В последние годы привлекательность вложений в объекты жилой недвижимости заметно уменьшилась. Это обусловлено рядом факторов, которые аналитики выделяют: расширение разницы в стоимости между новостройками и вторичным рынком, повышение процентных ставок по ипотеке, уменьшение роста ценовых показателей в процессе строительства и относительно низкая прибыльность от сдачи в аренду, колеблющаяся в пределах 5–6 % в год.
Тем не менее, существуют направления в сфере недвижимости, предлагающие возможность для получения более высоких доходов. Мы предлагаем вашему вниманию обзор коммерческих объектов, в которые розничные инвесторы могут инвестировать в 2024 году, с указанием возможных затрат и ожидаемой прибыли.
Коммерческие помещения в жилых комплексах
Торгово-офисные площади в рамках жилищных комплексов выступают одним из наиболее привлекательных и доступных направлений для инвестиций частных лиц. Ведущей стратегией для таких инвестиций является получение дохода от аренды. Эксперты компании NF Group отмечают, что в среднем арендная прибыль от подобных объектов колеблется между 8 и 10 % в год.
«Инвестируя в помещения на первых этажах жилых комплексов, можно ожидать прибыльности около 10%. Тем не менее, этот показатель может изменяться в зависимости от стадии строительства приобретаемого объекта и времени его нахождения на рынке аренды», — объясняет Ирина Козина, директор по стрит-ретейлу в NF Group.
«В среднем, доход от коммерческой недвижимости в жилых комплексах бизнес-класса в столице находится на уровне 8–10%, что превосходит показатели доходности квартир, составляющие 6–7%», — добавляет Алексей Попов, глава аналитического отдела ЦИАН.
Стоимость покупки торговых помещений значительно превышает цены на жилье. Согласно данным ЦИАН, вступительный порог в проекты бизнес-класса в среднем в два раза выше, чем стоимость квартир.
«Цены на объекты, выставленные на продажу в новостройках на данный момент на первом этаже или в подиуме, начинаются от 18 млн рублей в старой части Москвы и от 14 млн рублей — в новых районах», — указывает Алексей Попов.
В компании NF Group входной порог оценивают еще выше. По их мнению, средний бюджет приобретения стрит-ретейла частными инвесторами в новостройках колеблется от 40 до 100 млн рублей для помещений средней площадью от 50 до 150 квадратных метров.
«Существуют опции по более низкой цене, ниже 40 млн рублей, однако такие жилые комплексы обычно расположены на окраинах», — дополняет Ирина Козина.
Как и квартиры в новых домах, коммерческие площади увеличиваются в цене во время строительства, что открывает возможности для их последующей перепродажи. По прогнозам NF Group, прибавка в стоимости квадратного метра при раннем вступлении в проект может достигать 20–30%.
«Однако стоит учесть, что до завершения строительства доход от инвестиции не будет получен, что повлияет на срок окупаемости», — замечает Ирина Козина из NF Group.
Среди недостатков таких инвестиций специалисты выделяют отсутствие возможности воспользоваться льготными ипотечными программами.
«Получение стандартного кредита бывает затруднено», — подчеркивает Алексей Попов.
Кроме того, сдавая помещение в аренду, важно учитывать специфику арендатора и обладать опытом управления такими объектами.
«Есть шанс достичь доходности выше среднего, но также существует риск столкнуться с финансовыми трудностями», — предостерегает эксперт.
Жилые апартаменты
В качестве альтернативы традиционному жилищу специалисты выделяют апартаменты, которые притягивают инвесторов более доступной стартовой стоимостью и возможностью арендной эксплуатации. Согласно исследованиям агентства «Метриум», средняя цена апартаментов в бюджетном сегменте достигает 9,8 млн рублей, что на 24,2% ниже стоимости квартир сопоставимой категории. При этом, доход от сдачи апартаментов в аренду может достигать 8% в год. Уровень арендных ставок между квартирами и апартаментами практически идентичен.
«Несмотря на то, что апартаменты зачастую предлагаются по более привлекательной цене по сравнению с аналогичными по площади квартирами, их срок окупаемости, как правило, короче на два-три года», — комментирует генеральный директор «Метриум» Руслан Сырцов.
Стоимость апартаментов начинается от 3,5 до 4,5 млн рублей, где в основном речь идет о микроапартаментах в рамках проектов по реконструкции.
«Такие объекты идеально подходят для инвесторов, предпочитающих получение дохода с аренды. Инвестирование в малогабаритные апартаменты с целью их последующей перепродажи не имеет под собой весомых оснований», — утверждает Руслан Сырцов.
Приобретение апартаментов на стадии строительства также открывает перспективы для их выгодной перепродажи.
«Увеличение стоимости объекта с момента начала строительства до момента его сдачи в эксплуатацию может достигать 30%, при среднем сроке реализации проекта в три года», — делится Анна Мурмуридис, заместитель директора по развитию бизнеса в сфере жилой недвижимости и девелопмента земли в компании Nikoliers.
Эксперт добавляет, что дополнительное увеличение доходности возможно при покупке недвижимости на этапе предварительного бронирования по минимальным ценам.
Вместе с тем, инвестирование в апартаменты сопряжено с определенными сложностями. К примеру, коммунальные платежи и налоговые отчисления по апартаментам оказываются выше, чем по обычному жилью. Апартаменты не попадают под действие льготных ипотечных программ, а их юридический статус до сих пор остается не до конца урегулированным.
Компактные офисные пространства
Другой рыночный сегмент, пользующийся возрастающим интересом у частных инвесторов, представляют собой мелкие офисные единицы, расположенные в бизнес-центрах, находящихся на стадии строительства. Привлекательность подобных инвестиций, по мнению экспертов, заключается в схожести входных барьеров с жилой недвижимостью, при этом обещая более значительный доход. Согласно аналитике от IBC Real Estate, стоимость офисных помещений в разработке начинается с отметки в 150–170 тыс. рублей за квадратный метр для объектов, расположенных за пределами МКАД, внутри МКАД цены стартуют от 300 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в премиальных проектах и наиболее востребованных локациях — от 600 тыс. рублей. Минимальная площадь офисного блока, предлагаемого к продаже в строящихся комплексах, варьируется от 30 до 40 кв. м, при этом наибольший интерес покупателей вызывают лоты площадью до 250 квадратных метров.
«В настоящее время множество застройщиков предоставляют возможность выгодной рассрочки, при которой при заключении контракта необходимо уплатить лишь первоначальный взнос в размере 10%. Даже без воспользования предложением рассрочки, инвестиции на уровне 15–20 млн рублей оказываются достаточными для покупки компактного офисного блока в здании, находящемся на стадии возведения в Москве», — делится Екатерина Белова, член совета директоров и руководитель департамента по работе с офисными помещениями в IBC Real Estate.
Вступление в проект на его начальном этапе дает возможность закрепить за собой выгодную стоимость, которая, как правило, увеличивается в процессе возведения здания.
«В экономические расчеты обычно включается прирост цены на уровне 12–15% годовых, что в итоге за трехлетний период строительства приводит к усредненному увеличению стоимости на порядок 40%», — подчеркивает Екатерина Белова.
В дополнение к доходу от увеличения стоимости в процессе строительства, инвесторы могут рассчитывать на пассивный доход через аренду офисных помещений. Согласно аналитике специалистов, в бизнес-центрах премиального класса в Москве рентабельность может достигать 10–11%. Вместе с тем, выбирая офис для инвестиций, критически важно принимать во внимание его местоположение.
К препятствиям при такого рода инвестициях относится отсутствие программ поддержки и необходимость тщательного выбора арендаторов. Не менее значимым фактором является учет цикличности рыночной конъюнктуры, добавляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями в IBC Real Estate.
«К примеру, через три года, когда строительство будет завершено, рынок офисной недвижимости может оказаться как в стадии активного роста, так и в период затишья», — указывает эксперт.
Логистические центры
Инвестиции в сферу складской недвижимости открывают перед частными инвесторами новые перспективы, хотя и требуют более существенных первоначальных вложений по сравнению с жилой недвижимостью.
«Доступным вариантом для индивидуальных инвесторов является приобретение блока в проектах типа light industrial. В столичном регионе средняя цена за квадратный метр достигает 94 тыс. рублей без учета НДС, при этом стандартный размер такого блока колеблется в рамках 700–800 кв. м. В итоге, минимальный порог для входа в инвестицию начинается с отметки в 65–75 млн рублей без НДС», — делится Константин Фомиченко, партнер и региональный директор по индустриальной и складской недвижимости в NF Group.
Он также отмечает, что средняя рыночная арендная ставка составляет около 10 тыс. рублей за квадратный метр в год без НДС и эксплуатационных расходов.
«Касательно сегмента light industrial, который представляет интерес для частных инвесторов, сегодняшняя минимальная сумма инвестиции находится на уровне 60–70 млн рублей», — уточняет Антон Алябьев, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
Важным аспектом вложений в складскую недвижимость является возможность увеличения стоимости объекта в процессе его строительства.
«На сегодняшнем рынке такой прирост может варьироваться от 5 до 10% в контексте проектов light industrial», — указывает Антон Алябьев из CORE.XP.
Преимуществом складской недвижимости эксперты считают ее стабильный рост стоимости, который за последние почти четыре года составил приблизительно 96%, согласно оценкам NF Group. Однако среди потенциальных рисков частных инвестиций в склады выделяется выбор арендатора.
«Спектр потенциальных арендаторов весьма обширен, причем договоры могут быть как краткосрочными, так и рассчитанными на более длительный срок (начиная от 3 лет). В случае краткосрочных аренд необходимо быть готовым к частой смене арендаторов», — поясняет Антон Алябьев.
Парковочные места
Инвестирование в парковочные места в рамках жилых новостроек представляет собой перспективный инвестиционный инструмент, как подчеркивают специалисты. Исследования компании «Бест-Новострой» показывают, что цены на парковочные места в новостройках Москвы колеблются от 3–5 млн до 10–20 млн рублей. Арендная ставка за эти объекты может варьироваться от 7 тыс. до 30 тыс. рублей в месяц в зависимости от уровня проекта. Александра Кржевова, заместитель генерального директора по развитию бизнеса в «Бест-Новострой», выделяет несколько ключевых факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность парковочных мест:
- Ограниченное количество парковочных мест по отношению к общему числу квартир в жилом комплексе (1–15%);
- Выгодные цены, особенно на этапе старта продаж, предполагающие окупаемость в течение 9–12 лет;
- Доступная стоимость покупки, делающая эти объекты доступными для инвесторов с ограниченным бюджетом, которые не могут позволить себе приобрести альтернативные виды недвижимости, такие как квартиры, апартаменты или коммерческие помещения;
- Расположение новостройки вдали от станций метро и удобных маршрутов общественного транспорта, способствующее высокому спросу среди автовладельцев.
Подобно другим коммерческим объектам, парковочные места не подлежат льготным ипотечным программам. В процессе инвестирования важно учитывать уникальные характеристики проекта и спрос на подобные объекты.
«К примеру, в феврале 2024 года спрос на покупку и аренду гаражей в Москве упал на 20% и 16% соответственно, в то время как интерес к парковочным местам за год увеличился на 38% и 20%», — делится Виктория Сафронова, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости на платформе «Авито».
FAQ: Альтернатива жилью: 5 видов недвижимости для инвестирования
Общие вопросы
Вопрос: Что значит инвестировать в недвижимость?
Ответ: Инвестирование в недвижимость означает приобретение прав собственности на объекты недвижимости (как жилые, так и коммерческие) с целью получения дохода через аренду, перепродажу или увеличение стоимости объекта со временем.
Вопрос: Какие преимущества инвестирования в недвижимость?
Ответ: Основные преимущества включают потенциал для пассивного дохода от аренды, защиту от инфляции, возможность капитального прироста и диверсификацию инвестиционного портфеля.
Вопрос: В каких странах выгодно покупать недвижимость?
Ответ: Выгодность покупки недвижимости зависит от множества факторов, включая экономическую стабильность, законодательство, налоговую политику и спрос. Традиционно высокий интерес представляют страны с развитой экономикой и стабильным ростом рынка недвижимости, такие как США, Германия, Испания и некоторые страны Азии.
Нестандартные вопросы
Вопрос: Могут ли инвестиции в парковочные места быть более выгодными, чем в жилую недвижимость?
Ответ: Да, в условиях ограниченного предложения и высокого спроса в крупных городах, парковочные места могут обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость инвестиций за счет аренды.
Вопрос: Какие неожиданные факторы могут повлиять на доходность складской недвижимости?
Ответ: На доходность складской недвижимости могут влиять такие факторы, как изменения в логистических технологиях, колебания спроса на хранение товаров и изменение транспортной инфраструктуры в регионе.
Вопрос: Влияет ли удаленность от метро на доходность инвестиций в коммерческие помещения?
Ответ: Да, расположение коммерческих помещений играет значительную роль в их доходности. Объекты, расположенные ближе к метро и основным транспортным узлам, как правило, привлекают больше арендаторов и позволяют установить выше арендную плату.
Специфические ситуации
Вопрос: Какой тип недвижимости предпочтительнее для инвестирования в условиях экономической нестабильности?
Ответ: В условиях экономической нестабильности предпочтение часто отдается коммерческой недвижимости, особенно складам и логистическим центрам, поскольку они могут обеспечить стабильный доход даже в период снижения экономической активности.
Вопрос: Как влияет изменение климата на выбор объектов для инвестиций в недвижимость?
Ответ: Изменение климата заставляет инвесторов пересматривать предпочтения в пользу объектов, устойчивых к погодным изменениям и экологически устойчивых проектов, особенно в регионах с высоким риском наводнений, пожаров или других природных катастроф.
Вопрос: Какая стратегия лучше всего подходит для максимизации доходности инвестиций в апартаменты?
Ответ: Для максимизации доходности инвестиций в апартаменты эффективной стратегией может быть покупка на этапе строительства с последующей сдачей в аренду по завершению строительства. Это позволяет приобрести объект по более низкой цене и выгодно сдать его в аренду или перепродать после роста стоимости.