую ипотеку.

Вопрос: На сколько лет выгодно брать ипотеку, чтобы много не переплачивать?
Ответ: Чем короче срок кредита, тем меньше переплата по процентам. Однако ежемесячный платеж будет выше. Идеальный срок зависит от ваших ежемесячных доходов и расходов.

Нестандартные вопросы:

Вопрос: Как рассчитать, сколько вы переплачиваете по ипотеке?
Ответ: Переплата по ипотеке рассчитывается по формуле: общая сумма выплат минус сумма основного долга. Это покажет, сколько вы заплатите сверх взятой в кредит суммы.

Вопрос: Можно ли взять вторую ипотеку для улучшения жилищных условий?
Ответ: Да, вторую ипотеку часто берут для приобретения жилья большей площади или лучшего качества, особенно если семейные условия изменились (например, увеличение семьи).

Вопрос: Какой должен быть первоначальный взнос при второй ипотеке?
Ответ: Размер первоначального взноса обычно должен быть не менее 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости, хотя конкретные условия могут варьироваться в зависимости от банка и программы.

Специфические ситуации:

Вопрос: Каковы особенности второй ипотеки в другом банке?
Ответ: При оформлении второй ипотеки в другом банке важно предоставить полную информацию о текущих кредитных обязательствах. Новый банк проведет полную проверку вашей кредитоспособности, возможно, с более высокими требованиями к доходу.

Вопрос: На сколько лет уменьшится срок ипотеки, если внести дополнительные 100 тысяч рублей?
Ответ: Внесение дополнительной суммы может существенно сократить срок кредита и общую сумму переплаты. Конкретный расчет зависит от условий вашего кредитного договора.

Вопрос: Когда пересчитываются проценты по ипотеке?
Ответ: Проценты по ипотеке пересчитываются при изменении ключевой ставки Центрального банка, при переходе на другие условия кредитования или при рефинансировании кредита.